杭州賣地溢價(jià)率53%創(chuàng)歷史新高

　　濱江集團(tuán)與平安不動產(chǎn)聯(lián)合體成杭州新地王

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　杭州又見地王！6月13日，濱江集團(tuán)與平安不動產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以48.3億元拿下杭州上城區(qū)新晉地王，樓面價(jià)3.95萬元/平方米。

　　據(jù)了解，千米之外是今年1月份信達(dá)地產(chǎn)摘得的南星地王地塊，樓面價(jià)3.67萬元/平方米。表面看來，接近3000元/平方米的樓面價(jià)之差，信達(dá)地產(chǎn)持有的舊地王存在被濱江集團(tuán)與平安不動產(chǎn)的聯(lián)合體所拿新地王解套的可能性，但競品之爭，尚難以預(yù)見。

　　值得一提的是，今年以來，杭州是“地王潮”中激進(jìn)的一員，高溢價(jià)、高單價(jià)、高總價(jià)地塊頻繁出現(xiàn)。據(jù)《證券日報(bào)》記者從易居研究院智庫中心獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年至今，杭州賣地收入接近700億元，平均溢價(jià)率高達(dá)53%，創(chuàng)歷史新高。

　　深陷“地王潮”

　　事實(shí)上，一個(gè)城市出現(xiàn)地王并不稀奇，房地產(chǎn)市場雖波動前行，甚至不再是黃金時(shí)代，但紅海中依然是有藍(lán)海項(xiàng)目的。不過，當(dāng)市場接受了一線城市面粉貴過面包后，令行業(yè)內(nèi)外吃驚的是，地價(jià)超過房價(jià)，甚至數(shù)倍超過房價(jià)開始蔓延至二線城市，而杭州則是其中頗為激進(jìn)的一個(gè)。梳理今年杭州的賣地情況來看，每平方米動輒3萬元、4萬元已不再是一線城市的“專利”。

　　1月6日，杭州南星單元B-02宅地經(jīng)36輪競價(jià)，由信達(dá)房產(chǎn)以33.9億元競得，溢價(jià)率65.6%，折合樓面價(jià)36680元/平方米，為新晉地王。

　　3月23日，杭州綠城集團(tuán)以37.35億元競得潮鳴地塊，溢價(jià)率109%，折合樓面價(jià)45368元/平方米，刷新杭州宅地樓面價(jià)紀(jì)錄，但與周邊房價(jià)基本持平。

　　5月5日，位于杭州蕭山區(qū)的奧體07、09地塊被景瑞地產(chǎn)、陽光城集團(tuán)分別以14.11億元、13.85億元競得，樓面價(jià)19634元/平方米、19846元/平方米，蕭山區(qū)宅地樓面價(jià)記錄一天被刷新兩次。

　　5月12日，招商地產(chǎn)以13.8億元、溢價(jià)106%摘得杭州鐵路北站地塊，樓面價(jià)15268元/平方米，其毗鄰的桃源板塊今年的住宅成交均價(jià)為14600元/平方米。

　　5月20日，杭州拱墅區(qū)慶隆單元熱電廠地塊被融信集團(tuán)以23.61億元競得，溢價(jià)率高達(dá)89.56%，樓面價(jià)31404元/平方米，創(chuàng)拱墅區(qū)新高。值得對比的是，同在申花板塊，今年1月初，天陽的拿地樓面價(jià)為19695元/平方米，時(shí)隔不足5個(gè)月，樓面價(jià)已漲了約11700元/平方米。

　　5月27日，杭州奧體單元地塊由信達(dá)地產(chǎn)競得，樓面價(jià)21575.8元/平方米，總價(jià)123.18億元，為杭州土地市場“總價(jià)地王”。

　　6月3日，杭州土地市場出讓慶隆地塊，最終金茂首開聯(lián)合體以總價(jià)64.1億元奪魁，溢價(jià)高達(dá)93.02%，成交樓板價(jià)為33105元/平方米，刷新此前融信拿下熱電廠地塊時(shí)創(chuàng)下了31404元/平方米的單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　直至6月13日，濱江集團(tuán)與平安不動產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以48.3億元拿下杭州上城區(qū)新晉地王，樓面價(jià)3.95萬元/平方米。

　　入市銷售待考

　　兩年前，記者在杭州調(diào)查采訪時(shí)，當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商曾向記者笑談，“在杭州買房是幸福的，因?yàn)檫x擇性太多了”。彼時(shí)，杭州因2013年以來出讓了大量高溢價(jià)地，庫存量極大，而且市場非常蕭條，蕭山區(qū)房價(jià)每平方米曾一度暴跌6000元，幾乎可稱為房價(jià)“腰斬”。直至2015年下半年，杭州樓市才開始真正步入回暖通道，跌下去的房價(jià)回來了。不過半年光景，杭州開始拍出高溢價(jià)地王，直到現(xiàn)在，有業(yè)內(nèi)稱，已步入“瘋狂”通道。

　　據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年至今，杭州出讓119宗地，成交建筑面積833萬平方米，成交總價(jià)698.4億元，平均樓面價(jià)每平方米8381.8元，平均溢價(jià)率53%。而2015年全年，杭州出讓197宗地塊，成交建筑面積1311萬平方米(遠(yuǎn)高于2016年至今出讓的833萬平方米)，成交總價(jià)不足665億元（低于2016年不足半年的土地出讓金），平均樓面價(jià)每平方米5067.7元，平均溢價(jià)率不足19%。

　　與2015年全年相比，2016年至今，杭州土地市場樓面價(jià)每平方米上漲了3314元，上漲幅度為65%，平均溢價(jià)率則上漲了逾34個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)中投證券一份研究報(bào)告顯示，近期土地招拍掛結(jié)果顯示，受2015年以來地產(chǎn)行業(yè)回暖影響，當(dāng)前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價(jià)倒掛的情形。“因城施策”的大背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價(jià)成本攀升，存量低價(jià)土地減少，未來2年-3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

　　按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析，二線城市此輪產(chǎn)生的溢價(jià)率超過100%的百宗地塊，未來入市房價(jià)至少要上漲80%-100%，即使按照標(biāo)桿房企拿地的平均價(jià)格，也需要未來兩年一、二線城市房價(jià)上漲50%以上。然而，市場真的會如此嗎？

　　“縱觀這幾年杭州高溢價(jià)地塊的分布情況和入市節(jié)奏來著，有新高價(jià)地和政策利好為之解套的地塊，入市相對較快，銷售情況也比較理想，其持有者也多是大型上市房企，有資金實(shí)力和市場運(yùn)作能力。”某熟悉杭州市場人士向本報(bào)記者表示，一般一個(gè)項(xiàng)目從拿地到清盤不足5年時(shí)間，雖然高端項(xiàng)目銷售周期長，但更多的高溢價(jià)地入市節(jié)奏非常慢，加之開發(fā)企業(yè)資本運(yùn)作能力不流暢，產(chǎn)品力差，一塊高價(jià)地就可能為企業(yè)帶來乃至生存問題的重壓。