1、投資與新開(kāi)工

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速?gòu)?2016 年 3 月份開(kāi)始持續(xù)在高位運(yùn)行，至 2017 年 2 月份已超過(guò) 12 個(gè)月同比增速在 5%以上。2017 年 2 月份的增速為 8.90%。 我們可以看到，總體而言全年房地產(chǎn)行業(yè)依然保持了高增長(zhǎng)，特別是在土地購(gòu)置方面，同比下跌幅度已出現(xiàn)收窄的情況。由于一線城市和二線核心城市受到限購(gòu)政策的影響，2017 年第一季度開(kāi)始各項(xiàng)指標(biāo)均有所回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然保持整體上漲的格局。其中，二三線城市庫(kù)銷比接近上輪新開(kāi)工企穩(wěn)周期的水平。但是開(kāi)發(fā)面積已經(jīng)有所回落，這說(shuō)明增速的緩沖期正在逐步減小。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及同比數(shù)據(jù)

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土地購(gòu)置面積及待開(kāi)發(fā)面積

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　　雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但是房企拿地意愿沒(méi)有下降。主要原因在于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，房企開(kāi)始補(bǔ)庫(kù)。并且在過(guò)去幾個(gè)月內(nèi)，整體貨幣政策的寬松使得大部分房企通過(guò)低利率頻繁發(fā)債，在手資金寬裕。不過(guò)看到，由于信貸政策開(kāi)始收緊后，雖然土地出讓總量有所增加，但是溢價(jià)率明顯下降，說(shuō)明房企在一定程度上對(duì)市場(chǎng)有觀望情緒，并對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)持謹(jǐn)慎態(tài)度，因此超過(guò)一定成本后便不再競(jìng)價(jià)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及同比數(shù)據(jù)

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商品房銷售額及面積數(shù)據(jù)

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　　房屋新開(kāi)工面積同比增速在 2014 年 2 月突降之后，緩慢回升，至 2014 年11 月份再度開(kāi)始下滑，2015 年 12 月份的同比增速降至-14.00%。2016 年 2 月份，在持續(xù)下滑了 22 個(gè)月之后，房屋新開(kāi)工面積同比增速回升至 13.70%。由于房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比增速一直是負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速也逐月下滑，致使持續(xù) 22 個(gè)月的房屋新開(kāi)工面積同比增速負(fù)增長(zhǎng)對(duì) 2016 年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速產(chǎn)生明顯的向上拉力。穩(wěn)增長(zhǎng)，遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑是必有之策，這是 2016 年房地產(chǎn)行業(yè)趨暖并延續(xù)至 2017 年第一季度的一個(gè)最重要的原因。

全國(guó)房屋施工面積及同比情況

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房屋新開(kāi)工面積及同比情況

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　　2、銷售數(shù)據(jù)

　　2017 第一季度年商品房銷售面積累計(jì)同比均為正增長(zhǎng)，且上半年出現(xiàn)了增速大幅上行。縱觀歷史數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn) 2009 年增速回正且持續(xù)上升，并一直延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)至 2011 年底。同時(shí)，也可以看到銷售數(shù)據(jù)有不可持續(xù)的大幅增長(zhǎng)。認(rèn)為，2017 年商品房銷售面積同比增速將逐步放緩，或者會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的局面。理由是，2015 年被壓抑的需求在 2016 年得到釋放。但是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有害無(wú)利，隨著各地房地產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)，2016 年第四季度起銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。而且政策均有一定的延續(xù)性，因此預(yù)計(jì) 2017 年第二季度開(kāi)始房屋銷售將出現(xiàn)明顯下滑。3 月份的數(shù)據(jù)是判斷 2 季度銷售數(shù)據(jù)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。商品房銷售額累計(jì)同比增速的走勢(shì)與商品房銷售面積大體相同。

全國(guó)商品房銷售面積及同比

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全國(guó)商品房銷售額及同比

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　　按揭貸款利率的變化將會(huì)是左右房?jī)r(jià)的一大因素。換句話說(shuō)，杠桿率的變化對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買力將會(huì)有很大影響。預(yù)計(jì)2017 年第二季度個(gè)人按揭貸款利率將呈現(xiàn)向上趨勢(shì)。在一線城市，受到政策的變動(dòng)，居民在購(gòu)房時(shí)能用到的杠桿受到了限制，購(gòu)房能力受到遏制。 二線城市雖然區(qū)域優(yōu)勢(shì)較為明顯，人口集中度也較高，但調(diào)控政策的出臺(tái)勢(shì)必會(huì)抑制一部分以投機(jī)為目的的投資客，也會(huì)使購(gòu)房者對(duì)入房市持觀望態(tài)度，價(jià)格會(huì)有下降空間；三線城市則仍然將持續(xù)去庫(kù)存的狀態(tài)，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲不具有支撐。總體來(lái)看 ，貨幣膨脹導(dǎo)致的資產(chǎn)荒，而居民購(gòu)房時(shí)的“加杠桿”行為又直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。在因此，未來(lái)政策與貨幣“雙調(diào)控”將使得房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性。