一、近五年70城房?jī)r(jià)總體走勢(shì)

　　（一）新建商品住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)

　　2010年全國開始實(shí)行限貸，以及各大重點(diǎn)城市紛紛推出限購政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨行政化的打壓。到了2014年各大城市又紛紛解除此類政策。對(duì)于2015年而言，整體上面臨了更為寬松的政策環(huán)境。對(duì)2010-2014年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，以及對(duì)相應(yīng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類研究，有利于對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)走向有更清晰的把握。同時(shí)，反思2010-2014年的房?jī)r(jià)管理工作，對(duì)2015年的房?jī)r(jià)管理也會(huì)有新的啟發(fā)意義。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，對(duì)全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)進(jìn)行分析，主要從三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行研究：房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅曲線、同比增幅曲線和定基增幅曲線。

　　從房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅曲線看，2010年的波動(dòng)比較明顯，到了2011年則開始出現(xiàn)明顯的下滑。2012年下半年開始呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從2013年3月份開始，該曲線總體下行，并在2014年8月達(dá)到2005年有此指標(biāo)以來的歷史最大跌幅。隨后跌幅持續(xù)收窄，在2014年12月為0.4%。

　　房?jī)r(jià)同比增幅曲線走勢(shì)受環(huán)比增幅曲線的影響比較明顯。從2010年開始，該曲線總體處于下行態(tài)勢(shì)。到了2012年6月該曲線的跌幅最大，隨后開始收窄并出現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。越過2013年12月的高點(diǎn)后，該同比增幅曲線繼續(xù)下行。在全國房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的影響下，該曲線于2014年9月出現(xiàn)下跌，隨后跌幅持續(xù)擴(kuò)大。到了2014年12月該跌幅為4.5%。

　　相比前面兩條曲線的周期波動(dòng)特征，房?jī)r(jià)定基增幅曲線的總體態(tài)勢(shì)是增長(zhǎng)的。其中，在2011年1月該定基增幅為3.3%，這意味著相比2010年全年的水平，2011年1月份70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)上漲了3.3%。隨后該增幅總體上小幅上升，但到了2011年下半年則保持略微下滑的態(tài)勢(shì)，這和限購限貸政策效力的釋放有關(guān)系。不過從2013年1月份開始，該曲線的上升態(tài)勢(shì)就比較明顯。在2014年4月份達(dá)到了歷史高位，即15.4%的水平。隨后受市場(chǎng)降溫的影響，該曲線略有下降，到了2014年12月份則為9.1%，其含義是2014年年末的房?jī)r(jià)相比2010年全年上漲了9.1%。

圖170城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比和定基增幅

　　（二）二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)

　　對(duì)二手住宅價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)進(jìn)行分析。從相關(guān)的曲線圖可以看出，包括環(huán)比增幅曲線、同比增幅曲線和定基增幅曲線的關(guān)系基本和新建商品住宅的分析差不多。這里圍繞定基增幅曲線進(jìn)行重點(diǎn)闡述。

　　從房?jī)r(jià)的定基增幅曲線來看，總體態(tài)勢(shì)是增長(zhǎng)的。其中，在2011年1月定基增幅為3.3%，這意味著相比2010年全年的水平，2011年1月份二手住宅價(jià)格上漲了3.3%。隨后該曲線總體上小幅上升，但到了2011年下半年則保持略微下滑態(tài)勢(shì)，這和新建商品住宅定基增幅曲線的走勢(shì)基本一致。從2013年1月份開始，該曲線上升態(tài)勢(shì)就比較明顯。在2014年4月份達(dá)到了7.5%的水平。隨后受市場(chǎng)降溫的影響，該曲線有所下行，到了2014年12月份則為2.7%。其含義是，2014年年末二手住宅價(jià)格相比2010年全年漲幅為2.7%。

圖270城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比和定基增幅

　　（三）一二手房?jī)r(jià)格指數(shù)定基增幅曲線走勢(shì)

　　對(duì)一二手住宅價(jià)格指數(shù)的定基增幅曲線進(jìn)行分析。在2011年至2012年，新建商品住宅和二手住宅的定基增幅差距并不大，當(dāng)然新建商品住宅的增幅要略高于二手住宅。2013年開始，新建商品住宅的定基增幅曲線上升態(tài)勢(shì)明顯超過二手住宅，反映了此類住宅價(jià)格上漲的壓力更大。到了2014年年末，兩者之間的差距依然較大。

圖370城一二手住宅價(jià)格指數(shù)定基增幅