1、我國高標倉儲新增及存量置換需求旺盛，但供給嚴重匱乏

　　在整個房地產(chǎn)存量持有領域，物流地產(chǎn)是細分子行業(yè)中需求和供給關系最為健康的板塊。在17 年 2 月 28 日發(fā)布的物流地產(chǎn)行業(yè)深度報告《從美國經(jīng)驗看中國物流地產(chǎn)需求》 中詳細分析了推動物流地產(chǎn)快速增長的核心因素，發(fā)現(xiàn)無論是工業(yè)物流還是消費物流對高標倉儲需求旺盛的本質(zhì)原因在于提高物流效率、降低物流成本的內(nèi)在訴求。

　　而從我國目前物流行業(yè)來看，整體物流效率偏低，物流成本偏高，物流成本占GDP比重遠高于發(fā)達國家，在我國社會物流提效降本訴求的推動下，行業(yè)增量及存量置換需求空間大。

　　而從下游需求方來看，目前我國高標物流倉儲需求方主要包括高端制造業(yè)、傳統(tǒng)零售、電商以及第三方物流。當然，不同需求方出于對地理位置以及租金的不同權衡考慮，在分布上也呈現(xiàn)一定的差異。電商以及第三方物流對于距離核心城市的距離及交通便利性有較高要求（要求更加靠近終端消費者），而租金敏感性較低，因此在物流倉儲的選擇上多選擇大城市市內(nèi)交通便利的地點或者距離核心城市較近的衛(wèi)星城。而零售和制造業(yè)客戶對位置和交通便利性要求相對較低，對租金較為敏感，因此制造業(yè)會選擇華中以及西南地區(qū)的核心城市。

　　2、高標倉儲投資回報率較高，為后續(xù)項目退出提供支撐

　　在整體供不應求的狀態(tài)下，我國物流倉儲設施的空置率較低，并且租金水平逐年呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，我國物流地產(chǎn)租金由2011年的25.6元/平米增加至15年的30.2元/平米，年均復合增長率4%左右。

　　從投資回報率來看，高標物流倉儲設施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，目前我國一線城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。此外，分城市來看，盡管部分二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的絕對租金水平低于一線城市，但考慮到其土地成本也相對較低，因此，從收益率角度來看，供需格局較好的二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的回報率也較高。認為收益率高于其他持有型物業(yè)是物流地產(chǎn)近幾年逐步受到資本關注的本質(zhì)原因，進而為物流倉儲運營商后端退出提供支撐，有助于打通物流地產(chǎn)的開發(fā)資金閉環(huán)。

我國物流倉儲市場租金指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

我國物流設施月租金水平（元/ 平方米）

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一線城市物流地產(chǎn)收益率高于寫字樓、商鋪等

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全球主要城市物流地產(chǎn)收益率一覽

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　　3、我國未來高標倉儲市場規(guī)模預測

　　（1）（高標倉儲與低標倉儲之比值）與 （物流成本與GDP之比值） 成反比；高標倉儲的使用對整體社會提高物流效率、降低物流成本起到明顯的推動作用，而對應到數(shù)值來看，也就是（高標倉儲占低標倉儲比值越高，物流成本占GDP比值將會越低，兩者之間呈現(xiàn)一定的反比例關系。

　　（2）保守估計低標倉儲保持年均10% 的增長;根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù),我國倉儲扣除高標倉儲以外的低標倉儲面積從2010到2015的年均復合增長率為20%。考慮到2013年后，低標倉儲面積增速持續(xù)下降至15%這一趨勢。未來5年內(nèi)，隨著企業(yè)轉向對高標倉儲的建設，低標倉儲面積增速恐進一步下降,我們保守估計低標倉儲保持年均10%的增長。

　　（3）2020年，我國物流成本占GDP 比值降至15%。

　　根據(jù)美國物流成本占GDP比重的變化，1981-1985年，是美國政府對物流領域的政策推動期, 美國物流成本占GDP比重快速下降了5個百分點。而在之后的時間里,基本保持著每5年降低1%的降幅。故預計到2020年，我國物流成本占GDP比值降至15%（我國目前物流成本占GDP比值在16%）。

中國低標倉儲面積（百萬平米）

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美國物流成本占GDP 比重

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　　到2020年，我國高標倉儲面積將達到1.47億平方米。而供給端，考慮到一方面政府供地偏少，加上行業(yè)較高的進入壁壘，未來供給不會爆發(fā)式增長，行業(yè)供需關系不會突然發(fā)生逆轉，行業(yè)供需格局長期趨好，行業(yè)高景氣度持續(xù)可期。