東北區域資源豐富，農業、重工發達，但第一二產業對 GDP 貢獻持續 下行，東北重工亟需轉型升級。東北區域坐擁的豐富的林區、礦產、石 油、煤炭、水資源，并在豐富的自然資源上建立起完善的農業及工業體 系。其中，東北的重工業區域又可細分成沈陽大工業帶、長吉工業帶、 哈大齊工業帶三個主要工業帶，形成沈陽、長春、哈爾濱、大連四大中心。作為傳統主要重工業區及農業產區，東北區域的第一、第二產業所 占的 GDP 比例始終高于全國平均。但隨著第一、第二產業近年受到產 能過剩、虧損加大、資源衰落、進口替代等不利因素影響，東北區域衰 落的第一、第二產業已經減緩甚至拖累了東北區域的 GDP 增長，東北 區域曾經引以為傲的重工業在東北未來發展過程中亟需轉型升級。

東北第一二產業占 GDP 比重高，但貢獻持續惡化

　　東北區域房地產市場將重點考察大連、沈陽、長春、哈爾濱四個城市。 考慮這四個城市集聚了整個東北 1/3 以上的人口，貢獻了東北 45%以上 的 GDP，教育資源豐富，同時房地產銷售、土地成交也在整個區域最為 活躍，因此將分別考察該四城的房地產市場，以期挖掘較好的投資 機會。事實上，該四城自 2014 年以來房價多處于下跌態勢，2016 年以 來，僅有的小量漲幅也遠落后于大部分全國其他主要城市，深入分析其 未來走勢尤為重要。

東北人口沿大連、沈陽、長春、哈爾濱城市圈分布

東北四城房價各期環比仍處于持續下行趨勢

　　1、大連經濟基本面向好，供需改善，房價上漲可期

　　大連 GDP、人均 GDP 四城中最高，人均可支配收入東北第二。2015 年， 大連 GDP 產值為 7731.60 億元，人均 GDP 達 5.39 萬元，位居四城最高， 城鎮人均可支配收入 3.59 萬元，僅次于沈陽。2015 年第三產業占 GDP 比重達到 47.8%，在東北地區領先。

　　2015 年，大連第三產業占 GDP 比重已達 47.82%，較 2010 年的 42.43% 有較大的提高，從側面說明大連產業結構優化成效顯著。根據《遼寧省 壯大戰略性新興產業實施方案》的部署，大連將在高端制造、新一代信 息技術、生物科技、節能環保、新能源、新材料等方面著重建設，依托現有的大連華銳重工、大連船舶重工、大連機車、英特爾半導體、華錄 集團等領先平臺，壯大大連本地戰略性新興產業發展，實施創新驅動發 展戰略，推動產業結構調整升級。

大連 2015GDP 居東北區域第一，但漲幅較低

大連人均 GDP 水平東北第一，遙遙領先于其他三城

大連 GDP 漲幅放緩，第三產業占比不斷提高

　　隨著大連跨海通道、海 上高速公路等大型交通納入規劃，大連將成為連接環渤海地區及“遼海 歐”海運物流通道的重要交通樞紐，使大連未來經濟發展如虎添翼。同時， 大連金普新區地理區位優越，戰略地位突出，經濟基礎雄厚，在金普新 區的高興產業驅動下，大連第三產業 GDP 比重有望繼續提升，轉型升 級加快。大連人口遷入也將持續，將帶動大連房地產回暖。

大連“十三五”期間大型交通規劃

　　大連 2015 年人口凈遷入率 維持在 1.45‰，是連續第五年的人口凈遷入。人口數據說明大連在東北 人口吸引力高，未出現其他東北主要城市的人口下降及凈遷出現象，對 當地房地產需求依然較高。

大連人口持續遷入，總人口已步入穩定階段

大連房價收入比東北四城中最高

　　2016 年 5 月，大連成交土地的土地 均價已經達到 3100 元/平米，樓面均價達 2164 元/平米，雖不及主要一 二線城市，但較去年同期已上漲 3 倍有余。同時，大連新地王也在不斷 產生，5 月 31 日，大城（2016）-5 號地塊被萬科以 11.54 億元競得，平 均樓面價達 4755 元/平方米，溢價率達 49%，成為繼 4 月 26 日中山區景 山街地王之后的大連新地王。從房地產供給側看來，開發商對大連開發 熱情回暖，新樓盤將不斷推出且售價也因地價上行而水漲船高，未來大 連房地產供應重回上升軌道。

大連拿地價格屢創新高，開發端拿地熱情回暖

　　2、哈爾濱城鎮化低、人口吸引力不足，房價上漲乏力

　　哈爾濱 2015 年全年實現地區生產總值 5751.2 億元，落后于同在東北地 區的沈陽和大連，在全國僅排在 27 位。GDP 較上年增長 7.1%，但基數 仍較低。其中，第三產業增長 9.3%，成為城市增長的新驅動力，第一第 二產業分別只增長了 7.2%、4.1%，拖累了整體漲幅。總來看，第一、二、 三產業對地區生產總值增長的貢獻率分別為 10.4%、22.5%和 67.1%；非 公有制經濟實現增加值 3120.5 億元，增長 8.3%，占全市地區生產總值 的比重為 54.3%。

　　在工業主要產品中， 哈爾濱 2015 年的以鋼鐵、汽車、化工為代表的重工業產量暴跌，導致 第二產業 GDP 占比下降，也代表著落后產能已開始出清。隨著哈爾濱 在政策及市場的指引下積極開展產業結構換擋，優化產能帶來的“陣痛 期”仍將持續。

哈爾濱正經歷 GDP 增長放緩及產業換擋

哈爾濱產能出清優化，2015 年重工產量暴跌

　　2015 年，哈爾濱戶籍總人口為 961.40 萬，為整個東北區域主要城 市首位，但已較 2012 年的峰值 993.51 萬下降 2.62%，從側面反映了東 北區域下行的重工業使得東北地區人口吸引力大不如前。哈爾濱的勞動 適齡人口（18-60 歲）比例于 2009 年開始下降，并在 2013 年跌破了 70%。 人口下滑主要源于人口持續遷出，自然增長率也呈下行趨勢。哈爾濱城市幅員遼闊， 人口密度較低，農業人口基數大，因此城鎮化水平上，哈爾濱仍處在上 升通道且尚未達到 50%，落后于全國其他主要經濟區域核心城市水平， 也遠不及東北其他三城的水平。

哈爾濱人口數量東北區域最高，但人口密度較低

哈爾濱城鎮化水平較低，戶籍人口停止增長

　　哈爾濱新增住宅土地成交面積和開發投資額自 2013 年起一直處于下行狀 態。2016 年 1 季度數據顯示，哈爾濱新成交住宅土地總面積為 38.13 萬 平米，與 2015 年總的 133.09 萬平米的 1/4 相近，意味著哈爾濱 2016 年 地產開發端并未出現“開年紅”。而從成交土地的樓面均價來看，2015 年 5 月以來哈爾濱新成交土地樓面均價始終在 1500 元/平米上下波動，未 出現明顯的上漲趨勢，因此判斷 2016 年哈爾濱房地產供給端難 以出現較大改善。

哈爾濱住宅買地及開發情況并未回暖

哈爾濱成交土地樓面均價未出現改善

　　3、沈陽經濟回落，新區批復落空，房價上行動力不足

　　沈陽 GDP 漲幅 2014 年出 現負增長，2015 只錄得 2.56%漲幅，且重工業始終是 GDP 主要貢獻來 源，第三產業占 GDP 比重不足 50%。2015 年，沈陽城鎮居民可支配收 入達到 36,644 元/人，超越大連成為東北四城最高。從總量及現狀上看， 沈陽和大連在經濟表現上并駕齊驅，但在未來展望上，沈陽將受重工去 產能拖累，第三產業發展滯后，且是東北四城中唯一未獲國際級新區批 復的城市。因此對沈陽未來的經濟發展持謹慎態度，從而進一步 對沈陽房價上漲動力不樂觀。

沈陽 GDP 增長降至低點，且第三產業占比不達 50%

沈陽城鎮居民人均可支配收入超越大連成為東北最高

　　由于工業基礎扎實，農業人口較少， 沈陽城鎮化水平一直領先于東北其他城市。根據沈陽市推進新型城鎮化 實施方案(2015—2020 年)，到 2020 年，沈陽常住人口城鎮化率達到 85% 左右，戶籍人口城鎮化率達到 73.75%左右。不同于出現人口下降的哈爾濱及長春，沈陽于今年并沒有出現人口遷出及總人口下降的情況，并保持了一定的人口 增長率。

沈陽人口增長放緩，城鎮化程度高

沈陽人口正流入，暫未出現人口下降

　　從拿地面積、和開 發投資額來看，房地產開發商對沈陽投資熱情較低。2016 年一季度，沈 陽住宅土地僅成交 75.83 萬平米，未出現明顯回暖跡象。從成交土地樓 面均價而言，2016 年以來僅在沈陽“二十二條”出臺前后有小幅上揚，可見政策刺激并未有限激起開發商的拿地熱情。

沈陽拿地開發情況依然低迷

沈陽土地成交樓面均價仍處低位

　　4、長春經濟突圍乏力，地產整體低迷

　　根據國家統計局公布的數據顯示，2015 年長春 GDP 總量為 5530 億元，同比增長 3.51%，GDP 總量排名位于四 城之末。從 GDP 構成來看，長春重工業仍然占據主體，第二產業在東北四城中占比最高，第三產業占比最低，并未出現明顯的產業結構調整。 因此，隨著去產能的繼續，長春 GDP 增長放緩的狀況將持續。

重工業等第二產業仍是長春 GDP 的主要驅動力

長春在東北四城第二產業比率最高，第三產業比率最低

　　長春市人口于 2008 年突破 750 萬人，在東北區域僅次于哈爾濱。2011 年以來，長春戶 籍人口停止增長并出現回落，城鎮化水平也因此穩定在 44%左右的中等 區間。從人口變化因素來看，長春人口自然增長率穩定，自 2010 年來 的人口持續遷出是造成人口停止增長并回落的主要原因。這也是長春產 業落后對人口吸引力不足的結果。

長春人口及城鎮化率已步入穩定階段

長春人口自 2010 年以來持續遷出

　　2016 年 2 月初，長春新區獲國務院批復成立，是東北區域第三個 獲批的新區，受此政策提振，長春房地產投資端出現改善，雖仍未表現 出明顯上漲，但已較前期低點有所回升。

長春拿地情況略有改善，仍遠低于前期高點

長春土地成交樓面均價圍繞 1500 元/平米震蕩

　　長春房價目前仍處于 2014 年以來的低點，2016 年以來在全國主要城市 中長期跌幅靠前。受新區獲批影響，長春樣本住宅價格在一季度末止跌， 回到年初價格，但距離復蘇仍有較長距離。

長春房價并未明顯回升

　　長春庫存量維持在 1000 萬平方米上下，去化時間也維持在 15 個月左右， 去庫存壓力大。其中非住宅房也嚴重過剩，存在大批商業寫字樓沒有售 出。整體來說，長春消化庫存仍前路漫漫。

長春庫存量大，去化時間長