興業證券固收團隊唐躍等人本周在報告中指出，本輪房企“央企化”與“地王潮”原本就是硬幣的兩面，二者都是沒有“強刺激”的L型經濟下的產物。在此背景下，政府迫切期待借賣地“補充”財政收入，央企則希望借“土地”保命。所謂“地王潮”，正是二者“合謀”的產物。

　　興業證券首先指出，本輪“地王潮”的北京與前兩輪（2007年和2009年）“地王潮”存在本質差異。

　　當前，我國經濟并沒有明顯向好，貨幣政策也不存在大幅寬松空間，43號文對地方土地財政構成了較大制約，而且當前也沒有“強刺激”政策出臺，也就是說，當前“地王潮”出現在經濟L型且沒有大幅刺激政策的背景之下。

　　但是，以信達、保利、鐵建等為代表的央企卻不僅在一線城市積極儲地，而且還積極進軍南京、蘇州、合肥等二線城市，在全國范圍內不斷創造出新的地王。既然我們似乎很難從經濟面和政策面找到“地王潮”產生的邏輯，那么本輪“地王潮”產生的原因到底是什么呢？興業正確認為：

　　43號文限制了地方政府的融資沖動，“地王”可以使部分地方政府和開發商的利益保持一致。 2015年出臺的43號文以及新修訂的預算法都對地方政府通過融資平臺進行融資的傳統模式進行了較大限制。

　　這就意味著，地方政府仍有較強的動機恢復“土地財政”。 在當前全國存量房源總體過剩，但局部緊缺的背景下， 全國范圍內的開發商都有向一線和部分二線城市擁擠的愿望， 也就是說，開發商有較強的激勵在這些城市拿地。地方政府和開發商的利益再次在這些城市的地產市場上保持了一致。 同時， 由于當前中國在土地拍賣價款運用方面尚有一定的不規范操作空間，部分地方政府存在著通過各種途徑向拿地開發商進行價款返還的情況。

　　與此同時，央企之所以比普通國企和民企開發商更加瘋狂拿地，除了低廉的資金成本，更重要的是他們面臨強大的“自保壓力”：

　　央企再次面臨“并購潮” ，自保性拿地并快速做大地產規模的動機較強。2010年 3月，國資委要求，除16家以房地產為主業的中央企業外，還有78戶不以房地產為主業在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務。 然而，由于央企退出地產業務會涉及眾多利益的調整，還要考慮資產評估、人員安排、以及會不會造成國有資產流失等問題，時至今日，當年的退出令并未能得到有效執行。但是，當前地產央企“退出并購潮”再次來襲，許多地產業務不夠 “發達”的央企非常擔心自己即將成為被并購的對象。為了在并購浪潮中生存下來，這些央企只能在“留給自己不多的時間里”快速做大地產業務，這也就意味著這些央企存在較為迫切的拿地需求。

　　為了盡快擴大自身的地產業務， 一些央企甚至不計成本拿地，這可以在很大程度上解釋某J系地產央企瘋狂在全國范圍內不斷制造地王。

　　一邊有土地財政的需求，一邊要通過土地來“活下去”，于是雙方一拍即合。

　　地產企業高價拿地，也可以較好地為地方政府“補充”財政收入。 當前，經濟下行壓力較大，疊加“43 號文”極大地壓縮了地方政府的融資空間，地方財政收入也出現了較大幅度的下滑。為了對沖經濟下行壓力，地方政府還要擴大財政支出，這意味著地方政府的財政壓力非常之大。 央企地產公司通過高價拿地，可以較好地為地方政府補充財政收入。這或可以部分解釋近期某 D公司以不斷刷新地王的形式在全國范圍內攻城略地的行為。

　　興業最后總結稱，正是央企和地方政府“合謀”，催生了此輪的“地王潮”：

　　隨著房價不斷走高，土地成本占項目總成本的比例大幅增加， 開發項目的風險也越來越大，只有資金實力強大，而且融資條件寬松的央企才更有可能敢于拿地， 而中小開發商正面臨越來越大的邊緣化壓力，它們已經開始謀求轉型。 通過上面的分析，我們發現央企自身也存在著較強的高價拿地動機，因此，在天時地利人和同時具備的背景下，央企開發商在全國范圍內不斷刷新地王也就似乎變得順理成章。

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