2014年就要過去了,我們?cè)俅谓?jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從“頂峰到低谷”的驚險(xiǎn)，“雙限”的解除在刺激了成交量反彈的同時(shí)也帶來了南京庫(kù)存歷史新高。再回首，讓我們重新梳理一下南京樓市2014年所經(jīng)歷的種種變化。市場(chǎng)還將發(fā)生哪些變化誰也無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷改革開放以來的最大挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之路尚未找到，但是經(jīng)濟(jì)衰退之勢(shì)已初步顯現(xiàn)。中央政府在猶豫了三個(gè)季度之后最終再次選擇房地產(chǎn)，2015年房地產(chǎn)宏觀政策面將“穩(wěn)字當(dāng)頭，相對(duì)寬松”

2014年GDP增速前三季度下滑趨勢(shì)明顯，數(shù)據(jù)上有可能實(shí)現(xiàn)全年7.5%，但實(shí)際完成堪憂。2014年我國(guó)正經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期，前三季度GDP增速分別為7.4%、7.5%和7.3%，呈現(xiàn)持續(xù)下滑之勢(shì)，預(yù)計(jì)全年勉強(qiáng)能夠達(dá)到7.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，但經(jīng)濟(jì)衰退隱患初顯。

前三季度，央行為經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中盡量不去依靠“房地產(chǎn)”，采用了一系列“微刺激”政策，如“定向降準(zhǔn)”、“SLF”等均未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在經(jīng)歷了第三季度GDP的快速下滑后，最終中央政府再次寄希望于房地產(chǎn)，出臺(tái)了放松限貸限購(gòu)、降息等政策，同時(shí)各地方也進(jìn)行松綁限購(gòu)、出臺(tái)公積金新政等，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較好的政策環(huán)境。

政策執(zhí)行不到位嚴(yán)重影響了政策效果，尤其是金融機(jī)構(gòu)在貸款層面的執(zhí)行不到位更是影響了市場(chǎng)信心。2014年中央多次政策調(diào)整都面臨機(jī)構(gòu)執(zhí)行主動(dòng)性不足，導(dǎo)致今年政策刺激作用不是很明顯。主要表現(xiàn)為中央兩次定向降準(zhǔn)后，銀行放款力度雖加大，但多以風(fēng)險(xiǎn)小、短期貸款為主，真正進(jìn)入小微企業(yè)的資金十分有限。包括“雙限”解除時(shí)對(duì)首套房利率的優(yōu)惠政策也遲遲沒有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。最終央行不得不在11月采取“降息”。

“保增長(zhǎng)”是中央對(duì)2015年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)，在“常態(tài)化”的指導(dǎo)方針下，政策的調(diào)整將更為靈活和及時(shí)，中央工作會(huì)議中并沒有涉及房地產(chǎn)，意味著房地產(chǎn)政策將會(huì)適度寬松。預(yù)計(jì)2015年政策面將主要以深化和落實(shí)2014年房地產(chǎn)政策執(zhí)行效果為主，維持目前的寬松政策環(huán)境下，政策層面保持“平穩(wěn)”。

經(jīng)驗(yàn)告訴我們，市場(chǎng)低迷是拿地的好時(shí)機(jī)。2014年南京土地成交量再創(chuàng)新高。政府供地三波高峰正好同步市場(chǎng)成交量的三波高峰，12月迎來全年成交最高峰，單月土地成交量接近230萬平米