受嚴厲的調控政策影響，年初房價上漲迅猛的上海和深圳兩地的成交量已明顯下行。由于市場風向轉變，部分房東也主動下調價格，買方也并不急于購買，而是觀望行情走勢。

　　這對于一線城市樓市而言，可能會是一個重要的拐點，不少分析人士預計，不排除滬深兩地將迎來一輪價格的調整。不過，因為庫存的減少，供給卻并未明顯增加，也有分析人士認為，未來價格仍會保持穩定。

　　深圳房地產研究中心主任王鋒建言，未來應該多渠道增加土地和住房的供應，滿足居民多樣化住房需求，緩解市場供需矛盾。“從供給側角度來解決樓市的問題是根本之道，也是長效機制。”

　　過去一周，房價領漲全國的深圳、上海雙雙發布了樓市調控政策。

　　盡管新政的威力仍有待市場驗證，但市場觀望情緒已經開始發酵，并在成交面上有所體現。從上海、深圳近幾日的成交情況來看，均出現了不同程度的“量縮”；二手房方面，不少業主報價開始下調。

　　政策面收緊、成交量下滑、退房率上升，滬深樓市或將迎來一場深度的調整。

　　成交下滑

　　上海此次調控被外界稱之為“史上最嚴”，將非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年延長到滿5年；二套普通及非普通住房首付則調至不低于五成和七成。

　　相比起來，深圳的新政則稍顯溫和，將非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，二套房首付提高到四成。

　　實際上，隨著三月初深圳不斷釋放調控的信號，市場就已被濃厚的觀望情緒所包圍。深圳規土委的數據顯示，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面積為約8.37萬平米，環比下降了近14個百分點，已經連跌三周。分析稱，如果排除非市場因素導致的成交量低迷外，776套的成交水平已經達到了2014年9月以來的新低。

　　供給側方面，開發商推盤的速度也趨向緩慢。數據顯示，三月份以來，入市的新房只有1070套，甚至不及春節前推售量的三分之一；每個項目的平均推售套數不到100套。本月全市也僅有一個項目取得銷售許可證，數量僅為221套。

　　目前開發商推盤的銷售率不佳，春節后五成銷售率很常見，對比此前八成甚至日光的銷售情況，可以看出現階段市場觀望情緒濃厚，而且客戶入市的積極性明顯減弱。

　　一手市場持續觀望，二手市場也迅速降溫。

　　上海的二手房市場釋放出明顯“降溫”的信號。

　　滬上多家中介機構表示，新政的落地影響了市場的信心，客流量也迅速銳減，部分業主也主動下調報價。上海業內人士表示，上周末來客量比平時大幅下降六成。

　　上海房產中介經理稱，目前房東雖然對價格還是比較堅持，但底氣沒有之前那么足了，并且掛牌量比平時周末減少約2成。買家方面，由于限購標準提高，至少3成客戶受影響而不能購房。并且由于風向轉變，買家也不像之前那么急躁，而是以看看市場行情為主。

　　業內人士分析稱，隨著客流量的大幅下挫，轉化為成交的基礎不如此前穩固。目前看來觀望情緒有所抬頭，“羊群效應”將會擴大，未來幾周成交逐步下滑的格局已基本確立。

　　有業內人士稱，雖然距離新政出臺才短短的三四天，但來的已經不是“寒潮”了，和之前相比堪稱“急凍”。

　　退房與降價

　　由于新政出臺突然，尤其是上海沒有緩沖期，造成的直接影響就是出現了很多的退房和違約爭議，二手房市場則出現了拋盤、降價。

　　上海在新政落地之前成交暴增。數據顯示，3月14日至3月20日，上海新房市場供應達到19萬平方米，為今年以來的最高值。3月24日更是達到了21.42萬平方米的高點。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉指出，出現這種情況的原因是由于房企為規避政策影響，拼命跑量搶客戶所造成的。“但成交的數據尤其是周末開盤的項目存在交易的水分，后期存在退房的風險。”

　　新政出臺后，一大波退房正在襲來。數據指出，上周六和周日上海的成交量分別降至5.92萬平方米和4.15萬平方米。與周四的高點相比分別下降了72%和81%。另一組數據也顯示已有部分客戶退房。上周五上海網簽25.25萬平方米，但實際登記備案為17.8萬平方米，退掉了30%。

　　業內人士指出，考慮到很多客戶資格從25號開始就被限制，還有部分是因為貸款的問題會退房，所以短期內退房的數量還會繼續攀升；不僅如此，之前交易的大量二手房也面臨著違約的風險。

　　退房增多之外，在滬深兩地的二手房市場中，降價賣房的房東增多，相反買家觀望情緒有所抬頭。

　　深圳數據顯示，上周二手住宅共成交3602套，環比下降6.25%。上周也有近兩成業主繼續下調報價，報價指數降至38.14%。

　　業內地產分析稱，受調控政策的影響，不少通過首付貸、“眾籌買房”的短炒客都有意迅速拋盤，全市各片區業主的放盤價格也出現了不同程度的下調。

　　拐點已至

　　新政帶來的效果立竿見影，似乎標志著一線城市樓市拐點已至。

　　從供需關系來看，深圳目前庫存消化周期下降至6.9個月，供求緊張。即使如此，多名業內人士也表示，處于高位的深圳樓市目前存在較大的風險。

　　業內人士分析認為，目前深圳已現調整前兆，整體市場出現調整趨勢，即使新政調控力度不大，也會造成心理預期降低，投資客戶很可能出逃。數據顯示，目前深圳投資性購房比例在2015年底已經達到了40%甚至更高，且有不少投資客通過P2P等模式加大了資金杠桿。

　　業內人士表示，對于杠桿比例較高的深圳來說，即使調控政策可控，但仍可能出現“蝴蝶效應”。預計此前入市的投資客將出現較大規模的獲利回吐，需要流通資金和不看好后市的短線客拋盤的情況也可能出現。而事實上，最近深圳市場已有部分投資客在政策出現較大轉折之前先行拋盤。

　　而遭遇“史上最嚴調控”的上海，業內則普遍認為，新政在短期內能起到“降溫”的作用，市場迎來調整的窗口期。

　　中信建投的研究顯示，從歷史來看，如果參考北京2011年2月限購政策影響，當年社保年限調整至5年之后，一二手房月均銷售量都出現了明顯的下降，價格繼續上漲的趨勢也出現調整，因此社保年限的提升可能確實會抑制過去價格快速上漲的預期。

　　張宏偉指出，“滬九條”的嚴格執行、市場需求在前期的大量透支的情況下，上海商品住宅的走勢將會逐漸趨于理性。第二、第三季度上海樓市將出現“量跌價穩”的博弈特征。10月份以后新一輪的房地產市場調控或將來臨，成交量下滑的背景下，個別樓盤價格可能出現下調。

　　上述業內人士依據上海二手住宅的成交數據分析稱，上海此次限購政策大約抑制了27.9%的購房需求。他認為，新政發布后，上海市場非理性情緒將會大大紓解，但由于上海的住房市場相對活躍，加之庫存較低，預計房價下跌的空間不大。

　　業內人士直指，此次調控傷及到大量合理的改善需求，雖在短期內能夠起到抑制的作用，但調控力度過于激烈，可能為未來市場埋下了隱患，三年后限購滿五年的購房者可能推動更為猛烈的房價上漲。

　　而解決這個問題的根本，則更應該在供給側發力。深圳房地產研究中心主任王鋒建言，未來應該多渠道增加土地和住房的供應，滿足居民多樣化住房需求，緩解市場供需矛盾。“從供給側角度來解決樓市的問題是根本之道，也是長效機制。”