2016陸家嘴論壇6月12日、13日在上海舉行，央行原副行長吳曉靈媒體問及“房地產有無泡沫”等問題時，霸氣反問記者：“你買的起房嗎？你覺得房價不高嗎？”

　　那么，房價上漲背后幫兇是誰？吳曉靈在談到貨幣政策時表示，從1949年—2008年全國信貸30萬億，而2009年—2015年，漲了63萬億。也就是說用七年時間放了30年的兩倍多的貸款。貨幣供應過多了，不是帶來物價的上漲，就是帶來資產價格的上漲，在中國，也就主要是房價的上漲。

　　2016年初，一線城市曾出現房價暴漲，隨后帶動部分二三線城市房價普漲，甚至出現了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。與此同時，商品房庫存積壓依然非常嚴重，去庫存效果甚微。房地產市場牽涉面廣，與投資、信貸、金融風險直接相關，是影響經濟增長和金融穩定的關鍵因素之一。

　　中國房價自2015年年初以來平均上漲11%。北京、上海和深圳等所謂一線城市的房價以30%的漲幅領漲。近期，這一漲勢已蔓延至規模略小的二線城市，今年迄今為止二線城市房價已上漲5%。而樓市股票的低迷暗示著當前房地產復蘇的不可持續。

　　除了買房需要大量信貸外，買地建房也要大量信貸才行，開發商以三分之一的自有資金撬動三分之二的其它資金，購房者以20%的首付款作為杠桿，其它的是銀行貸款。信貸資金開路，龐大的民間資本跟進，形成一個杠桿效應，讓大量的城市房價一夜暴漲。

　　統計數據顯示，我國房地產貸款占金融機構全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請的貸款變相進入房地產市場，這一比重可能更高。一旦貨幣政策出現結構微調或信貸政策有所調整，對于房地產市場的影響就會產生一定的影響。

　　我國房地產信貸房地產信貸不良率不到1%，居民儲蓄等金融資產遠高于負債，居民購房首付平均為房價的30%左右，銀行按揭貸款總規模約為房價總市值的10%。非金融機構也大量為購房者提供從首付款到資金周轉的全方位融資信貸，大大降低了購房者借貸買房的門檻。

　　“當前，房地產投資已經出現了分化加大的局面，一線城市和部分二線城市因為虹吸效應房價上漲過快，的確產生了一些新的風險。”劉元春描述，一線城市已經產生了蕭條性泡沫，“在經濟下行的壓力之下，大量資金找不到可以增值的投資空間，所以又紛紛進入已經過熱的一線城市房地產市場。”

　　劉元春指出，部分城市房價暴漲持續到今日必須引起足夠重視，尤其是杠桿型泡沫會令風險加碼，需要盡快防止。

　　他解釋，此前房地產泡沫化雖然嚴重，但若并非杠桿型泡沫，危害還不是特別大，但依當前的情形來看，卻必須盡快抑制杠桿型泡沫的增長。“杠桿型泡沫是極其危險的！”劉元春強調。

　　一線城市房價驟然飛漲是否意味著杠桿已經過高？

　　盡管并沒有確切的數據證明這一點，但根據央行最新數據，1月新增人民幣貸款增加2.51萬億，創下單月紀錄新高。許多經濟學家認為，貸款數據的激增與一線城市房價飛漲有著密切關系。

　　去年以來，央行多次降準釋放了大量流動性。在經濟承受下行壓力、資金面緊張的情況下，釋放出的大量流動性意味著商業銀行有更多錢用于放貸，其中自然也包括房貸。

　　然而，不少經濟學家開始擔憂的是，大量釋放出的流動性并沒有如愿注入實體經濟，也沒有注入庫存高企的三四線城市房地產市場，而是流入了已經過熱的一線城市房地產市場中，并進一步助推一線城市房價節節攀升。

　　摩根士丹利華鑫證券執行董事、首席經濟學家章俊便認為，個人住房貸款加杠桿的空間可能并不像數據反映出的這么大。“中國個人住房貸款占總貸款的比重從國際橫向比較來看的確較低，但這里面也存在一個重要也容易被忽視的問題，就是中國融資結構中間接融資占比極高，企業部門的融資大部分依然依賴于銀行信貸。這就造成在統計住房貸款占總貸款比重的時候，分母要相對于其他直接融資市場發達的經濟體要大。”

　　章俊認為，這種與其他經濟體的差別所造成的結果可能是中國個人住房貸款占總貸款比重被顯著低估，這也意味著個人住房貸款杠桿的空間可能并不如設想中那么完美。

　　章俊稱，政府適度推動居民加杠桿來對沖經濟下行風險無可厚非，但從最近北上廣深等一線城市房價快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長期貸款規模顯著增長的情況來看，居民加杠桿或許已經駛上了快車道。

　　貨幣超發——信貸充足——央企搶地——杠桿資金跟進——地價上升——房價暴漲——貨幣新一輪被迫超發，這是一輪可怕的正反饋循環，加速了樓市泡沫的生成。去年股市也是這一邏輯，只不過我們說股市是有毒資產價值定價顯著背離，這次有毒資產是不動產而已。

　　中國最新的信貸周期開始于2015年，自從那之后信貸加速擴張到史無前例的水平，M1貨幣供應現在的增長率是22.9%。我國是間接融資為主的金融體系，銀行自主進行放貸，自擔風險、自負盈虧。所以，貸給誰、不貸給誰，基本由銀行的信貸偏好說了算。

　　當前整體流動性過剩，企業不愁貸款，扎堆地選擇投資房地產市場，此外，政府對風險的大包大攬，使這些房企根本不需要考慮風險。

　　拿地的資金大多是銀行的，至多把地給銀行罷了。自然也就不會把地價當回事。尤其是央企、國企，以其獨特的國有資本擔保、抵押物充裕等優勢，就更不需要考慮成本、代價的問題了。

　　日本人的地產泡沫吹了四、五年，最終還是在1989年破了。美國人的次按泡沫吹了五、六年，最終在2007年破了。

　　房價還得漲，盡管不會永遠漲。正如《紅樓夢》中的王熙鳳說過：“千里搭長棚，沒有不散的宴席”。

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