5月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年1—4月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、商品房銷售額均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30592億元，同比名義增長(zhǎng)10.3%，增速比1—3月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資21331億元，增長(zhǎng)14.2%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.7%。

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對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華表示，目前的波動(dòng)很正常，不影響對(duì)房地產(chǎn)投資總體平穩(wěn)運(yùn)行走勢(shì)的判斷。目前，不管是樓市調(diào)控還是去庫存都取得積極成效，未來房地產(chǎn)領(lǐng)域有望繼續(xù)保持比較平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　調(diào)控積極成效明顯

　　1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積664410萬平方米，同比增長(zhǎng)1.6%，增速比1—3月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積454589萬平方米，增長(zhǎng)2%。房屋新開工面積51779萬平方米，增長(zhǎng)7.3%，增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　1—4月份，商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1—3月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)0.4%，辦公樓銷售面積下降4.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7%。商品房銷售額36222億元，增長(zhǎng)9%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)依然維持高位的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這是因?yàn)椴糠殖鞘袔齑鏈p少，全國(guó)庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至44個(gè)月最低。另外，新開工數(shù)據(jù)開始上漲，房屋新開工面積依然維持高位。加上區(qū)域市場(chǎng)特別是中東部地區(qū)及東北數(shù)據(jù)拉動(dòng)，填補(bǔ)了之前的空缺。

　　此外，張大偉指出，2018年4月，時(shí)隔35個(gè)月后，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)接近臨界點(diǎn)，銷售面積同比上漲1.3%，銷售金額同比上漲9%，均是最近35個(gè)月的最低點(diǎn)。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，同比數(shù)據(jù)特別是銷售面積很可能在今年5—6月出現(xiàn)3年來首次同比下調(diào)。

　　張大偉還表示，最近公布的房地產(chǎn)上市企業(yè)的業(yè)績(jī)印證了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)。從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)企業(yè)漲幅也明顯放緩，累計(jì)公布前四月銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)中，數(shù)據(jù)同比漲幅明顯放緩，而且從數(shù)據(jù)看，4月單月，大部分企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)同比明顯放緩，大部分企業(yè)消化了2017年預(yù)留的簽約業(yè)績(jī)，調(diào)控政策影響越來越明顯。但今年前4個(gè)月整體房企業(yè)績(jī)依然同比上漲明顯。

　　“穩(wěn)”字當(dāng)頭，加速金融去杠桿

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)的同時(shí)，資金方面的變化引人關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，同比增長(zhǎng)2.1%，增速比1—3月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。

　　思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，4月18日，央行降準(zhǔn)，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況，1—4月信貸增速的下滑，代表以金融去杠桿為目標(biāo)，針對(duì)房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù)，流向房地產(chǎn)的資金閘門逐漸關(guān)小，同時(shí)，資金使用成本也在不斷提升。

　　郭毅認(rèn)為，在增加資金入口上，一方面，房企可積極尋求進(jìn)入到政策扶持的新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如集體租賃住房、舊改和棚改等城市更新，爭(zhēng)取信貸支持；另一方面，也應(yīng)合理定價(jià)，加快庫存去化，加速回籠資金。

　　在房企收緊資金出口的方式上，由1—4月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況中同樣透露出了些許端倪。

　　郭毅表示，房企收緊錢袋子之舉首先體現(xiàn)在拿地層面，1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%。今年以來，房企一改過去的大舉擴(kuò)張策略，拿地趨于保守，北京、杭州、成都等城市相繼出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象，其中北京流拍土地的數(shù)量更累計(jì)達(dá)到6宗之多。

　　其次，房企還通過快開工、慢施工、緩竣工來提高資金的使用效率。1—4月份，房屋新開工面積51779萬平方米，增長(zhǎng)7.3%；施工面積664410萬平方米，同比增長(zhǎng)1.6%；竣工面積25151萬平方米，下降10.7%。在多項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的同時(shí)，快開工可以盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正，并將資金用于下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，慢施工、緩竣工則可以將開發(fā)費(fèi)用的支付節(jié)點(diǎn)后移，由此實(shí)現(xiàn)資金使用效率的最大化，提升企業(yè)利潤(rùn)。

　　郭毅分析說，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的目標(biāo)下，樓市調(diào)控的總體趨勢(shì)不會(huì)放松，而隨著金融去杠桿進(jìn)入下半場(chǎng)，房地產(chǎn)資金緊縮的形勢(shì)也會(huì)繼續(xù)延續(xù)，未來，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資兩位數(shù)的高增長(zhǎng)恐將難以持續(xù)。（記者 王松才）

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