海外融資、房地產信托兩大資金來源新年雙雙跳水，引發市場對房企資金鏈條的擔憂。

　　受到美元走強、佳兆業風波引發“多米諾效應”等影響，中國房地產企業一反以往傳統，在今年年初放緩了海外融資步伐。

　　中原地產研究部統計數據顯示，今年1月份中國房企海外融資額相較去年銳減逾七成。僅遠洋地產等7家中國房企1月份宣布海外融資計劃，合計融資額度為158億元，下同)，同比下滑73%。而2014年1月，共有21家房地產企業，合計宣布了額度600億元的海外融資。

　　今年房企海外融資大幅縮減，一方面是受到人民幣對美元匯率的持續走低影響。在去年10月底的高點之后，人民幣對美元匯率進入貶值通道。今年以來，人民幣對美元下跌1%。雖然4日有所反彈，但此前人民幣對美元即期匯率連續7個交易日中6次逼近跌停。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭4日在接受中新社記者采訪時指出，中國房地產企業的境外融資大都是以美元計價。“人民幣走強時有利，但美元走強時，融資成本就會上升。”目前人民幣對美元持續下跌，事實上對房企的海外融資十分不利。

　　除成本上升外，中原地產首席分析師張大偉指出，美元走強后，會導致熱錢流出中國市場，加速一些投資者拋棄國內物業，轉而投資國外。同時，這也可能加劇國內房地產企業的債務風險。

　　過去9年人民幣持續升值，也伴隨了中國不動產價格的持續上漲。“如果人民幣貶值形成趨勢，將使房地產市場面臨頹勢”，不過張大偉表示，人民幣長期貶值的趨勢性尚未確立，對市場的影響有待觀察。

　　此外，深圳房企佳兆業危機引發了一系列“多米諾”效應，境內外的金融機構和投資者都因此收緊了錢袋子，尤其是針對房地產企業，其市場風險和政治風險都受到投資者帶著“放大鏡”的仔細審查。

　　去年12月開始，佳兆業所引發的信貸違約危機越來越大：先有多個正在銷售的樓盤被鎖，后有大股東減持、項目被叫停、債券未能如期付息面臨違約等，從而使得該企業發行的債券價格一度大跌。受此拖累，中國房企在海外發債的難度劇增。

　　除了海外融資大減外，1月份中國房地產信托也出現急劇萎縮。用益信托提供的數據顯示，2015年1月成立的房地產集合信托產品僅50億元左右，相較去年同期大跌逾83.5%。“房地產信托與市場行情和政策密切相關”，用益信托工作室研究員帥國讓告訴中新社記者，受到去年一些地方庫存升高、房價持續下滑等因素影響，今年年初的房地產信托也急劇縮水。加之股市火爆，資金在此消彼長之下，流入房地產信托的就更少。

　　而且帥國讓透露，今年有超過2400億元的房地產集合信托產品到期，企業可能會遭遇兌付高峰，“這還不包括針對單一大客戶和銀行理財產品的單一信托產品”。“以往都是信托公司出面設立新的信托產品，以借新債償舊債的方式緩沖兌付壓力”，但今年以來房地產信托產品的成立也出現明顯下滑的趨勢。年內可能會有大量的企業遭遇兌付危機。

　　種種因素都帶來房地產企業融資門檻和成本的提升，房地產企業的債務風險也進一步顯化。不過，國內直接融資的大門可能會對房地產行業有所松動。有媒體報道稱，暫停近7年的房地產REITs有望在今年上半年開啟試點，房地產行業將迎來直接融資時代。

　　楊紅旭表示，這對于國內房地產企業尤其是投資高的商辦物業來說無疑是一種長期利好。但目前國內的租金回報率還明顯低于國際水平，房地產信托投資基金能否吸引足夠的投資人仍有待觀察。