倉儲行業是流通行業的重要子行業之一，儲藏和保管商品就是主要業務形態。從供應鏈的角度來看，物流過程是由一系列的“供給”和“需求”組成。當供給和需求的節奏不一致時，即出現生產的產品不能及時消費或者存在需求不能被滿足時，需要建立產品的儲備來滿足后來的需求。所以，倉儲的出現是為了解決生產和需求在時間上的不一致。

供應鏈上的“需求”和“供給”

　　我國物流行業持續發展，2014年我國物流總費用可達到 10.6 萬億元，同比增長 7%。從物流業增長值的比例構成上看，盡管交通運輸在物流也得比例可達 70%左右， 但倉儲業占物流業年增長值的比例在不斷上升，2014 年可達到 8.81%。

物流業物流總費用（億元）

物流業年增長值構成

　　從物流費用的構成來看，2014 年盡管交通運輸費用占到物流總費用的 50%以上，但是與倉儲行業相關的保管費用和管理費用比例占到物流總費用的 47%， 將近一半； 從固定資產的投資來看，物流業在倉儲行業上的固定資產投資額逐年增加，2014 年達到 5159億元，雖然 2014 年投資增長率有所下降，但是也可以達 22.8%，處于較高水平。

物流費用構成（2014 年）

在倉儲上的固定資產投資額及增長率（億元）

　　2010年倉儲行業普查中顯示，我國倉儲行業以國有行業為主導。整個行業中，國有及國有控股企業的資產總額 3627.5 億元，約占總額的 64%，具有絕對優勢；而民營和外資企業分別占比 22.6%和 8.65%。資產過億的大型倉儲企業 874 家，其中國有及國有控股企業占到六成以上比例，有 550家。此外，5%的億元以上企業資產占到全行業總資產的 71.4%，95%的企業資產只占到總資產的 28.6%。由此看出，國有大型倉儲企業占據大部分資源。但是近年來，隨著物流地產的規模增加和倉儲管理的興起， 我國倉儲外資企業和民營企業逐漸獲的競爭優勢。

倉儲業資產比例構成（2014）

資產過億的大型倉儲企業比例構成（2014）

　　2014 年世界銀行對世界物流發展的排名中 ，中國僅排在第 28 名， 遠落后 于歐美國家、香港、臺灣和馬來西亞。

世界物流排名

　　我國人均倉儲面積不高，2014 只有美國 1/10 的水平。但是從物流成本來看，我國物流總成本占到 GDP 總額的 16.6%，多出美國一倍左右；其中，倉儲保管成本占到 GDP總額的 5.8%，高出美國 3 個百分點。由此看出我國物流設施與發達國家相比還有一定的差距，這是由于：1）傳統大型倉儲企業盈利差；2）高標準物流設施稀缺；3）倉儲工業用地的資源減少成本增加而導致的，所以我國傳統倉儲企業紛紛面臨轉型危機。

2014 年中美人均倉儲面積對比（平方米）

2014 年中美物流相關成本占 GDP 比例比較（%）

　　2010-2014 年，企業總資產周轉總體下滑。同時，過高的總資產導致行業總體 ROE 偏低，雖然國家出臺多項政策支持、政府補貼和出售資產等營業外收入使得國有大型倉儲企業 ROE 改善，但是企業經營仍然處于困境，2014年大型倉儲的主營營業收入處于-28%的增長率。

大型倉儲企業主營業務收入增長率

大型企業的倉儲面積構成

大型倉儲企業 ROE（%）

行業總資產周轉次數

　　雖然倉儲總供給可以達到 550 萬平方米，但其中只有20%符合高標準倉庫的要求，其中主要供應商也只能提供 7.3 萬平方米的高標準倉庫。從建筑結構來看， 我國平房和樓房倉庫面積占到總倉庫面積的 75%， 而立體倉庫只占到25%。立體倉庫屬于高層貨架倉庫，通常需要機械化和自動化來進行倉儲作業，所以對于倉儲的配套設施和倉儲作業操作技術要求很高。

我國倉庫面積比例構成（2014）

2014 年現代倉儲占比 （百萬平方米）

　　從倉庫種類來看，傳統倉儲業的倉庫類型是以通用倉庫為主， ， 占倉儲總面積的 97% 以上。通用倉庫通常儲存沒有特殊存放要求的貨物，例如家電、服裝和快速消費品等，但是通用倉儲的平均利潤只有 9%； 冷庫和危險品倉儲等專業倉庫所占的比例分別大約為 1.3%和 0.8%。雖然冷庫和危險品倉儲平均利潤率可以達到 20%左右，但是對技術和專業人員的要求也很高，進入壁壘較高。

倉儲類型分類占比（2014）

倉儲類型分類營業利潤率對比（2014）

　　全國建設用地中工礦倉儲用地占比持續減少，2015 年比例為負，這一特點在大型城市更加突出。以北京為例，北京市國有建設用地供應計劃總量在近 3 年年的數量分別為 5700 萬平米、5650 萬平米以及 5150 萬平米，而其中，工礦倉儲用地分別則為 1100 萬平米、900 萬平米以及 450 萬平米。也就是說，工礦倉儲用地供應量占比在三年間從 19%，下降到 16%，直至 2014 年的 8.7%。

全國國有建設用地供應面積中工礦倉儲用地占比（%）

北京國有建設用地供給、工礦倉儲用地

　　從發達國家的經驗來看 ，到了工業化的后期， 第二產業占國民經濟的比重將逐漸下降。 且第二產業所帶來的經濟效益也持續降低。 同時，第三產業將逐步取代第二產業在 GDP比例中的優勢地位。截止 2015 年末，我國第三產業占 GDP 比例 50%，高出第二產業9 個百分點。同時，我國制造業的收入增長率逐年下降，利潤增長率 2015 年處于負增長，2016 年由于國家各種改革和支持，雖然恢復到正增長，但依然維持在較低水平。此外， 我國第二產業的虧損企業比例 2015 年低到達了 31.3%， 而資產負債率震蕩下行。

發達國家第二產業占 GDP 比重（%）

我國第二產業占 GDP 的比重下降，第三產業比例上升

我國制造業的收入和利潤增長（%）

我國工業企業的虧損比例和資產負載率（%）

　　2015 年底，我國第三產業對 GDP 的貢獻達到 66.4% ，對 GDP 的拉動率在 4.6% 。相比工業增加值（VAI） ，我國消費總額具有明顯的增長優勢，2015 年我國社會消費品累計總額已達到 200930 億人民幣。據預測，到 2020 年，全球消費品行業的市場規模將高達 7000 億美元，其中近五成將來自亞太地區，尤其是中國、印度尼西亞、印度、新加坡和泰國市場；僅就中國市場而言，其消費品行業的市場規模預計將增長約 2千億美元，占整個亞太市場增長的 60%。

　　零售消費品主要分兩個部分，消費收入和餐飲收入。其中，商品收入占比較高但增長具有季節性，尤其在春節時期達到最高值。相比較而言餐飲收入相對穩定，常年增速保持在 11%左右。

我國社會消費品零售總額（億元）

社會消費品總額分項占比（%）

　　由于消費市場的多樣性 ， 傳統的單一倉儲 服務已經不能滿足倉儲客戶的需求。首先，消費市場對倉儲種類的需求是多樣化的。比如，隨著餐飲食品行業的發展，低溫倉儲和冷藏倉庫市場的需求量上升。2014 年，我國冷庫中容量達到 9562 萬平方米，同比增長14.58%。同時，由于倉儲種類的細分，所以在倉儲作業的操作上要求是專業化的。冷庫按貨物分類包括肉禽類、水產類、蔬果類和乳制品類等；而公用倉儲按用途分為市場配套型、物流流通型和公共儲存型等。

我國冷庫的容量和增長率（萬立方米）

電商改變物流模式，拉動現代倉儲需求：

　　從 2010 年至 2015 年，我國在線零售總額年復合增長率為 48%，2015 年實現 28251億元的規模。同時，我國在線零售占到社會零售的比例也越來越高，從 2010 年到 2015年，上升了 9.2 個百分點。

在線零售年復合增長率達到 48%（億元）

在線零售在社會零售占比（%）

　　我國電商零售占社會總零售的比重越來越高，2015 年已達到 12.7% 。但是從 2013 年開始，我國網絡零售交易規模增速開始下降，2013 年到 2015 年，下降了 20 個百分點。隨著電商業態的多元化，網購已經滲透到各個領域。

電商零售額占社會總零售比重（%）

網絡零售交易規模（億元）

　　“菜鳥網絡”突出倉儲戰略地位：

　　菜鳥網絡規劃將首期投資 1000 億元，建設一個遍布全國的“開放式、社會化”物流基礎設施，支撐日均 300 億元網絡零售額。菜鳥網絡將全國倉儲布局劃分為華東、華南、華中、東北、華北、西南、西北等 8 個大區，并在各大區建立倉儲節點與城市中轉站。

菜鳥網絡倉儲規劃

　　目前，菜鳥網絡已在全國 14 個城市拿地，總投入已超過 200 億，天津武清和浙江金華的倉儲已在使用，廣州和武漢的倉儲則會在 2015 年底啟用。菜鳥目前擁有倉庫面積為 107 萬平米，隨著菜鳥網絡在各地倉儲中心逐步落成投產，2017年預計倉儲面積將達到 210 萬平米，2019 年預計 570 萬平米，菜鳥或將超越普洛斯成為中國最大的電商倉庫提供商。

菜鳥網絡將成為中國最大的電商倉儲供應商（萬平方米）