一、從土地市場行情和調(diào)控修正談起

土地財政與地方經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)，因此也成為理解樓市調(diào)控的重要線索。目前土地財政仍為二三線城市的主要財政收入來源，土地市場的擾動對于地方財政的影響較大。

二三線城市目前仍然以土地財政為主要的財政收入來源

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

因此，當房價下跌、去化降低造成了土地市場冷清，出現(xiàn)地價下滑和流拍，使得土地出讓金降低，會推動政府對調(diào)控進行一定的修正。以百城土地成交的溢價率作為監(jiān)測開發(fā)商競拍土地情緒的指標，可以觀察到，在每一次小周期中，當調(diào)控政策出臺，其影響不斷發(fā)酵，土地市場溢價率出現(xiàn)大幅度降低之后，一段時間后普遍會出臺調(diào)控修正政策或擴張性財政政策。

土地市場溢價率下滑與樓市調(diào)控修正政策的出臺存在時間上的同步性

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二、2011年房地產(chǎn)市場降價路徑分析

（1）上漲階段：09 年地王迭出，土地市場空前火熱2009 年 4 月至 2010 年 4 月，房價迅速上漲，70 城房價指數(shù)在 2010 年 4月當月同比增速達到 15.4%。從土地市場來看，出現(xiàn)了“面粉貴過面包” 的現(xiàn)象。以杭州為例，南星橋糧庫地塊、錢江新城南星單元地塊樓面均價接近 2.5 萬每平米，而 2009 年末到 2010 年上半年，杭州商品房均價維持在 15000-20000 附近浮動。

2009年4月至 2010年4月，新房價格迅速上漲

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2009 年4月至 2010年4月，二手房價迅速上漲

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三、三次降價路徑的共性

（1）由一線及核心城市率先領(lǐng)漲領(lǐng)跌

從前三次房價調(diào)整可以看出，歷次調(diào)整均由一線及核心城市率先領(lǐng)跌（北、上、廣、深、杭），繼而向其他城市蔓延，核心城市往往成為歷次房價波動的風向標。

一線城市房價變化領(lǐng)先于二三線

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（2）開發(fā)商：龍頭開發(fā)商往往打響第一槍

由于大型房企土地儲備較多，且年初均制定了相應(yīng)的銷售目標，市場嗅覺敏銳，所以在市場情緒臨近拐點時，可以率先做出反應(yīng)，以價促量。

（3）房價呈現(xiàn)較強的價格粘性，量在價先

降價的路徑首先是去化率下滑，庫存上升，呈現(xiàn)量縮價平，房企被動去庫存，之后量縮價跌， 房企進入主動去庫存階段。往往銷售首先開始萎縮，房價調(diào)整的滯后性凸顯。

（4）房價下跌時，土地市場出現(xiàn)萎靡，之后普遍出臺調(diào)控修正或者是放松限購政策