■在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過(guò)剩嚴(yán)重、外部環(huán)境趨于惡化的條件下，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，通過(guò)不斷刺激住房市場(chǎng)以維系高房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，勢(shì)必降低居民消費(fèi)水平，加重住房結(jié)構(gòu)過(guò)剩，影響經(jīng)濟(jì)的順利轉(zhuǎn)型。住房市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式相結(jié)合，通過(guò)適度藏富于民，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。這需要?jiǎng)?chuàng)新住房政策導(dǎo)向，由過(guò)度強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)支柱作用，轉(zhuǎn)向適度強(qiáng)調(diào)住房民生導(dǎo)向，不斷采取措施，降低居民家庭的實(shí)際住房負(fù)擔(dān)。

　　現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)局部反彈，投資持續(xù)下滑

　　2015年，在宏觀政策支持力度加大特別是信貸寬松的大背景下，住房交易顯著回暖，去庫(kù)存速度加快，房?jī)r(jià)上漲城市有所增加，平均房?jī)r(jià)也止跌回升。但不同區(qū)域住房市場(chǎng)差異巨大，一線城市率先完成去庫(kù)存過(guò)程，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波快速上漲；二三四線城市由于前期庫(kù)存過(guò)高、需求增長(zhǎng)相對(duì)疲軟，樓市復(fù)蘇較為緩慢。由于全國(guó)住房庫(kù)存總體水平仍較高，住房開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)下滑，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速形成拖累。

　　首先，住房均價(jià)止跌回升，漲價(jià)城市有所增多。2015年5月，中國(guó)大中城市平均房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)了自2014年5月以來(lái)的跌勢(shì)，呈中低速上漲態(tài)勢(shì)。到2015年10月，100個(gè)大中城市樣本住宅平均價(jià)格上漲為10849元，比5月份上漲了280元。房?jī)r(jià)上漲城市有所增多。從環(huán)比看，到2015年9月，環(huán)比上漲的城市增至59個(gè)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市進(jìn)一步降為41個(gè)。但到2015年10月，環(huán)比漲價(jià)與跌價(jià)城市個(gè)數(shù)又回到5月水平。從同比看，到2015年10月，同比上漲的城市增至33個(gè)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市降為67個(gè)。

　　其次，一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，二三線城市樓市緩慢復(fù)蘇。在宏觀刺激政策特別是寬松貨幣政策的作用下，不同城市樓市表現(xiàn)不一。一線城市率先完成庫(kù)存去化過(guò)程，房?jī)r(jià)結(jié)束調(diào)整出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈。二三四線城市庫(kù)存仍然較高，樓市復(fù)蘇緩慢，房?jī)r(jià)微漲或延續(xù)2014年二季度以來(lái)的跌勢(shì)。到2015年10月，一線城市房?jī)r(jià)漲速回落，二三線城市房?jī)r(jià)漲速仍低位徘徊。100個(gè)大中城市中，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲1.46%，同比上漲13.75%；二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.22%，同比下降1.28%；三線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.05%，同比下降2.66%。其中北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅居全國(guó)之冠，特別是深圳，2015年房?jī)r(jià)同比漲幅驚人。

　　第三，住房交易顯著回暖，庫(kù)存水平有所下降。得益于宏觀政策對(duì)住房市場(chǎng)的大力扶持，住房銷(xiāo)售走出階段性低迷，銷(xiāo)售增速回升很快。到2015年10月，中國(guó)商品住房累計(jì)銷(xiāo)售面積為83，713.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。商品住房累計(jì)銷(xiāo)售額為54，702.71億元，同比增長(zhǎng)18%。隨著銷(xiāo)量回升，庫(kù)存增速下降。庫(kù)存絕對(duì)水平也一度出現(xiàn)下降。到2015年9月底，中國(guó)新建商品住房待售面積降至42，474.00萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%，增速比3月底下降10.8個(gè)百分點(diǎn)，從絕對(duì)量看也比3月底減少343萬(wàn)平方米。但到2015年10月底，新建商品住房待售面積又上升至43，654萬(wàn)平方米，同比上升14%。

　　第四，去庫(kù)存階段尚未完成，開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)下滑。雖然一線城市房?jī)r(jià)迅速反彈，由于總體住房庫(kù)存水平仍處較高位，2015年開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以去庫(kù)存為主，對(duì)于投資購(gòu)地積極性不高，開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)下降，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速形成拖累。到2015年10月，中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)為53，149.70億元，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比3月份還下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積仍然維持負(fù)增長(zhǎng)。2015年10月，中國(guó)商品住宅累計(jì)新開(kāi)工面積為87，752.70萬(wàn)平方米，同比下降14.7%，增速比3月提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)總體持續(xù)低迷。2015年10月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)土地購(gòu)置面積為17，847.41萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，增速比3月份下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　第五，政策刺激力度加大，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)分化。出于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的擔(dān)憂(yōu)，刺激住房需求被作為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段。購(gòu)房門(mén)檻下降，融資成本降低，購(gòu)房金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了部分投資投機(jī)需求的進(jìn)場(chǎng)，避免了樓市出現(xiàn)一邊倒的看跌預(yù)期。宏觀刺激政策是促成2015年5月以來(lái)住房銷(xiāo)售速度顯著提升的重要原因。

　　困境：內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，外部風(fēng)險(xiǎn)積聚

　　從住房市場(chǎng)內(nèi)部看，存在顯著的結(jié)構(gòu)失衡，一線城市的供求矛盾突出與三四線城市的供過(guò)于求并存；從外部環(huán)境看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，人民幣(6.4279，0.0117，0.18%)貶值壓力增大，全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)增加，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇，利空因素不斷顯現(xiàn)。

　　(一)內(nèi)部供求嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。

　　當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)一個(gè)很突出的問(wèn)題是，住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出房?jī)r(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過(guò)剩，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌。

　　首先，三四線城市和部分二線城市供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌。過(guò)去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；一方面，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求；另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來(lái)的國(guó)民家庭收入快速增長(zhǎng)，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對(duì)應(yīng)的是，我國(guó)原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無(wú)法滿(mǎn)足爆發(fā)性增長(zhǎng)的住房需求。但2014年以來(lái)，住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)淡出，“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過(guò)去十年住房市場(chǎng)發(fā)展的超級(jí)引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力。由于收入增長(zhǎng)決定人口流向，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對(duì)人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長(zhǎng)。特別在一些三四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很?chē)?yán)重。2014-2015年，盡管政府對(duì)住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但這些城市住房市場(chǎng)價(jià)格仍然在主動(dòng)下調(diào)。這表明，住房市場(chǎng)形勢(shì)正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。

　　其次，一線城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆漲。雖然住房總量短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，三四線城市住房短期過(guò)剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線城市住房現(xiàn)階段仍存在一定程度短缺，這是2015年一線城市房?jī)r(jià)暴漲的基本市場(chǎng)條件之一。一線城市在當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍將呈現(xiàn)人口凈流入的態(tài)勢(shì)，這是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)決定的。我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來(lái)的城市的人口流向圖。三四線城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷(xiāo)問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而當(dāng)前及其未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題必將會(huì)更加突出。而一線城市隨著人口的大量流入住房仍供不應(yīng)求。

　　此外，優(yōu)質(zhì)住房也存在“結(jié)構(gòu)性短缺”。雖然從量的方面看，中國(guó)城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長(zhǎng)和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。