2015年3月24日，“2015中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”在北京隆重舉行。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布了2015中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)、500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商品牌、500強(qiáng)首選服務(wù)商品牌三大主榜單，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)等系列子榜單。會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)發(fā)表主題演講，以下為演講實(shí)錄。

　　任志強(qiáng)：他們講了很多，我也聽不懂，我們說房地產(chǎn)是羊毛出在牛身上，讓豬付錢，房地產(chǎn)如果要是能免費(fèi)，也挺好，但是不知道能不能免費(fèi)。2014年GDP大家都知道了，我們看到這個(gè)曲線，08年以前是一個(gè)高增長(zhǎng)的過程持續(xù)在9.5%以上，08年金融危機(jī)以后出現(xiàn)了一個(gè)高峰，但是之后這個(gè)曲線就是下滑的趨勢(shì)，到現(xiàn)在為止還是繼續(xù)下滑。去年保7.5%，明年可能就6.5%，這個(gè)只能說李克強(qiáng)總理在兩會(huì)里面的講話說希望保持在平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　如果穩(wěn)定在七到八之間是一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定狀態(tài)，否則2020年我們就達(dá)不到我們的承諾。中國(guó)出現(xiàn)通脹以后，也出現(xiàn)了兩次的降息、降準(zhǔn)，兩會(huì)之后周小川提出可能還會(huì)有后續(xù)的政策。民間固定資產(chǎn)投資和全國(guó)固定資產(chǎn)投資，今年也再繼續(xù)下滑，從15點(diǎn)多降到了13點(diǎn)多，我們更看重的是民間固定資產(chǎn)投資的下滑，如果占80%左右的民間投資都跑掉了，那么拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是一個(gè)很難的事情。

　　基礎(chǔ)設(shè)施不斷往上的過程中，怎么會(huì)投資下降呢，基礎(chǔ)設(shè)施主要靠政府投資，盡管政府批了接近十萬億的投資項(xiàng)目，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)更重要的靠民間投資保持增長(zhǎng)。其中制造業(yè)投資和房地產(chǎn)業(yè)的投資下滑，光卡基礎(chǔ)設(shè)施的投資拉動(dòng)是不行的，李克強(qiáng)說的克強(qiáng)指數(shù)都是按照工業(yè)增加值來算的，大家都在擔(dān)心一季度的GDP有可能低于7。

　　看看分類，發(fā)電量是動(dòng)力增長(zhǎng)里面最低的，我們現(xiàn)在主要還是靠電力，但是一二月份電力增長(zhǎng)是增速緩慢。前年開始，我們第三產(chǎn)業(yè)的比重大幅度提高，因此用典少了，反過來我們的工業(yè)增加值仍然占50%的GDP貢獻(xiàn)率，工業(yè)增加值的下降也仍然是穩(wěn)定的。

　　另外就是社會(huì)消費(fèi)品零售額，一二月份是高速增長(zhǎng)的時(shí)期，一二月份是有春節(jié)的，所以增長(zhǎng)周期內(nèi)有兩個(gè)節(jié)日，又是比較大的節(jié)日，但是這兩個(gè)節(jié)日并沒有引起我們的消費(fèi)增長(zhǎng)，而消費(fèi)指數(shù)繼續(xù)下滑。從分類情況來看，說明我們的消費(fèi)提升了，食品類，餐飲類在迅速下跌，通訊類是迅速上升的過程，比較危險(xiǎn)的是我們的汽車類，這部分的增長(zhǎng)率原來也很快，但是去年開始有所下降了。

　　再看我們的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也在下降，去年大概也是年初的500強(qiáng)峰會(huì)，我們說去年投資增速可能會(huì)降到10%，扣除物價(jià)指數(shù)去年只有9點(diǎn)幾，今年在十之間，仍然會(huì)繼續(xù)下降，政府不出臺(tái)政策的話，還會(huì)繼續(xù)下降。從增長(zhǎng)比例的情況來看，今年繼續(xù)下降0.1個(gè)點(diǎn)，按分項(xiàng)來講，住宅是急劇下滑，商業(yè)和寫字樓去年是持續(xù)上升的，今年一季度也一樣。

　　剛才張玉良講到的一些問題，大家都從住宅轉(zhuǎn)到商業(yè)，轉(zhuǎn)到綜合體，這部分的消化量很困難，現(xiàn)在6.3億的庫(kù)存，兩億多是寫字樓和商業(yè)，4億是住宅，但是我們的住宅消費(fèi)有將近10億，對(duì)于4億來說就是有40%的存量，但是去年的寫字樓和商業(yè)只有2億左右。比40%的比例低。所以商業(yè)和寫字樓仍然存在一些問題，今年的庫(kù)存總量里面會(huì)繼續(xù)加大，從投資占GDP的總量在加大，05到07年，我們的GDP總量比較低，房地產(chǎn)投資額比較高，之后出現(xiàn)開始下降，而相對(duì)世界各國(guó)的情況來看，我們?nèi)蕴幵谳^高的水平。張玉良說我們應(yīng)該已經(jīng)到了拐點(diǎn)了，但是從現(xiàn)在的低點(diǎn)情況來看，我們是低于世界平均水平的。

　　我們也列舉了去年我們最高和最低的，我們只想知道這個(gè)差距，高的差距是32%，而低的是負(fù)的25%，我們列舉了很多，前十名和后十名的情況，是想證實(shí)張玉良說的，城市之間和區(qū)域之間的差別再繼續(xù)拉大。

　　另外一個(gè)影響我們的供應(yīng)就是土地，土地供應(yīng)的面積在持續(xù)的下滑，去年保持負(fù)的幾的增長(zhǎng)，今年更明顯，是負(fù)的3.7，如果沒有土地做前期準(zhǔn)備的話，后期讓投資持續(xù)增長(zhǎng)是不可能的，當(dāng)土地處在持續(xù)低位的時(shí)候，后續(xù)一定出現(xiàn)供求關(guān)系惡化，而不是供需關(guān)系得到改善。去年年底和今年年初，除了四個(gè)一線城市高速增長(zhǎng)以外，其他的地區(qū)普遍出現(xiàn)下滑，從全國(guó)的情況看，出現(xiàn)了更大的問題，今天上午中央電視臺(tái)談到了地方債的問題，兩會(huì)當(dāng)中提到一個(gè)重要的問題，地方債，總額達(dá)到30萬億，相當(dāng)一部分是以土地為抵押，比例也很高，北京市6000多億的地方債，3000多億是以土地為主，既有土地收儲(chǔ)的問題，還有以土地做抵押償還50%以上的地方債，全國(guó)來看，我們估計(jì)地方債務(wù)相當(dāng)大的比例都是靠土地，而今年土地收益的下降速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他的年份。

　　這是去年土地購(gòu)置最快和最慢的城市，差距也很大，負(fù)的88.9到正的206。第二個(gè)銷售急劇下滑，達(dá)到了負(fù)的16.3%，2012年三月份迅速回升了，我們估計(jì)今年三月份也會(huì)持續(xù)回升，目前獲得的三月份前兩個(gè)周的數(shù)據(jù)調(diào)查來看，技術(shù)因素導(dǎo)致的情況很難結(jié)算，我們國(guó)家為什么把一二月份結(jié)合在一起，就是因?yàn)楣?jié)日，同比沒有辦法比，一個(gè)春節(jié)影響了七到十天的假期，工作日，如果有的要放假到正月十五，可能就會(huì)影響數(shù)據(jù)，所以三月份會(huì)有比較大的變化。

　　這是去年十個(gè)城市里面最高和最低的變化，差距也很大，最高的正的89，最低的是負(fù)的44，城市之間的差別也是新的特質(zhì)。另外是到位的資金，增速下滑也很快。

　　08年和現(xiàn)在的情況來看，兩者對(duì)比得出一個(gè)結(jié)論，去年年底的數(shù)據(jù)和2008年最差的時(shí)候的數(shù)據(jù)幾乎一樣，但是總量去年大了很多，去年有12萬億的總量資金，08年只有8萬多億。總體來看，如果自有資金的增長(zhǎng)速度很慢，土地購(gòu)置的情況慢，要讓投資上去是不可能的。

　　這是去年的新開工面積變化最大的數(shù)據(jù)，去年是負(fù)的15%，今年還是持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)，有利于調(diào)整供求關(guān)系，但是不利于GDP增長(zhǎng)。其實(shí)每年預(yù)售面積是超過竣工量的，累計(jì)起來，從09年到現(xiàn)在，大概已經(jīng)超賣了12億平方米，現(xiàn)在的總量并不足以保證后續(xù)持續(xù)低迷的開工保證市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　其中一個(gè)重大的變化，2015年是我們23歲左右年齡的最高峰，同時(shí)也是25歲到44歲的最高峰，然后人口高峰就在下滑，意味著中央政府應(yīng)該取消90、70，前一段時(shí)間我們強(qiáng)調(diào)了90、70是為了滿足剛性需求，或者說23歲結(jié)婚年齡以前的購(gòu)房需求，他們需要的是小面積，能單獨(dú)分戶的，但是隨著人口的變化，這個(gè)其實(shí)也應(yīng)該發(fā)生變化。