雖然12月還沒(méi)結(jié)束，但就截止到25日的數(shù)據(jù)來(lái)看，12月儼然已成為了一個(gè)“土地月”，不少城市在年末創(chuàng)下了土地市場(chǎng)的年內(nèi)高點(diǎn)，上海成交總價(jià)突破了200億，南京超過(guò)了100億，單價(jià)地王也是頻頻出現(xiàn)，前11個(gè)月的土地排行榜又得重新修訂，政府和開(kāi)發(fā)商在最后一個(gè)月共同掀起了一場(chǎng)“土地風(fēng)暴”。對(duì)此，我想談?wù)劚驹峦恋厥袌?chǎng)的幾個(gè)特征：

　　1、強(qiáng)者恒強(qiáng)看上海

　　從城市總價(jià)排行來(lái)看，不少城市都在年底實(shí)現(xiàn)了土地大賣：上海以超過(guò)200億的成交總價(jià)高居首位;南京排在第二，成交總價(jià)達(dá)到150億，雖有多幅商辦地塊流拍，不過(guò)宅地出讓還是足夠給力;青島以77.56億的今年峰值排在第三，在年末一舉超過(guò)去年全年的土地成交價(jià)款；南通則是在年末以黑馬姿態(tài)殺出排在第四，土地月度成交總價(jià)在30億以下徘徊了近一年之后，在歲末終于迎來(lái)井噴，南通土地成交總價(jià)大幅上跳至74.6億之高。不過(guò)從城市來(lái)看，在20位之后，城市土地成交總價(jià)就滑落至10億元以下，各地土地市場(chǎng)成交規(guī)模分化還是比較明顯。

　　2、城市溢價(jià)差異大

　　從各線城市溢價(jià)率角度來(lái)看，還是一線城市更受房企熱捧，幾乎每塊宅地都是溢價(jià)成交，例如上海的兩塊單價(jià)地王爭(zhēng)奪都十分激烈，溢價(jià)率均超過(guò)了100%，二三線城市溢價(jià)水平則相對(duì)較低，如吸引了眾多房企競(jìng)拍的南京九龍湖G83地塊，雖然歷經(jīng)40輪的鏖戰(zhàn)，在萬(wàn)科、禹州、旭輝多家房企的爭(zhēng)奪下，最終溢價(jià)率也“僅僅”是不到40%。

　　簡(jiǎn)而言之就是住宅搶手，商辦遇冷，比如前天上海前灘成交的五幅地塊中，三塊住宅土地溢價(jià)率均超過(guò)90%，成交單價(jià)也都在5萬(wàn)元/㎡以上，兩塊商辦用地分別為63%溢價(jià)和底價(jià)成交，樓板價(jià)也均在3.5萬(wàn)元/㎡以下，無(wú)獨(dú)有偶，同日的南京土地拍賣會(huì)上更是明顯，五塊商辦用地全部流拍，三塊宅地均順利出讓，其中萬(wàn)科拿下的九龍湖G83地塊，樓板價(jià)更是刷新了板塊記錄。

　　3、單價(jià)地王頻繁出

　　與11月相比，本月雖沒(méi)出現(xiàn)50億以上的高總價(jià)地王，但單價(jià)地王紀(jì)錄還是被頻頻刷新，比如上海前灘的32-01和36-01地塊，若不折算保障房面積，樓板價(jià)都超過(guò)了之前的北京華嘉胡同，排在今年全國(guó)單價(jià)榜單的首次席，而相鄰的前灘38-01地塊，也可躋身全國(guó)前五之列。不過(guò)單價(jià)地王記錄被頻頻刷新的同時(shí)，更多的土地還是在以平價(jià)出讓，本月超過(guò)六成的土地樓板價(jià)還是在2000元以下，七成的土地還是在以底價(jià)成交。

　　4、企業(yè)預(yù)期大分化

　　本月拿下地王的企業(yè)，以五十強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)企業(yè)為主，排在前十強(qiáng)、前二十強(qiáng)的企業(yè)反而不多。以上海單價(jià)地王為例，華潤(rùn)、招商、九龍倉(cāng)等大鱷最終都選擇了放棄，而在最終競(jìng)得的房企中，格力是外來(lái)企業(yè)，三湘雖然是本地傳統(tǒng)企業(yè)，但也不是在做全國(guó)性的規(guī)模化。現(xiàn)在看來(lái)，20強(qiáng)企業(yè)對(duì)于高價(jià)拿地還是比較謹(jǐn)慎，反而是五十強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)這類企業(yè)拿地的訴求更大，對(duì)于未來(lái)預(yù)期更高，能夠給出的溢價(jià)也更高。

　　5、“宅”貴“商”賤反差大

　　簡(jiǎn)而言之就是住宅搶手，商辦遇冷，比如前天上海前灘成交的五幅地塊中，三塊住宅土地溢價(jià)率均超過(guò)90%，成交單價(jià)也都在5萬(wàn)元/㎡以上，兩塊商辦用地分別為63%溢價(jià)和底價(jià)成交，樓板價(jià)也均在3.5萬(wàn)元/㎡以下，無(wú)獨(dú)有偶，同日的南京土地拍賣會(huì)上更是明顯，五塊商辦用地全部流拍，三塊宅地均順利出讓，其中萬(wàn)科拿下的九龍湖G83地塊，樓板價(jià)更是刷新了板塊記錄。

　　雖然12月土地市場(chǎng)比較火，不過(guò)鑒于市場(chǎng)基本面還是沒(méi)有發(fā)生根本性的改變，要謹(jǐn)慎勿樂(lè)觀仍然應(yīng)該是接下來(lái)一段時(shí)間的主旋律。今天年末部分城市出現(xiàn)高地價(jià)的抬頭，和去年年末非常相像，我覺(jué)得還是應(yīng)該謹(jǐn)慎，包括上海在內(nèi)的一線城市也不完全等于“避風(fēng)港”，去年上海一些地王（包括一些區(qū)域地王），今年實(shí)際上市場(chǎng)壓力還是很大。今年年末又開(kāi)始復(fù)制去年的這種情況，不得不令人擔(dān)憂。

　　我們還是應(yīng)該重新反省一下，這些地王出現(xiàn)，短期內(nèi)政府得利，企業(yè)壓力，但中長(zhǎng)期來(lái)看，如果項(xiàng)目難以啟動(dòng)或去化困難，政府也會(huì)從得利變成壓力，而且當(dāng)前因?yàn)榈貎r(jià)推高房?jī)r(jià)在一線城市已經(jīng)是事實(shí)，消費(fèi)者、房企、政府都將品嘗苦果，那這種情況還有必要繼續(xù)嗎？也許開(kāi)發(fā)企業(yè)也該到了對(duì)這種共同抬價(jià)搶地模式重新檢討的時(shí)候了，也許合作開(kāi)發(fā)會(huì)是一條可行之路。