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任志強(qiáng):2015房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析
2015/3/25 8:33:18 來源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 2015年3月24日,“2015中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”在北京隆重舉行。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布2015年3月24日,“2015中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”在北京隆重舉行。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布了2015中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)、500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商品牌、500強(qiáng)首選服務(wù)商品牌三大主榜單,以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)等系列子榜單。會(huì)上,中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)發(fā)表主題演講,以下為演講實(shí)錄。
任志強(qiáng):他們講了很多,我也聽不懂,我們說房地產(chǎn)是羊毛出在牛身上,讓豬付錢,房地產(chǎn)如果要是能免費(fèi),也挺好,但是不知道能不能免費(fèi)。2014年GDP大家都知道了,我們看到這個(gè)曲線,08年以前是一個(gè)高增長(zhǎng)的過程持續(xù)在9.5%以上,08年金融危機(jī)以后出現(xiàn)了一個(gè)高峰,但是之后這個(gè)曲線就是下滑的趨勢(shì),到現(xiàn)在為止還是繼續(xù)下滑。去年保7.5%,明年可能就6.5%,這個(gè)只能說李克強(qiáng)總理在兩會(huì)里面的講話說希望保持在平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
如果穩(wěn)定在七到八之間是一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定狀態(tài),否則2020年我們就達(dá)不到我們的承諾。中國(guó)出現(xiàn)通脹以后,也出現(xiàn)了兩次的降息、降準(zhǔn),兩會(huì)之后周小川提出可能還會(huì)有后續(xù)的政策。民間固定資產(chǎn)投資和全國(guó)固定資產(chǎn)投資,今年也再繼續(xù)下滑,從15點(diǎn)多降到了13點(diǎn)多,我們更看重的是民間固定資產(chǎn)投資的下滑,如果占80%左右的民間投資都跑掉了,那么拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是一個(gè)很難的事情。
基礎(chǔ)設(shè)施不斷往上的過程中,怎么會(huì)投資下降呢,基礎(chǔ)設(shè)施主要靠政府投資,盡管政府批了接近十萬億的投資項(xiàng)目,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)更重要的靠民間投資保持增長(zhǎng)。其中制造業(yè)投資和房地產(chǎn)業(yè)的投資下滑,光卡基礎(chǔ)設(shè)施的投資拉動(dòng)是不行的,李克強(qiáng)說的克強(qiáng)指數(shù)都是按照工業(yè)增加值來算的,大家都在擔(dān)心一季度的GDP有可能低于7。
看看分類,發(fā)電量是動(dòng)力增長(zhǎng)里面最低的,我們現(xiàn)在主要還是靠電力,但是一二月份電力增長(zhǎng)是增速緩慢。前年開始,我們第三產(chǎn)業(yè)的比重大幅度提高,因此用典少了,反過來我們的工業(yè)增加值仍然占50%的GDP貢獻(xiàn)率,工業(yè)增加值的下降也仍然是穩(wěn)定的。
另外就是社會(huì)消費(fèi)品零售額,一二月份是高速增長(zhǎng)的時(shí)期,一二月份是有春節(jié)的,所以增長(zhǎng)周期內(nèi)有兩個(gè)節(jié)日,又是比較大的節(jié)日,但是這兩個(gè)節(jié)日并沒有引起我們的消費(fèi)增長(zhǎng),而消費(fèi)指數(shù)繼續(xù)下滑。從分類情況來看,說明我們的消費(fèi)提升了,食品類,餐飲類在迅速下跌,通訊類是迅速上升的過程,比較危險(xiǎn)的是我們的汽車類,這部分的增長(zhǎng)率原來也很快,但是去年開始有所下降了。
再看我們的房地產(chǎn)開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也在下降,去年大概也是年初的500強(qiáng)峰會(huì),我們說去年投資增速可能會(huì)降到10%,扣除物價(jià)指數(shù)去年只有9點(diǎn)幾,今年在十之間,仍然會(huì)繼續(xù)下降,政府不出臺(tái)政策的話,還會(huì)繼續(xù)下降。從增長(zhǎng)比例的情況來看,今年繼續(xù)下降0.1個(gè)點(diǎn),按分項(xiàng)來講,住宅是急劇下滑,商業(yè)和寫字樓去年是持續(xù)上升的,今年一季度也一樣。
剛才張玉良講到的一些問題,大家都從住宅轉(zhuǎn)到商業(yè),轉(zhuǎn)到綜合體,這部分的消化量很困難,現(xiàn)在6.3億的庫(kù)存,兩億多是寫字樓和商業(yè),4億是住宅,但是我們的住宅消費(fèi)有將近10億,對(duì)于4億來說就是有40%的存量,但是去年的寫字樓和商業(yè)只有2億左右。比40%的比例低。所以商業(yè)和寫字樓仍然存在一些問題,今年的庫(kù)存總量里面會(huì)繼續(xù)加大,從投資占GDP的總量在加大,05到07年,我們的GDP總量比較低,房地產(chǎn)投資額比較高,之后出現(xiàn)開始下降,而相對(duì)世界各國(guó)的情況來看,我們?nèi)蕴幵谳^高的水平。張玉良說我們應(yīng)該已經(jīng)到了拐點(diǎn)了,但是從現(xiàn)在的低點(diǎn)情況來看,我們是低于世界平均水平的。
我們也列舉了去年我們最高和最低的,我們只想知道這個(gè)差距,高的差距是32%,而低的是負(fù)的25%,我們列舉了很多,前十名和后十名的情況,是想證實(shí)張玉良說的,城市之間和區(qū)域之間的差別再繼續(xù)拉大。
另外一個(gè)影響我們的供應(yīng)就是土地,土地供應(yīng)的面積在持續(xù)的下滑,去年保持負(fù)的幾的增長(zhǎng),今年更明顯,是負(fù)的3.7,如果沒有土地做前期準(zhǔn)備的話,后期讓投資持續(xù)增長(zhǎng)是不可能的,當(dāng)土地處在持續(xù)低位的時(shí)候,后續(xù)一定出現(xiàn)供求關(guān)系惡化,而不是供需關(guān)系得到改善。去年年底和今年年初,除了四個(gè)一線城市高速增長(zhǎng)以外,其他的地區(qū)普遍出現(xiàn)下滑,從全國(guó)的情況看,出現(xiàn)了更大的問題,今天上午中央電視臺(tái)談到了地方債的問題,兩會(huì)當(dāng)中提到一個(gè)重要的問題,地方債,總額達(dá)到30萬億,相當(dāng)一部分是以土地為抵押,比例也很高,北京市6000多億的地方債,3000多億是以土地為主,既有土地收儲(chǔ)的問題,還有以土地做抵押償還50%以上的地方債,全國(guó)來看,我們估計(jì)地方債務(wù)相當(dāng)大的比例都是靠土地,而今年土地收益的下降速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他的年份。
這是去年土地購(gòu)置最快和最慢的城市,差距也很大,負(fù)的88.9到正的206。第二個(gè)銷售急劇下滑,達(dá)到了負(fù)的16.3%,2012年三月份迅速回升了,我們估計(jì)今年三月份也會(huì)持續(xù)回升,目前獲得的三月份前兩個(gè)周的數(shù)據(jù)調(diào)查來看,技術(shù)因素導(dǎo)致的情況很難結(jié)算,我們國(guó)家為什么把一二月份結(jié)合在一起,就是因?yàn)楣?jié)日,同比沒有辦法比,一個(gè)春節(jié)影響了七到十天的假期,工作日,如果有的要放假到正月十五,可能就會(huì)影響數(shù)據(jù),所以三月份會(huì)有比較大的變化。
這是去年十個(gè)城市里面最高和最低的變化,差距也很大,最高的正的89,最低的是負(fù)的44,城市之間的差別也是新的特質(zhì)。另外是到位的資金,增速下滑也很快。
08年和現(xiàn)在的情況來看,兩者對(duì)比得出一個(gè)結(jié)論,去年年底的數(shù)據(jù)和2008年最差的時(shí)候的數(shù)據(jù)幾乎一樣,但是總量去年大了很多,去年有12萬億的總量資金,08年只有8萬多億。總體來看,如果自有資金的增長(zhǎng)速度很慢,土地購(gòu)置的情況慢,要讓投資上去是不可能的。
這是去年的新開工面積變化最大的數(shù)據(jù),去年是負(fù)的15%,今年還是持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng),有利于調(diào)整供求關(guān)系,但是不利于GDP增長(zhǎng)。其實(shí)每年預(yù)售面積是超過竣工量的,累計(jì)起來,從09年到現(xiàn)在,大概已經(jīng)超賣了12億平方米,現(xiàn)在的總量并不足以保證后續(xù)持續(xù)低迷的開工保證市場(chǎng)的供求關(guān)系。
其中一個(gè)重大的變化,2015年是我們23歲左右年齡的最高峰,同時(shí)也是25歲到44歲的最高峰,然后人口高峰就在下滑,意味著中央政府應(yīng)該取消90、70,前一段時(shí)間我們強(qiáng)調(diào)了90、70是為了滿足剛性需求,或者說23歲結(jié)婚年齡以前的購(gòu)房需求,他們需要的是小面積,能單獨(dú)分戶的,但是隨著人口的變化,這個(gè)其實(shí)也應(yīng)該發(fā)生變化。
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