房地產行業是受到一個國家人口數量以及質量影響最為集中的行業之一，因為不像消費品等產品可以不斷 地更新、迭代，人的一生對于房地產的需求是有限的，因此一旦一個國家或者一個區域的人口總量或者結構發 生變化的時候，該區域的房地產市場往往也將面臨新的格局。

　　隨著消費者年齡的增大，對于養老房屋的需求也開始爆發，部分消費者在 60 歲以后，會選擇在退休地區 購買房屋，用于養老和度假。據統計的 65 歲以后美國家庭買房比例不低，度假、離兒女更近、以大換小增加 養老資金是主要原因。

美國房地產需求生命周期

　　擁有住房的需求是剛性的，從跟蹤的數據來看，擁有一套屬于自己的住房是大多數國家勞動人口的目 標之一，甚至上升為國家夢。根據統計，72%左右美國人認為擁有住房是美國夢的一部分，而且這種對住 房的需求橫跨了所有年齡段，其中 19-34 歲、35-44 歲、45-54 歲和 55 歲以上的年齡段人口分別為 65%、66%、 74%和 76%，59%的租戶希望能夠結束自己的租房生涯。英國同樣如此，在 25-34 歲的租房人口中，78%的人群 希望能夠實現購房，47%的租戶會為買房的目標奮斗不止。

美國各年齡段期望購房的人口比例

英國各年齡段希望購房的人口比例

　　如果有條件，絕大部分居民都想擁有一套自己的住房，拋開文化、習俗等因素，制約人們購房 的最大障礙就是經濟因素。根據 trulia 數據，美國租戶不能買房的障礙有：沒存夠首付、沒有貸款的資格、信用 記錄不良好、沒能力還清當前債務等，其中占比最高的是沒攢夠首付（51%）；根據英國住房調查數據，英國租 戶不愿購房主要原因就是購買力的制約，買不起房的租戶占比達到 65.5%。

美國人買不起房主因：沒攢夠首付

英國租客不愿買房主因：買不起

　　從住房需求生命周期來看，首次置業和改善性需求無疑是最為核心的需求，而這兩種需求有著非常明顯的 年齡特征。從美國數據來看，購房人口中，49 歲以下人口占據全部需求的 59%，其中 34 歲以下人口首次購房 的比例達到 68%；從英國、日本的數據來看，英國 25-44 歲人口占到首次置業人群的比重達到 81%，日本 30-50 歲人口是首次置業的主力人群，占比達到 73%。我國并未有完整的購房人口年齡結構統計，根據鏈家發布的 2015 年數據來看，北京、深圳 25-44 歲購房人口合計占比達到 85%、89%，這點與國際數據基本吻合甚至更為集中。

美國購房人口年齡分布

英國首次購房人群年齡分布

日本首次購房人群年齡分布

北京、深圳購房年齡結構

　　年輕家庭不僅僅是當地購房的主力，同時也是遷徙的主要人群，在美國遷徙人口中，20-34 歲人口占比最高， 其中 25-29 歲人口超過 70 萬人/年，不斷地從美國東北部和中西部向東南部等區域遷徙，遷徙的原因在于不斷尋 求更適宜的氣候、職業機會和生養兒女的地點，推動當地房地產市場的興起。

美國遷移人口年輕人比重

　　與美國類似，中國流動人口主力軍也是以 80 后為主的 25-35 歲的新生代人口。根據《中國流動人口發展報 告 2013》顯示，2010 年新生代人口占全國流動人口比重達到 53.6%，14 年末在外農民工約 1.68 億人，占當年 全國 2.63 億的流動人口比重達到 63.9%，從我國農民工年齡結構數據看，15 年 21-40 歲的農民工比重為 52%， 結合城鎮化的推進，為城市帶來潛在的置業需求。

我國 80 后流動人口占比

中國農民工年齡結構

　　25-44 歲人口的購房需求最為旺盛，除了對于居住需求的提升之外，還來自于這個階段人口的購買力提升， 一方面來自于自身收入改善、家庭組合帶來的購買力增加，另一方面，父母資助也減輕了購房負擔，因此這一 年齡段住房消費可能是兩代人、多個家庭的收入和儲蓄一起作用的結果。

　　親友資助方面，中國購房父母資助比重較高，據上海公積金管理中心調查顯示，上海購房年輕人口中，62.3% 購房首付得到父母資助，其中 10.7%完全靠父母資助。但“啃老現象”并不僅僅是中國特有，根據美國房地產 經紀人協會數據來看，父母等親朋好友的資助是首付資金的重要來源，25%、15%的 34 歲以下、35-49 歲美國 購房人口依靠親朋無償資助解決購房首付；而在英國，依靠父母親朋資助購買首套房的購房人群比例達到 27%；購買力方面，日本 30-39 歲年齡段人口按揭還貸負擔較整體高出約 3 個百分點，但按揭還貸占居民可支配 收入比重僅為 19.8%，從側面反映了日本這一年齡段家庭可觀的住房購買力。回到我國，根據中原地產整理的 數據，上海 2014 年購房人群中，25-44 歲人群的購買房屋單價均高于其他年齡段，也從一個角度表明了 25-44 歲年齡段人口充足的購房能力。

美國年輕人口購房首付資金來源

英國父母親朋資助購買首套房人群比重逐步提升

　　從住房自有率的國際數據比較來看，我國居民住房自有率顯著高于主要發達國家，根據《中國家庭金融調 查》數據，2013 年我國住房自有率為 89.7%，其中城鎮住房自有率為 85.4%，同期其他主要國家住房自有率分 別為：美國 65%、英國 63%、日本 62%、法國 55%、德國 43%，較高的住房自有率反映了中國更強的房產觀念， 使得中國居民購房意愿更為強烈。

各國住房自有率比較

　　中國人購房意愿同樣體現在資產配置的差異上，從美、英、日、中四國 2004-2014 年十年的數據來看，各 國家庭房地產的資產配置比例均在降低，但房地產占中國家庭財富比重仍遠遠大于其他三國，截至 2014 年，房 地產在中國、英國、美國、日本的家庭資產占比分別為 54%、43%、25%、24%，這一方面在于家庭對于房產的 依賴以及相對投資渠道的狹窄，另一方面也在于中國過去 20 年處于快速城鎮化的過程中，很多居民在初始資產 積累的階段，房屋占資產比重較高是必經的過程。

房地產在美國居民家庭財富比重

住宅在英國居民家庭財富比重

房地產在日本居民家庭財富比重

房地產在中國居民家庭財富比重

　　人口年齡結構的變化帶來的是跟消費層面全方面的變化：

　　1、大眾消費品銷售增速的趨緩。日本在 1950 年開始進入“人口稠密一代”，中產階級人口快速增加，推升 了家電、住房、汽車等大眾消費的爆發，但在年輕人口規模逐步下降之后，日本各方面的消費都出現了下降， 包括衣食住行各個方面。耐用消費品方面，日本、美國汽車銷量在 25-44 歲人口規模見頂之后，也都出現了增 長的乏力甚至下降。

　　2、消費結構的升級。人均收入提升疊加人口年齡結構變遷，人口消費特征會逐步從大眾化向個 性化變遷。日本上世紀 70 年代開始，25-44 歲人口規模下降，但隨著消費意識的升級、家庭結構的變化（少子 化）以及收入的改善，大眾消費意識呈現出非常明顯的從大眾化向個性化轉移的特征。上世紀 70 年代開始“標 志迷戀”奢侈品需求的爆發就是一個非常典型的例子，較為類似的是，我國 8090 后的消費特征目前也正處于從 大眾化向個性化傳導，中國居民全球奢侈品銷售份額的提高、豪華車的購買增速都反映出鮮明的年齡結構變化 所帶來的特征。

　　在人的生命周期中，不同年齡階段正好對應了不同的衛生產品：嬰兒時期的紙尿褲，逐漸成熟后大量使用 衛生紙以及衛生產品，而在老年時期，又開始面對成人尿布等需求，因此衛生用品的數據也能動態且真實地觀 察一個國家人口結構變化。日本和美國衛生用品的數據，可以看到日本美國在老齡化趨勢下不同衛生用品增速的結構變化。 從日本數據來看，1994 年至 2003 年周期日本 65 歲人口占比從 14.5%提升至 20%，于此同時，觀察到日本嬰兒紙尿褲的銷售量增速為 32%，而成人失禁用品的銷售量增長了 227%，兩個數量等級也在不斷接近，紙尿褲 嬰兒/成人的比值從 4.5 下降到了 1.8。同樣在存在老齡化趨勢的美國，根據美國 INDA 數據，2012 年北美地區 成人衛生用品的年均銷售量增幅高于嬰兒紙尿褲，后者與前者銷售額比重為 1.7，人口結構老齡化帶來衛生用品 剛性需求的結構變化。

美國和日本成人失禁用品 2014 年銷售增速

美國成人衛生用品和嬰兒紙尿褲銷售增速

　　在中國也同樣觀察到這些變化，中國過去 5 年的嬰兒紙尿片消費量復合增長率僅為 5%，而成人衛生 用品的復合增速達到 38%，嬰兒/成人消費量比值從 2009 年的 8.0 下降到了 2.0，老齡化的趨勢也正在這些消費 品中體現。

中國嬰兒及成人衛生用品銷售量

中國嬰兒/成人衛生用品銷售量比值

　　置業人口規模的增長持續推動著新房市場的增長，但兩者的峰值并不一致，美 國、法國、日本的新房、土地銷售峰值都滯后于人口，可以理解為，置業人口是新房市場增長的支撐，但是會 隨著貨幣因素強化，其后會隨著流動性的變化受到更大的擾動。所以看到這幾個國家新房成交都因為金融 危機影響而出現拐點，如美國、法國、西班牙等 2007 年，以及日本的 1990 年。而在金融危機之后，擁有更好人口結構以及經濟基礎的國家房地產市場擁有更好的韌性，15 年美國新房成 交套數已經恢復至峰值的 39%，法國 15 年新房成交恢復至峰值的 68%，相對而言，西班牙新房成交 15 年新房 成交僅為峰值的 12%。

美國置業人口與新房成交

法國置業人口與新房成交套數

西班牙置業人口與新房銷售套數

日本置業人口與一手公寓成交套數

　　置業人口見頂并不意味著房價的見頂，美國、日本、韓國、法國的 25-44 歲人 口規模見頂后，房價仍保持了多年的上行，其中真實房價峰值滯后置業人口峰值的時間長度分別為，美國 6 年、 日本 12 年、法國 15 年，這點和此前討論的新房市場一致，影響一個國家房價水平的是較為綜合的因素，除了 人口的內生變化，還包含貨幣政策、行業政策等綜合因素的擾動。

各國置業人口峰值和真實房價峰值年份梳理

美國房價與置業人口

日本房價與置業人口

　　盡管從置業人口拐點難尋房價拐點，但這并不代表在大周期中，房價能夠脫離人口年齡結構這一基本面。梳理了21 個國家自 20 世紀 60-70 年代至 2015 年約半個世紀的真實房價和人口撫養比的數據，通過 相關系數計算發現 21 個國家中的 11 個國家的撫養比和房價呈現較強的負相關關系，5 個國家呈現較弱的負相 關，5 個國家呈現正相關。由此看出，人口年齡結構和房價的負相關關系在全球大多數主要經濟體中基本成立， 當人口步入老齡化，隨著收入增速下降，購房需求和購買力出現萎縮，房價終將告別高增長時代。

各國真實房價和撫養比相關系數

美國房價與撫養比

澳大利亞房價與撫養比

日本房價與撫養比