去庫存

　　去庫存可謂是2015年市場主題。2014年以來，部分城市庫存量居高不下。中央政府和地方均出臺一系列政策，鼓勵自住性需求。2015年年底，中央連續(xù)強調(diào)去庫存，釋放出強烈的政策信號。

　　回顧今年房地產(chǎn)市場，“冷暖不均”成為今年樓市的一大特征，部分一線城市樓市過熱房價上揚，而三、四線城市卻庫存高企。因此，因為樓市分化的加劇，在“去庫存”的大背景下，分類去庫存也是必須得到強調(diào)的。

　　當前中央再提房地產(chǎn)去庫存，加快戶籍改革帶動住房消費，是積極促進行業(yè)健康發(fā)展的做法，未來相關(guān)財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺，地方也將加大財政補貼繼續(xù)鼓勵住房消費。業(yè)內(nèi)人士表示，2016年預(yù)計會出臺的政策主要還是跟金融和稅收有關(guān)，非限購城市首套房首付比例有可能會降到2成，在稅收方面，地方政府可能會給予更大優(yōu)惠，如減少交易環(huán)節(jié)的稅收，給予各種補貼等。有機構(gòu)預(yù)測，在經(jīng)濟仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，2016年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)銷售面積略有下降，新開工企穩(wěn)，投資低速增長的特點。

　　降息降準

　　2015年內(nèi)，央行降息5次、降準3次，頻繁的降息降準貫穿全年，帶來寬松的信貸環(huán)境。據(jù)測算，以普通商業(yè)貸款40萬元，20年的購房者為例，五次降息可直接節(jié)省了近300元的月供。

　　對于降息降準給樓市帶來的影響，業(yè)內(nèi)認為，在五次降息四次降準等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至?xí)�再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區(qū)間；對于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設(shè)法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。對于購房者來講，應(yīng)該把握好市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段、趕在還沒有出現(xiàn)買漲不買跌的階段入市購房，也趁當下部分開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　3.30新政

　　2015年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　此外，國家財政部、稅務(wù)局還發(fā)表通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　“3.30新政”的刺激作用明顯，新政滿月后廣州成交量價齊升。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，4月份全市共網(wǎng)簽成交7279套一手住宅，環(huán)比大漲約25%，同比則更是暴漲約40%。