自去年9月30日全國主要城市收緊房地產政策以來，據相關機構統計，至今已有超過百城發布過200余次樓市調控政策。

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　　調控高壓態勢不減，房地產銷售趨弱、融資渠道持續收緊，這令房企的資金鏈深度承壓，尤其是中小房企的資金鏈面臨著生死大考。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策指引下，樓市將加速回歸居住屬性，而“購租并舉”住房制度的建立也將重構樓市格局。資金充足的龍頭房企在行業格局的重構中將掌握主動權，而眾多的中小房企則危大于機，房企之間的整合大戲將會持續上演。

　　調控高壓態勢不減

　　目前，“調控”依舊是全國樓市的關鍵詞。從政策的內容來看，從限購、限貸、限價、限售再到限商，熱點城市組合執行著“五限”的措施。

　　而調控政策的持續發力，也使投資投機性需求受到遏制，房價開始持續退燒。繼今年9月底各地連續收緊樓市調控政策后，進入10月以來，全國多地調控措施再度以“限售”為主進行擴圍升級。截至目前，已經有近50個城市采取了限售措施。而深圳、武漢、南京等地先后通過提高公積金貸款門檻、強化限購等措施給樓市進一步降溫。而即使是沒有推出樓市新政的城市，其調控手段也趨于嚴厲。

　　10月，隨著“因城施策”房地產市場調控政策的不斷深入，70個大中城市中的15個熱點城市的房地產市場總體平穩。從環比上看，9個城市新建商品住宅價格有所下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間。從同比上看，13個城市漲幅繼續回落，回落幅度在0.1至3.7個百分點之間。正是因為如此，業內相信隨著調控政策的持續深入，房企之間的分化將會進一步加劇，出現“大魚吃小魚”的現象在所難免。

　　此外，房地產金融端口也在持續收緊。一方面，房企融資渠道全面受限，不僅是銀行信貸，房企再融資的管控也趨于嚴格，包括不能在境內發債，禁止到H股上市融資，基金業協會叫停16城私募、資管投資房地產項目等。另一方面，監管部門還嚴禁個人消費信貸資金違規流入房地產市場。除此以外，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率等舉措，也進一步加速了樓市的“降溫”。

　　事實上，此前消費貸的違規流入降低了樓市的調控效果，由于消費貸期限短、利率高，若房價回落會很容易出現資金鏈的斷裂，更進一步斷供則會將風險引至銀行體系。據房地產研究院的統計顯示，今年3月以來全國短期消費貸款同比大幅攀升，新增異常短期消費貸款金額約為3700億元，估計其中至少有3000億元流向樓市。近一個月以來，南京、北京、廣州、深圳等六省市監管層先后發文，強化對消費貸的檢查和監管，嚴控消費貸流向了樓市。這使得房企的融資規模受到抑制，融資成本大幅抬升，致使部分中小房企的資金鏈條持續緊繃。

　　此外，據CREIS中指數據顯示，10月重點房企融資規模顯著下滑，銀行信貸已成為行業的主流融資方式。10月重點監測房企發生融資38筆，累計融資金額合計達982.84億元，較上月減少了28.76%。海通證券報告也指出，今年前三季度地產債凈融資額為2067億元，僅為去年同期的兩成，這主要是源于地產公司債發行的銳減。

　　值得一提的是，銷售的持續下滑進一步加劇了房企的資金壓力，致使房企內部的現金流趨降。數據顯示，全國商品房銷售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到了1月至10月的8.2%，其中商品住宅銷售面積更是從23.7%回落到了5.6%。

　　業內普遍認為，經過了一年的連續調控，房地產市場已經明顯降溫，市場逐漸進入低谷徘徊，預計后續市場將進入降溫周期。

　　房企整合大戲將持續上演

　　而在房地產調控未見絲毫放松之際，龍頭房企的銷售額卻持續刷新著歷史紀錄。在今年前10月銷售業績位列前20強的企業中，碧桂園、萬科、恒大、融創等15家房企的業績已超過了去年全年。而在龍頭房企的強大業績之下，房企的整合大戲也將持續上演。

　　業內普遍認為，龍頭房企轉型加速、布局合理，其背后除了消息面的刺激因素外，還有龍頭房企在資源儲備、轉型潛力上的深厚積累。此外，住房租賃鼓勵政策的出臺也加快了部分房企的業務轉型，這也受到市場的關注。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，雖然今年樓市受到調控的重壓，但市場表現依然樂觀。從全國的情況來看，預計今年房地產銷售金額與面積將再次刷新歷史紀錄。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企銷售業績和樓市調控的預期效果略有差異實際上是一種很正常的現象。從實際情況來看，雖然調控逐漸收緊，但調控城市主要集中于大城市。而對于中小城市來說，今年市場的表現反而不錯。更為關鍵的是，當前地產領域真正的降溫還沒開始，預計到明年會有類似降溫的表現。但根據現在金額衡量的銷售業績來看，很難說明年一定會出現同比下跌的情況。

　　不可否認的是，調控、融資、銷售已成為當下房地產企業必須要面對的“三座大山”，在行業競爭日益激烈的態勢下，尤其是從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道被全面收緊，這將加劇房企的分化，龍頭房企將更加重視多元化產業的協同發展，而中小房企則由于資金鏈深度承壓而使生存空間越來越小。

　　強者恒強，小型房企生存之艱，通過數據即可略見一斑：今年上半年，房企金額集中度的增速整體高于面積集中度。在金額上，TOP100和TOP200房企的集中度達到了58.1%和64.8%。在面積上，TOP100和TOP200房企的集中度達到了33.2%和36.9%。

　　以房企中并購能力最強的融創為例，在今年融創的新增儲備開發建筑面積中，并購所得占比已達97%。另外，融創還以438.44億元收購了萬達13個文旅項目，創下行業并購金額的新高。

　　另一并購大鱷陽光城的總裁張海民曾這樣笑談自己：“一共坐了113次飛機，而且過去一年，不是在并購，就是在并購的路上。”

　　在這場并購的饕餮盛宴中，大快朵頤的并不限于少數幾家房企。去年，房地產行業并購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升了43%。今年上半年房地產并購交易金額同比增加78.5%，數量增加了24.7%。

　　而到了11月，僅14、15日兩天就發生了多起并購案例，涉及華僑城、中航地產、龍光地產、億達股份等，并購金額超150億元。據中原地產研究中心統計數據顯示，11月，公開的房地產股權變動總額已經超過500億元，而類似的事件還會頻繁發生，房企并購整合大戲將持續上演。

　　不過也有業內人士認為，雖然整合并購是行業的趨勢，但是小型房企船小好調頭，在這波被大鱷們裹挾的時代熱潮中，依然會有小型房企生存發展的路徑。市場的需求是多元的，未來的發展充滿了各種可能性。（李佳鵬 吳家明）

　　轉自：中國商報