鹿丹村居住氛圍成熟，配套完善，但競拍限制條件多，它將是富礦還是燙手山芋？

　　2014年的最后一天，深圳舊住宅小區(qū)改造邁出了歷史性的一步。首個由政府主導的舊住宅小區(qū)改造項目———鹿丹村，正式啟動了招拍掛程序。與以往土地招拍掛有所不同，鹿丹村片區(qū)綜合改造工程重建項目用地采用定地價和回遷物業(yè)建筑面積、向下競爭可售商品住房建筑面積的辦法，以掛牌方式出讓H103-0010宗地的使用權。這意味著，競買人每舉一次牌，地塊的容積率就會往下降。有業(yè)內人士分析認為，此種拍賣方式加上諸多條件限制，將進一步推高重建后的商品房價格。

　　試水“定地價、競容積率”拍賣

　　去年12月31日上午，鹿丹村片區(qū)綜合改造工程重建項目正式啟動掛牌，地段極佳，周邊不僅居住氛圍成熟，配套完善，離蔡屋圍核心商圈僅十多分鐘步行路程。

　　但對開發(fā)商而言，要挖掘這個“富礦”卻不簡單。H103-0010宗地的規(guī)劃總建筑面積為244067平方米，其中，住宅234537平方米，其中的回遷住房面積144051.49平方米，建成后需無償移交市住房建設局，可售的是商品住房面積90485.51平方米和配套商業(yè)3300平方米，其余為幼兒園、社區(qū)管理用房等配套設施。

　　而這一部分可售的商品住宅面積將采用定地價，往下競容積率的方式拍賣。掛牌起始面積是90485.51平方米，起拍總建筑面積約244067平方米，總地價8.88億元，以可售面積計算，起拍樓面價約是9498元/平方米。

　　成交后，總建筑面積隨競得人所報建筑面積核減，即總建筑面積=回遷住房面積+競得人所報建筑面積+商業(yè)面積+配套面積。具體情況以H103-0010宗地的《深圳市土地使用權出讓合同書》為準。

　　雖然“定地價”競拍在深圳并非首次，但“定地價、競容積率”在深圳仍尚屬首次。有業(yè)內人士分析認為，這對政府也言也是無奈之舉，就是想把容積率降下去。

　　商品住房部分開展住宅產業(yè)化試點

　　鹿丹村片區(qū)綜合改造工程重建項目不僅在出讓方式上有所創(chuàng)新，同時該項目的可售商品住房還將成為深圳市開展住宅產業(yè)化的試點項目。

　　據出讓公告顯示，該宗地中的商品住房部分，應按照《深圳市住宅產業(yè)化試點項目技術要求》開展住宅產業(yè)化試點工作，其中，預制率不低于15%，裝配率不低于30%。項目應遵守國家和我市有關綠色建筑建設標準，建成后綠色評價應至少達到綠色建筑我市銅級或國家一星級標準以上。

　　此外，公告還對項目的回遷房規(guī)劃有明確要求，回遷住房的規(guī)劃布局原則上按公示的總平面方案圖進行深化設計；各戶型的分布、所在位置及數量等需按公示的1棟至9棟標準層平面圖進行設計及實施，如確需調整，須征得市住房建設局書面同意�？偲矫娣桨笀D和1棟至9棟標準層平面圖以規(guī)劃部門最終審批方案為準。

　　商品房不能享受3%建筑面積獎勵

　　在11月11日，深圳市住建局、規(guī)土委、人居委聯(lián)合發(fā)布了《關于加快推進深圳市住宅產業(yè)化的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)，明確自2015年起新出讓住宅用地項目和政府保障房必須采用住宅產業(yè)化方式建造，鼓勵存量土地新建住宅項目采用住宅產業(yè)化方式建造，鼓勵政策包括達到1/3層數提前預售、獎勵3%建筑面積等。

　　但市人居委人居建設發(fā)展處副處長岑巖在接受南都記者采訪時表示，對出讓合同中有明確要求的住宅產業(yè)化項目，并不享受3%的建筑面積獎勵。但對公告中未做要求的回遷房若使用產業(yè)化方式建造能否享受這一獎勵，岑巖表示，市人居委仍在研究。

　　此外，按照《指導意見》規(guī)定，產業(yè)化住宅項目在辦理報建、審批、預售等程序時享有綠色通道，即鹿丹村重建項目符合1/3層數提前預售。有業(yè)內投資部人士分析，這會成為追求資金快周轉房企考量是否競買的重要因素，但產業(yè)化的要求某種程度上也給中小房企設立了門檻。