上海易居房地產(chǎn)研究院5月8日發(fā)布了《2015年度中國35城住宅市場生命周期專題研究》報告。報告顯示，從綜合指標得分來看，35個重點城市可以劃分為四大類：第一類綜合指標得分1.0以上，均為一線城市，生命周期步入成熟期；第二類綜合得分在0-1.0之間，多為東部沿海城市，生命周期漸趨平穩(wěn)期；第三類綜合得分在-0.5-0之間，多為中西部省會城市，生命周期處于慢增期；第四類為-0.5及以下，生命周期處于快增期。從城市基本面與新房總容量兩個維度綜合來看來看，可以將35城劃分為四個象限，也即四類生命周期：住宅市場發(fā)展分別處于成熟型、優(yōu)質(zhì)型、潛力型、風險型。

　　在35城社會經(jīng)濟發(fā)展基本面指標方面，我們考察了人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)占比、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率四個指標。

　　35個重點城市人均GDP整體上可以分為三個層級，第一個層級是8萬元以上,主要為一線城市的深圳、廣州、北京和上海，及部分沿海發(fā)達及省會城市如大連、天津、長沙、南京、杭州、寧波、呼和浩特、青島、武漢、沈陽和廈門。根據(jù)錢納里經(jīng)濟發(fā)展階段模型，此類城市已處于發(fā)達經(jīng)濟階段，同時處于后工業(yè)發(fā)展期。第二個層級是5萬元至8萬元,包括濟南、鄭州、長春、南昌、成都、烏魯木齊、福州、銀川、合肥、西安、太原和昆明。根據(jù)錢納里經(jīng)濟發(fā)展階段模型，此類城市已處于發(fā)達經(jīng)濟的成熟階段。第三個層級是5萬元以下，包括哈爾濱、蘭州、石家莊、貴陽、西寧、重慶、海口和南寧。根據(jù)錢納里經(jīng)濟發(fā)展階段模型，此類城市處于工業(yè)化階段中的加速期。

　　第三產(chǎn)業(yè)比同樣分為三個層級，第一層級是60%及以上，包括北京、海口、廣州、呼和浩特、上海和烏魯木齊。其中，海口作為全國重要的旅游城市，具有一定的特殊性，呼和浩特和烏魯木齊由于房地產(chǎn)業(yè)的拉動，第三產(chǎn)業(yè)占比較高。此類城市發(fā)展處于后工業(yè)化階段。第二層級是45%至60%，包括深圳、貴陽、太原、南京、哈爾濱、杭州、西安、廈門、蘭州、成都、青島、昆明、濟南、天津、南寧、武漢、福州。此類城市發(fā)展處于工業(yè)化成熟階段。第三層級是45%以下，包括西寧、寧波、沈陽、大連、鄭州、重慶、銀川、石家莊、長沙、長春、南昌、合肥。此類城市發(fā)展處于工業(yè)化加速階段。

　　從城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來看，2013年全國35個重點城市人均可支配收入在4萬元以上的包括深圳、上海、廣州、寧波、廈門、北京6個城市，這些城市經(jīng)濟發(fā)展水平高，人均可支配收入處于較高水平，相應的購房能力較強。而南寧、海口、太原、銀川、貴陽、烏魯木齊、蘭州和西寧等幾個城市人均可支配收入在2.5萬元以下，經(jīng)濟實力有限，購房需求較弱。

　　從城鎮(zhèn)化率來看，目前全國35城受經(jīng)濟發(fā)展水平等因素制約，城鎮(zhèn)化水平差異明顯。北上廣深四個一線城市及廈門，城鎮(zhèn)化率在85%以上，此類城市城鎮(zhèn)化發(fā)展速度漸趨停止；而重慶、南寧、長春和石家莊城鎮(zhèn)化率低于60%，未來城鎮(zhèn)化將會加速推進。整體來看，35城中有17所城鎮(zhèn)化率高于70%，整體城鎮(zhèn)化水平較高。

　　在35城新房市場發(fā)展指標方面，我們選取住宅成交和住宅新開工兩個指標，對其近五年增幅均值進行排名。

　　從35城住宅成交面積年均增幅排名來看，增幅均值較小的城市中，上海、北京和深圳經(jīng)濟發(fā)達，市場相對成熟，成交增速由正轉負，新房市場規(guī)模已見頂；而烏魯木齊、呼和浩特、長春等是欠發(fā)達地區(qū)，住宅市場步伐卻同樣較慢，說明住宅市場有效需求不足，房企進入要相對謹慎。

　　增幅均值較大的城市中，蘭州、太原、石家莊、西寧均為中西部中心城市，經(jīng)濟發(fā)展雖然較為滯后，但是作為單核城市，是區(qū)域內(nèi)住宅市場需求的集聚地，成交上漲明顯。