2016年前三季度土地市場(chǎng)綜述

　　1-9 月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積 1.5 億平方米,同比下降 6.1%,降幅較 1-8 月收窄 2.4 個(gè)百分點(diǎn);1-9月份,土地成交價(jià)款 5569 億,同比上漲 13.3%,增幅較 1-8 月擴(kuò)大 5.4 個(gè)百分點(diǎn)。隨著金九行情如期爆發(fā),市場(chǎng)銷(xiāo)售熱度持續(xù),而由于土地價(jià)格持續(xù)上行，以及房企融資監(jiān)管預(yù)期逐步趨嚴(yán)，看到開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存略有力度同比依然略有下降。從跟蹤的重點(diǎn)城市土地成交情況來(lái)看,一線城市成交面積同比下降,主要與政府供地節(jié)奏有關(guān)，而二三線城市土地成交延續(xù)改善節(jié)奏。

單月土地購(gòu)置面積

土地購(gòu)置面積累計(jì)同比

百城土地成交金額結(jié)構(gòu)

百城土地成交金額同比增速

　　重點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率

　　9 月份,100 個(gè)大中城市中,一、二、三線城市土地市場(chǎng)溢價(jià)率分別達(dá) 47.3%、83.4%和 93.7%。其中一線城市雖有所下滑,但依然保持高位,二線城市穩(wěn)步增長(zhǎng),三線城市溢價(jià)率較上月增加 47.2 個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)歷史以來(lái)新高, 土地市場(chǎng)也存在向三線城市傳導(dǎo)的趨勢(shì)。

土地成交均價(jià)累計(jì)同比

土地成交溢價(jià)率

　　從細(xì)分城市數(shù)據(jù)來(lái)看，今年住宅成交用地溢價(jià)率排名前十的城市分別為：東莞、合肥、無(wú)錫、深圳、廈門(mén)、上海、蘇州、南京和南寧，與當(dāng)前市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆的區(qū)域基本保持一致。從增量情況來(lái)看，今年住宅用地成交溢價(jià)率較 15 年相比增幅排名前十的城市分別為：東莞、合肥、無(wú)錫、廈門(mén)、南寧、佛山、上海、深圳、廣州。其中合肥、廈門(mén)、上海、深圳、廣州也是在本輪回暖周期中量?jī)r(jià)改善最為明顯的核心一二線城市。

　　一二線核心城市的土地市場(chǎng)熱度最為明顯，同時(shí)部分強(qiáng)三線城市也受益?zhèn)鲗?dǎo)。發(fā)現(xiàn)本輪回暖的強(qiáng)三線城市均是受周邊主流核心一二線城市傳導(dǎo)效應(yīng)明顯的城市，如東莞、佛山、惠州等明顯受益于廣州、深圳市場(chǎng)熱度的傳導(dǎo)和輻射，近期量?jī)r(jià)齊升的成都、鄭州也對(duì)周邊如瀘州、平頂山等三線城市的去化改善存在著明顯的外溢效應(yīng)。

宅地成交溢價(jià)率前十

宅地成交溢價(jià)率增幅前十

三線城市宅地成交溢價(jià)率前十

三線城市 宅地成交溢價(jià)率增幅前十

　　發(fā)債房企拿地情況

　　梳理了從 14 年至今發(fā)行過(guò)公司債的房企情況，發(fā)債房企從 14 年開(kāi)始拿地力度逐年下降，15 年發(fā)債房企平均拿地金額占銷(xiāo)售金額比重達(dá) 86.02%，進(jìn)入 16 年發(fā)債房企較好的控制了拿地支出，截止 9 月末發(fā)債房企拿地金額占銷(xiāo)售金額比重進(jìn)一步下降至 47.8%。

　　發(fā)債房企中以萬(wàn)科、保利為首的大中型房企投資態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎，拿地金額占銷(xiāo)售金額比重

　　均在平均水平以下，這些房企大多是此前已經(jīng)完成市場(chǎng)布局的轉(zhuǎn)型或已儲(chǔ)備了豐富的土地資源，在當(dāng)前高位的土地市場(chǎng)，這些房企的拿地力度相對(duì) 15 年均有不同程度的縮小。

　　同時(shí)觀察到今年以來(lái)停止拿地的發(fā)債企業(yè)以轉(zhuǎn)型房企和小型房企為主，一方面這些企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，紛紛借助本輪回暖周期的契機(jī)加速去化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，而另一方面當(dāng)前土地市場(chǎng)地價(jià)高企，開(kāi)發(fā)商參與土地市場(chǎng)的門(mén)檻越來(lái)越高，導(dǎo)致獲取土地資源難度加大。

　　而在今年回暖周期中拿地力度較大的房企中，一方面受益于房企多元融資渠道的暢通，使得這些房企得以提高杠桿，加速布局，另一方面在于這些房企借著本輪順周期的機(jī)遇完成戰(zhàn)略布局的轉(zhuǎn)型，順勢(shì)加杠桿完成二三線城市向一二線城市的戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)型。

發(fā)債房企拿地節(jié)奏變化

　　發(fā)債房企高溢價(jià)率拿地梳理

　　在大部分房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾持續(xù)激化，造成本輪核心城市的土地成本和溢價(jià)率都遠(yuǎn)程過(guò)往情況，各個(gè)層級(jí)房企對(duì)于高成本土地皆有參與，且部分中小房企土地成本占銷(xiāo)售金額也確實(shí)相對(duì)較高。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)整理，共有 20 家發(fā)債房企今年合計(jì)在 14 個(gè)城市拿地過(guò) 48 宗單價(jià)或總價(jià)排行在市場(chǎng)前 100 的高價(jià)土地。48 塊土地的產(chǎn)出城市中，一線城市貢獻(xiàn) 13 宗，平均溢價(jià)率達(dá) 77.6%，二線城市貢獻(xiàn)33 宗平均溢價(jià)率達(dá) 114.1%，三線城市貢獻(xiàn) 2 宗平均溢價(jià)率達(dá) 308.9%。

　　具體到城市方面，發(fā)債房企分別在上海和南京獲取 12 宗和 11 宗高價(jià)土地，其次在蘇州和杭州分別獲取 6宗和 5 宗高價(jià)土地，廈門(mén)市有 3 宗高價(jià)土地被發(fā)債房企獲得，合肥和武漢分別各有兩宗發(fā)債房企獲取的高價(jià)土地，北京、鄭州、福州、石家莊、天津、佛山和珠海各有一宗發(fā)債房企高價(jià)獲取的土地。從高價(jià)土地的城市軌跡來(lái)看，發(fā)債房企高價(jià)取地的情況基本還是聚焦在一二線核心城市和強(qiáng)三線城市。

一二三線城市高價(jià)土地溢價(jià)率

一二三線城市高價(jià)土地宗數(shù)

發(fā)債房企高價(jià)拿地城市分布情況

　　從企業(yè)層面來(lái)看，曾高價(jià)拿地且溢價(jià)率在 150%以上的房企分別有格力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陽(yáng)光城和信達(dá)地產(chǎn)等，可以看到本輪發(fā)債房企中高價(jià)拿地的企業(yè)大多為具備資金優(yōu)勢(shì)或融資渠道暢通的國(guó)企。此前就曾強(qiáng)調(diào)，央企和國(guó)企的資源稟賦和資金實(shí)力使得他們能夠從容調(diào)度資金，在土地市場(chǎng)上更容易攻城略地。

　　綜合企業(yè)規(guī)模和拿地情況來(lái)看，認(rèn)為大中型房企雖然存在高價(jià)拿地的現(xiàn)象，但憑借其自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌影響力，疊加城市布局合理，其高價(jià)獲取的項(xiàng)目在盈利能力方面仍具有一定的保障程度。需要警惕的是規(guī)模相對(duì)偏小的房企在非核心城市獲取高價(jià)土地，高企的成本對(duì)企業(yè)未來(lái)盈利空間形成一定的擠壓。

發(fā)債房?jī)r(jià)高價(jià)拿地梳理