政策繼續松綁房企去庫存忙跨界市場續演分化

　　2015樓市在躁動中步入“新常態”

　　2014年末，一直處于頹勢的房地產市場出現了一陣躁動：CREIS中指最新數據顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%。這一爆發性增長，被外界認為本輪房地產行業調整筑底結束。但也有業內人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。

　　不管筑底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉折之后，進入一個相對平靜的新常態，在這種新常態之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續演松綁的故事，房地產企業的去庫存和跨界轉型將貫穿這一年，市場也將在全面分化中進入中速增長。同時，二三線城市房地產市場風險將明顯上升。

　　政策恢復常態忙松綁

　　2014年，房地產政策一改過去限購、限貸、限價等全面束縛，回歸市場主導常態。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外，其余全面解除。值得注意的是，去年年底召開的全國住房和城鄉建設系統工作會更加確定了政策“空擋”，首次在2015年重點工作中，也是8年來首次未提“房地產調控”、“限購”兩個牽動行業命運的關鍵詞，意味著2015年中央層面不會對樓市進行大力度調控。

　　但值得注意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。

　　中國社科院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市房價的繼續下滑將是大概率事件。隨著房地產市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的五個城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續推出救市政策。”

　　的確，在2014最后一天，北京就發布從2015年1月1日起，北京住房公積金實行新政，購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米以下的首套自住住房，貸款最高額度上調至120萬元。這意味著，基準利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。

　　業內人士認為，這是一線城市首個明顯救市政策，也更為一線松綁行政性限制政策開了口子。

　　事實上，中央在市場繼續下探的背景下，早已開始有了動作。2014年9月30日央行發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，扶植購房剛性需求，首套認定實行“認貸不認房”，不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯合下發的《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現異地互認。2014年10月29日國務院再次強調促進住房消費，放松公積金支付房租條件。11月21日，中國人民銀行宣布，自22日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構人民幣貸款和存款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。

　　與此同時，地方也采用補貼、減稅、落戶等政策救市。

　　原華遠地產任志強認為，地方政府財政在短時間內難以擺脫對房地產的依賴，降息、降準等金融政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產上游，家電、家裝、建材等是房地產下游，相關40個行業中在房地產下滑中都處于下滑趨勢。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產的下滑，大約影響了GDP至少0.3個百分點。”

　　房企抓緊去庫存轉型求生機

　　CRIC研究中心最新數據顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，4家大房企存貨環比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環球漲154%至22.57個月，深振業同比增長135%至18.53個月。

　　與此同時，中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規模較大。例如，萬科的土地儲備規模為10000萬平方米，保利為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，目前房產預售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點的時候，大體預售和銷售的房屋的比例是16%，說明在建房屋中90%未賣出去。

　　“另外，截至去年10月份商品房的銷售，包括現房和預售商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當前商品房整體的供應量是比較大的，賣得少，建得多。”秦虹說。

　　“在庫存高企的背景下，2015年重點仍是去庫存。”中原地產市場總監張大偉表示，在去庫存的同時，房企開啟了轉型之路。