一、寫字樓的概念及特征

　　寫字樓也稱辦公樓，是經濟活動管理集中地，也是總部經濟重要載體。寫字樓承載了城市經濟領航發展的重要使命，是社會文明、創新發展、城市繁榮的主戰場。判斷一個城市經濟發展水平如何，寫字樓數量與實際使用面積往往是重要指標甚至是直接判別標桿。

　　第一，非住宅非商業性。寫字樓市場通常包括甲級寫字樓與5A級寫字樓兩種，與洋房、小高層、酒店式公寓、別墅、商鋪等地產概念不同，寫字樓市場面向的是一種高端辦公場所需求，高度體現了經濟管理活動集中性，其建設有獨特的質量標準，既不能當住宅也不能當商業街區使用。

　　第二，高端頂級。不管是5A級寫字樓還是甲級寫字樓，寫字樓均體現了人們對高端頂級辦公環境的訴求。從國外對寫字樓功能的界定看，集中收集市場信息、高層做出管理決策、企業總部公文傳輸、經營管理命令發布以及其他經濟管理行為。寫字樓并不具有一般意義上的生產制造、市場營銷、廣告推介、產品研發設計等企業經營管理活動功能。

　　第三，超大規模。寫字樓往往是城市地標的重要載體，其建筑本身要求規模龐大，并且需要強大的綜合配套設施，包括總部經濟、辦公經濟、會展中心、商務會談等一體的大空間。并且由于寫字樓辦公人員涉及面較廣，其要求區位優勢、制度優勢、市場優勢等優勢暗含了寫字樓應坐落在交通便利、與政府職能部門相近、與市場終端毗鄰的地方。

　　第四，生態智能。花園式辦公、有氧辦公是寫字樓生態、環保的基本要求，也是適應現代化快節奏辦公舒適性要求的集中體現，也是高端頂級的基本要求之一。獨立私家感受、開放自由辦公環境、人工智能便捷體驗則是寫字樓智能化題中應有之義，也是體現寫字樓高效辦公的一種理念使然。

　　最近一年包括西安、長沙、鄭州、杭州、武漢、成都等城市都出臺了很多利于人才引進的優惠政策，首當其沖的莫過于戶籍方面的放寬，落戶政策的放寬對于人口的流入起到了很強的推進作用，在這種落戶利好的情況下很多城市的人口引進都出現了井噴現象，有戶口那么也就意味著可以在所在城市擁有購房資格，對于外來人口來說增強了他們安居樂業的自信心，同時加上購房優惠政策的直接聯系，讓很多拿到戶籍的人口直接成為了購房人群，對城市來說不僅起到了引進人才的作用，同時也刺激了自身房地產市場的發展！在這樣一波人才新政的助攻下，確實為城市增添了新的活力和發展動力，甚至還讓部分二線城市樓市迎來了一波房價上漲潮。

　　二、寫字樓發展歷程及投資規模

　　縱觀我國寫字樓發展的歷程，寫字樓從最初單一功能發展到當前的多樣化、國際化，從以外資開發為主逐漸發展到當前的以國內開發商為主，從北京、上海、廣州等一線城市的蓬勃發展到當前的二線城市與一線城市寫字樓建設差距的縮小。2005-2017年，我國寫字樓開發投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激，寫字樓投資增速不斷高升，

　　根據國家統計局數據：2016年我國辦公樓開發投資總額為6533.00億元，2017年我國辦公樓開發投資總額增長至6761.36億元，投資規模同比增長3.50%。2018年1~7月我國辦公樓開發投資額為3340億元。

　　三、辦公樓新開工施工面積

　　2016年我國辦公樓新開工施工面積為6415.0萬平方米，2017年我國辦公樓新開工施工面積為6139.7平方米，年度新開工施工面積同比下降4.29%。2018年1~7月，我國辦公樓新開工施工面積為3231.69萬平方米。

　　2017年我國辦公樓現房銷售面積為1469.68萬平方米，銷售面積同比增長32.57%；辦公樓期房銷售面積為3286.53萬平方米，銷售面積同比增長20.54%。
2017年我國辦公樓現房銷售面積占年度銷售面積總量的30.9%；期房銷售面積占比為69.1%。

　　四、對我國當前城市寫字樓發展的政策建議：

　　第一，加強寫字樓市場宏觀調控。寫字樓作為特殊的地產，對國民經濟的拉動作用要明顯強于普通住宅和商業地產。因此，各地政府紛紛將寫字樓建設作為城市經濟發展的重要抓手，大力推進寫字樓建設。寫字樓雖然在總部經濟、集聚經濟中發揮中堅作用，但由于其建設以及管理尚缺乏統一的標準，導致其收益與管理存在市場混亂、風險較大等問題，嚴重抑制了地方政府與廣大投資者參與寫字樓建設與投資的積極性。因此，加強寫字樓市場宏觀調控應著力做好以下兩點：一是加快建立寫字樓建設標準體系，將符合寫字樓建設資質的房地產開發企業按照資質大小分別建檔，參與地方政府寫字樓招投標，按照公平競爭、質量第一、服務至上作為評判寫字樓建設方的基本原則，同時強化社會監督、第三方監管的建設質量監管機制建設；二是引導廣大投資者理性參與寫字樓投資，寫字樓投資有風險、參與需謹慎，寫字樓收益主要來源于租金，一旦經濟不景氣，企業采取收縮性發展戰略，寫字樓將出現人去樓空的格局，其收益將大打折扣，甚至出現入不敷出嚴重虧損的情形。

　　第二，加快城市產業轉型升級，優化人才落地政策。推進新一輪以人為核心的產城融合是當前城市升級、產業發展、產城互動的首要任務，加快城市產業轉型升級有利于提升寫字樓市場需求，擴大寫字樓建設規模，優化人才落地政策有利于提升城市人力資本含量特別是行業領軍人才、創新創業人才等高人力資本含量，刺激寫字樓市場需求，將產業發展與人才引進作為寫字樓市場需求擴張的兩駕馬車，推動寫字樓經濟快速、可持續發展。此外，還應加大城市公共資源與產品供給力度，推動寫字樓配套建設。