地價總體情況

　　全國地價總體水平保持溫和上行，綜合、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速放緩；各用途地價同比增速持續(xù)上升

　　綜合、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速放緩，商服地價環(huán)比增速有所上升。2018年第一季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為4148元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為7350元／平方米、6666元／平方米和813元／平方米，環(huán)比增速依次為1.58%、1.37%、2.21%、0.82%，分別較上一季度變化-0.09、0.25、-0.26、-0.02個百分點。與上一季度相比，綜合、工業(yè)地價環(huán)比增速出現(xiàn)放緩，住宅地價增速則持續(xù)3個季度回落。

　　各用途地價同比增速持續(xù)上升。第一季度，全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價同比增速依次為7.13%、5.33%、10.43%、3.44%，較上一季度分別上升0.42、0.81、0.22、0.42個百分點。其中，住宅、綜合、商服地價分別處于快速、較快速和低速增長狀態(tài)，工業(yè)地價平穩(wěn)波動。

　　三大重點區(qū)域綜合、商服地價環(huán)比增速均有所回落，住宅地價同比增速整體放緩

　　2018年第一季度，三大重點區(qū)域綜合地價水平均高于全國總體水平，整體呈上升態(tài)勢。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為5876元/平方米、7566元/平方米、4448元/平方米。

　　從環(huán)比增速看，長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速均放緩，依次為0.80%、2.44%、1.55%，分別下降0.04、0.25、0.02個百分點。長江三角洲地區(qū)各用途地價環(huán)比增速平穩(wěn)運行，商服、住宅地價環(huán)比增速依次為0.36%、0.92%，分別較上一季度下降0.06、0.51個百分點；工業(yè)地價環(huán)比增速為0.74%，較上一季度上升0.30個百分點。珠江三角洲地區(qū)商服、住宅地價環(huán)比增速依次為1.02%、3.02%，分別較上一季度下降0.06、0.55個百分點，其中住宅地價環(huán)比增速仍處于高位運行；工業(yè)地價增速較上一季度上升0.04個百分點，為2.49%，保持較快速增長。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為1.29%、2.05%、1.01%，住宅地價增速較上一季度上升0.03個百分點，商服、工業(yè)地價增速分別下降0.08和0.07個百分點。

　　從同比增速看，長江三角洲地區(qū)綜合地價增速為4.90%，較上一季度上升0.11個百分點；珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速依次為10.94%、7.04%，較上一季度分別下降0.29、0.02個百分點。珠江三角洲、環(huán)渤海及長江三角洲地區(qū)地價分別處于快速增長、較快速增長及低速增長態(tài)勢。三大重點區(qū)域的住宅地價增速均有所回落，工業(yè)地價增速則整體上升。長江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為2.51%、7.14%、2.92%，較上一季度分別變化0.46、-1.30、0.56個百分點，住宅地價增速保持較高位運行。珠江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速較上一季度分別變化-0.61、-0.76、0.93個百分點，依次為4.42%、15.10%、9.62%。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為6.08%、9.87%、3.86%，較上一季度分別變化0.15、-0.49、0.44個百分點。

　　東中西部地區(qū)綜合、住宅地價環(huán)比增速放緩，西部地區(qū)住宅地價環(huán)比、同比增速高于東、中部地區(qū)

　　從環(huán)比增速看，東中西部地區(qū)綜合、住宅地價增速本季度均有所放緩。東部地區(qū)各用途地價增速保持低速增長，綜合、商服、住宅地價增速下降，住宅地價增速為1.73%，較上一季度下降0.53個百分點；中部地區(qū)各用途地價增速均呈放緩態(tài)勢，住宅地價增速為1.83%，較上一季度下降0.07個百分點；西部地區(qū)綜合、住宅、工業(yè)地價增速較上一季度放緩，商服地價增速則略有上升，其中住宅地價增速為2.24%，較上一季度下降0.72個百分點，但仍處于較高位運行，增速超過東部及中部地區(qū)平均水平，區(qū)域內(nèi)僅西安住宅地價快速增長，為7.07%。

　　從同比增速看，東部地區(qū)綜合、商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為7.96%、5.05%、10.07%、6.52%，較上一季度分別變化-0.41、-0.45、-1.0、0.61個百分點，住宅地價增速仍處于高位運行。中部地區(qū)綜合、商服、住宅地價增速依次為5.49%、7.54%、7.84%，較上一季度分別下降0.98、1.65、1.44個百分點，商服、住宅地價仍增長較快；工業(yè)地價增速與上一季度持平，為1.16%。西部地區(qū)各用途地價增速均較上一季度有所上升，住宅地價同比增速為10.81%，較上一季度上升0.86個百分點，處于高位運行。

　　一線城市綜合、商服、住宅地價環(huán)比、同比增速放緩；二線城市各用途地價環(huán)比增速回落；三線城市綜合、商服、住宅地價環(huán)比、同比增速持續(xù)增長，住宅地價增速超過一二線城市

　　從環(huán)比看，一線城市的綜合、商服、住宅、工業(yè)地價平均增速依次為1.75%、1.07%、1.63%、2.13%，較上一季度分別變化-0.07、-0.09、-0.47、0.31個百分點。廣州住宅地價較快速增長；北京住宅地價低速增長；上海、深圳住宅地價增速平穩(wěn)。與上一季度比較，4個一線城市住宅地價增速均放緩。從同比看，一線城市的綜合、商服、住宅、工業(yè)地價平均增速依次為8.80%、4.95%、10.88%、8.37%，較上一季度分別變化-0.62、-0.51、-1.79和0.69個百分點。

　　二線城市各用途地價環(huán)比增速均呈放緩態(tài)勢，除工業(yè)地價同比增速上升外，其他用途地價同比增速均呈放緩態(tài)勢。綜合、商服、住宅、工業(yè)環(huán)比增速依次為1.48%、1.47%、2.0%、0.46%，同比增速依次為6.92%、6.05%、9.56%、2.29%。

　　三線城市綜合、商服、住宅地價環(huán)比、同比增速上升；工業(yè)地價環(huán)比增速下降，同比增速則上升。綜合、商服、住宅、工業(yè)環(huán)比增速依次為1.60%、1.39%、2.63%、0.50%，同比增速依次為6.66%、4.67%、11.21%、2.11%，其中住宅地價環(huán)比、同比增速超過一二線城市平均水平。

　　供地總體情況

　　2018年第一季度，主要監(jiān)測城市商服用地供應(yīng)同比增加明顯，住宅用地供應(yīng)比例加大，熱點城市住宅用地供應(yīng)連續(xù)5個季度同比增加。全國106個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積 4.28萬公頃，是2016年以來同期供應(yīng)量最高的季度，供應(yīng)量環(huán)比減少48.99%，同比增加15.94%。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.37、1.03、1.34、1.54萬公頃，環(huán)比分別減少19.34%、28.59%、16.41%、68.44%，同比變化分別為31.99%、22.15%、30.70%、-0.12%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積1.40萬公頃，環(huán)比下降26.38%，同比增加24.59%，同比漲幅是2014年第一季度以來增幅最大的季度。商服用地供應(yīng)同比上漲明顯，增幅是近18個月內(nèi)的最高值；住宅用地同比增幅是2014年以來的次高值，同比漲幅僅次于2017年第四季度。第一季度，保障性住房用地供應(yīng)面積約為0.14萬公頃，環(huán)比減少28.76%，同比增加30.42%。

　　從供地結(jié)構(gòu)來看，第一季度，商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例分別為8.56%、24.12%、31.25%和36.07%，較上一季度分別變化3.15、6.89、12.18和-22.22個百分點，較去年同期分別變化1.04、1.23、3.53、-5.80個百分點。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量占比32.68%，較上個季度增加10.04個百分點，較去年同期增加2.27個百分點。住宅用地供應(yīng)占比達到2014年第一季度以來的最高。

　　分城市類型來看，第一季度各類城市商服、住宅用地供應(yīng)同比均有明顯增長。其中，一、二、三線城市住宅用地供應(yīng)同比分別增加4.48%、22.15%、24.03%。從20個熱點城市來看，住宅用地供應(yīng)連續(xù)5個季度同比增加，本季度增幅17.67%。

　　市場形勢分析

　　第一季度國際正負因素交織，但國內(nèi)宏觀層面總體穩(wěn)定，得益于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推進和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展特征深化，我國經(jīng)濟發(fā)展進入相對穩(wěn)定的增長階段，全國地價總體水平保持溫和上行。

　　房地產(chǎn)政策導(dǎo)向穩(wěn)定，調(diào)控成效顯現(xiàn)

　　第一季度，中央層面對房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)延續(xù)了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“實行差別化調(diào)控”和“建立健全長效機制”三個方面，政策導(dǎo)向基本穩(wěn)定。政府工作報告明確了“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”的總體思路。兩會期間，多部委負責(zé)人表態(tài)，市場風(fēng)險防控趨嚴，長效機制不斷深化。同時，金融監(jiān)管持續(xù)升級，對房地產(chǎn)融資進行規(guī)范化、去通道、去杠桿的管理模式成為主基調(diào)，市場資金流動性收緊。

　　地方層面，熱點城市政策深化，調(diào)控領(lǐng)域不斷擴圍。北京、廣州等明確嚴控個人貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，遏制市場泡沫；廣州四大銀行繼續(xù)上調(diào)房貸利率。海南省明確提出優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，減少房地產(chǎn)投資比重，繼續(xù)深化“兩個暫停”、中部生態(tài)核心區(qū)永久停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)等調(diào)控政策。大同市出臺去庫存的實施細則。調(diào)控向縣區(qū)范圍深入，抑制投機性需求和去庫存并存。大連市、蘭州市出臺了針對市轄區(qū)的分類調(diào)控政策，長春市規(guī)定三環(huán)內(nèi)新購非家庭唯一住房2年內(nèi)不得上市交易并強化價格監(jiān)管。同時，地方精準(zhǔn)調(diào)控管理手段向區(qū)縣聚焦，部分區(qū)縣行政單元也發(fā)布了限售、限購的收緊調(diào)控政策。

　　第一季度，房地產(chǎn)投機行為進一步受到遏制，調(diào)控成效鞏固，全國及一、二線熱點城市住宅地價環(huán)比增幅持續(xù)回落。

　　租賃住房、人才引進等支持性政策落地

　　第一季度，在建立健全住房租賃金融支持體系方面，貨幣保持定向?qū)捤桑瑢ㄔO(shè)租賃住房金融支持力度加大。多家銀行明確表示，對新增優(yōu)質(zhì)租賃住房供給項目和激活閑置、低效利用的存量物業(yè)改造給予授信支持，如北京集體土地建租賃住房建設(shè)獲農(nóng)行2000億信貸支持。

　　同時，政策保障基本住房需求，人才引進政策進入集中釋放期。長沙市保障首套房購置需求，廣州推出租購?fù)瑱?quán)舉措，合法租賃有學(xué)位的住房享有與業(yè)主同等的入學(xué)權(quán)利。南京提出高層次人才購買首套房不受戶籍限制，杭州市將按每年出讓住宅用地面積不少于 5%的比例提供用地，專門建設(shè)人才專項租賃住房。此外，武漢、成都、西安等城市也都出臺相應(yīng)優(yōu)惠政策，吸引人才落戶。

　　庫存去化加快，市場預(yù)期平穩(wěn)樂觀

　　第一季度，庫存去化速度加快，1~2月，商品房待售面積降幅達到-17.1%，連續(xù)14個月同比下降。雖然調(diào)控對市場非理性上漲有一定的抑制作用，但基于高層次人才流入預(yù)期和庫存補充需求，企業(yè)對未來依然保持樂觀，房產(chǎn)開發(fā)投資基本穩(wěn)定，有所回升。2月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)101.66，達到2011年7月份以來的第二高值，僅次于2017年12月份的101.72；1~2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資有所回升，累計同比達到2015年第一季度以來的最高。尤其是在三四線城市，房地產(chǎn)市場升溫拉動土地市場，表現(xiàn)在住宅地價增幅方面，三線城市環(huán)比高于一二線城市，西部地區(qū)環(huán)、同比增幅高于東、中部地區(qū)。

　　后期走勢預(yù)判及關(guān)注要點

　　2018年第二季度，隨著市場調(diào)控預(yù)期趨向穩(wěn)定，地方治理水平不斷提高、精準(zhǔn)調(diào)控下沉區(qū)縣、住房租賃體系逐步構(gòu)建，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性將繼續(xù)遏制投機性需求，促進市場穩(wěn)定。未來一段時間內(nèi)，土地市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)，在調(diào)控措施嚴格執(zhí)行、各項政策穩(wěn)定的前提下，住宅地價增幅進一步收窄的預(yù)期持續(xù)。

　　下一步，一方面要圍繞構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，統(tǒng)籌考慮區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推進，建立健全城、鄉(xiāng)地價管理體系，深化研究城鄉(xiāng)土地資源配置的內(nèi)在機制。另一方面要圍繞建設(shè)完善住宅租賃市場，積極探索多主體供地模式。此外，還要圍繞城市定位發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控政策的綜合考量，基于城市資源環(huán)境約束邊界，關(guān)注人口、資本的要素流動對市場的影響，對部分地區(qū)庫存明顯下降、“以房引人”政策實施等情況予以跟蹤。（中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測組）

　　轉(zhuǎn)自：中國國土資源報