近日，深圳市本是資產(chǎn)管理有限公司總裁、國際商務(wù)策劃師崔元星受邀到騰訊大粵網(wǎng)做主題為《新常態(tài)下的土地成片一級開發(fā)模式》的分享，他指出，目前土地與房地產(chǎn)的幾個熱點問題存在誤讀，現(xiàn)行土地制度存在一些弊端仍待改革，并就土地開發(fā)新趨勢做了分析與預(yù)測。

　　剖析深圳樓市四大“緋聞”無農(nóng)地?zé)o小產(chǎn)權(quán)房

　　回顧近幾年來深圳房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)新聞熱詞，離不開“小產(chǎn)權(quán)房”、“農(nóng)地入市”、“城市更新”、“舊廠區(qū)改造成創(chuàng)意文化園區(qū)”等詞語，崔元星將這些新聞稱為“緋聞”，因為這其中或多或少有些問題，背后也包含很深的政治含義。他說：“深圳本身沒有集體土地，怎么會有小產(chǎn)權(quán)房呢？深圳是有很多違法建筑，但它不叫小產(chǎn)權(quán)房，本質(zhì)上兩者就不是同一個東西。同樣，深圳沒有農(nóng)村，沒有農(nóng)地，所以就不存在農(nóng)地入市的概念。”

　　“第三，關(guān)于城市更新，中國661座城市中只有深圳有城市更新的概念，至今已經(jīng)五六年過去了，據(jù)說100個項目，只經(jīng)營了30多個，其他的經(jīng)營不下去了，所以很多人報道它非法的地方，但是我相信城市更新在深圳起了巨大的作用。如今，城市更新所供地面積占建設(shè)用地供地總量的60%-70%，未來可能占比更多，但是需要不同的辦法去解決城市更新當(dāng)中的矛盾。第四，深圳有很多舊廠區(qū)改造成創(chuàng)新文化園之類的項目，華僑城LOFT創(chuàng)意文化園最為典型，我覺得這種做法‘非多于是’，它嚴重地踐踏了國家的土地管理法規(guī)。土地不是簡單的‘面粉’，國家憲法賦予了這塊地什么用途，你就該用來干什么，否則農(nóng)民的承包土地本該種菜，種房子行嗎？”一開口，他便拋出了四個稍顯嚴肅而沉重的話題，他說，工業(yè)用地就是工業(yè)用地，你以300多元/平的樓面地價蓋房出售，人家為何要傻乎乎花1萬多元/平的地價去買地建房，這樣合理嗎？

　　2008-2014年深圳樓面地價走勢圖

　　若明年深圳平均房價達不到3.5-4萬/平地產(chǎn)商將死掉

　　根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2008-2012年深圳樓面地價基本保持穩(wěn)定，2013及2014年樓面地價及土地出讓金總額則迅猛增長。三年間樓面地價即從2515元/平飛漲至11315元/平，漲幅達350%。據(jù)崔元星分析，2014年深圳新房價格為23973元/平，反映的只是2012年的地價，而2014年的地價將在2015-2016年間呈現(xiàn)，到時如果平均房價不達到3.5-4萬元/平，那么這些地產(chǎn)商全部要死掉。“看了這個之后，政府高興了，地價還在漲。但我們老百姓心里要知道，等到你2015年、2016年買房時消化的是2014年的地價，所以這是一個巨大的災(zāi)難。土地拆遷斷不掉，房價就會不斷上漲。”