2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9.6萬億元，同比增速僅為1%，是自房地產(chǎn)市場化改革以來的歷史最低點。究其原因，既有供求總量基本平衡的長期因素，也有“去庫存”壓力的短期因素。預計2016年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢將有以下兩個特點。

　　一是房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)探底。從先行指標看，去年施工面積73.6億平方米，同比增長僅1.3%，房屋新開工面積為15.4億平方米，同比下降14%，這表明，實物建設量對房地產(chǎn)投資增長的支持力度不足。去年土地購置面積2.2億平方米，雖然同比下降幅度有所縮小，但降幅仍有31.7%之大，而且從拿地到形成大規(guī)模投資量有一定時滯，開發(fā)企業(yè)在部分城市拿地熱情不高，說明大家對后續(xù)市場預期并不樂觀。從去庫存角度看，截至2015年年底，待售的商品住宅是4.5億平方米，全年的施工面積是51億平方米。假設有2/3的在建住宅可以預售，那么按照現(xiàn)在去化速度來算看，去庫存周期為3.2年左右，也有一些研究測算是5年，但這并不影響我們的基本判斷。因為即使按照目前采取的方法來算，現(xiàn)在去庫存周期也比歷史均值延長了35%。過去的去庫存周期在2年左右是比較正常的。綜合上述分析，初步判斷，今年房地產(chǎn)投資增速還處于尋找底部的過程。

　　二是價格將繼續(xù)呈現(xiàn)區(qū)域分化格局，且分化程度有加劇的可能。一方面，近期一線和部分二線熱點城市房價已經(jīng)出現(xiàn)回暖，例如，去年12月份一線城市的百城指數(shù)環(huán)比回調(diào)1.8%，同比增長17.2%。同時，由于這些熱點城市的拆遷成本較高和拆遷周期較長，導致土地成本剛性和供地時間延長，這也對一線和熱點城市房價回調(diào)產(chǎn)生帶動作用。另一方面，三四線城市的庫存水平仍然較高，特別是一些產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對薄弱的城鎮(zhèn)地區(qū)，人口吸引力和城市就業(yè)承載能力較低，導致住房銷售壓力較大，房價仍有一定下調(diào)的空間。

　　在“去庫存”方面，建議加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的公共服務均等化，推動戶籍制度改革和居住證制度建設，積極探索農(nóng)村集體土地和宅基地權(quán)益流轉(zhuǎn)，降低城鄉(xiāng)二元分割的制度性障礙。除了執(zhí)行現(xiàn)有優(yōu)惠的首付和利率政策以外，還要加快建立完善具有中國特色的普惠性、政策性住房金融體系，可考慮在住房公積金制度改革的基礎上，建立國家政策性住房銀行。對于機構(gòu)購買和持有住房也要做好相關政策制度創(chuàng)新，鼓勵探索持有型物業(yè)的REITs模式，吸引更廣泛的社會資金參與去庫存。降低交易環(huán)節(jié)稅負水平，促進存量資源流動，通過“賣舊買新”帶動消化庫存的速度。另外，還要落實好棚戶區(qū)改造的貨幣化補償工作，完善新建項目的配套設施。

　　劉衛(wèi)民 國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員