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2015年一季度土地市場運行情況分析
2015/4/9 8:33:24 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 2015年一季度土地市場整體表現(xiàn)相對較為冷淡,由于季節(jié)性因素,市場很長一段時間均處于“休假”模式,政府推地節(jié)奏放緩,房企拿地謹慎,整體呈現(xiàn)供需兩不旺格局。1、2015年一季度土地市場整體表現(xiàn)相對較為冷淡,由于季節(jié)性因素,市場很長一段時間均處于“休假”模式,政府推地節(jié)奏放緩,房企拿地謹慎,整體呈現(xiàn)供需兩不旺格局。
1、一季度土地供需下滑,拿地成本同比上揚
2015年一季度,CRIC監(jiān)測的300市經(jīng)營性用地供應(yīng)7665萬平方米,同環(huán)比雙雙大跌,跌幅分別達96%和62%。其中緣由,除卻季節(jié)性因素外,當(dāng)前商品房庫存量居高不下,市場又相對低迷,企業(yè)拿地信心匱乏,從而土地溢價偏低,政府推地節(jié)奏有所放緩。
成交方面,300城市經(jīng)營性用地成交9336萬平方米,環(huán)比下跌14%,與去年同期相比減少56%。成交規(guī)模同比大幅縮水,一方面自然源于供應(yīng)的大量萎縮,另一方面則在于去年一季度成交活躍,雖當(dāng)時樓市已現(xiàn)遇冷跡象,但地市往往滯后于樓市,因而土地市場仍在延續(xù)2013年的火熱態(tài)勢;環(huán)比來看,土地成交倒屬穩(wěn)定水平,考慮到春節(jié)假期因素,14%的降幅乃處合理區(qū)間。
成交價格方面,300城市經(jīng)營性用地出讓總金額為2456億元,環(huán)比下降26%,同比下滑51%;成交均價為2630元/平方米,環(huán)比下跌14%,同比反倒上漲13%。這主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊成交更易,高價地塊占比提升直接抬高平均成交價格。
從城市能級來看,一線城市市場略顯旺盛,特別是北京和上海。其中,北京開年后40天內(nèi)土地收入便超400億;上海則在3月發(fā)力,市北高新10號地塊以70.52億元成為年度新晉地王。雖一線城市溢價率仍為各城市能級中最高,但明顯不及去年同期,房企在優(yōu)質(zhì)地塊面前依舊保持謹慎;重點二線城市土地市場表現(xiàn)繼續(xù)凸顯,諸如武漢、成都、南京、重慶等地多有成交且多幅優(yōu)質(zhì)地塊成功實現(xiàn)高溢價,二線城市整體成交均價相應(yīng)上揚,同比上漲14%;三四線城市則在沉寂多時之后開始有所動作,本季度成交量價環(huán)比均迎來小幅上漲。從成交占比來看,整體逐漸向一線城市偏移,房企愈發(fā)傾向于回歸一線城市。
2、上半年土地市場回穩(wěn)可期,一線城市或供不應(yīng)求
房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,商品房庫存量持續(xù)攀升,房企拿地也顯得愈加謹慎。而日前國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文控制商品房供應(yīng)過剩城市的土地出讓,因而,二季度商品房供應(yīng)過剩的三四線城市土地供應(yīng)勢必大幅縮減,部分二線城市政府推地節(jié)奏將放緩。但成交方面,我們預(yù)計二季度應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)小幅回升,據(jù)CRIC監(jiān)測發(fā)現(xiàn),3月份前三周300城市經(jīng)營性用地成交量正穩(wěn)步提升,折射出房企拿地?zé)崆橐婇L訊號,因而接下來的二季度打破現(xiàn)在的冷淡格局應(yīng)該不成問題,涌現(xiàn)拿地小高峰也并非沒有可能,照此預(yù)判,上半年土地成交規(guī)模回升可期。
未來城市間分化還將更加顯著,一方面,部分二線、三四線城市商品房存量激增,去化壓力難以緩解,相反一線及重點二線城市需求旺盛,供需平衡,吸引更多房企加大投入;另一方面,隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷變化,開發(fā)企業(yè)的追求目標也從規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤和現(xiàn)金流,雖然一線城市拿地成本較高,但在建安成本無差的情況下,一線城市因房價高可以帶來更多的利潤。因此,一線城市及重點二線城市的土地市場在很長一段時間內(nèi)都將保持較高的市場熱度,土地價格也難以下跌。但房企拿地趨于理性,超高溢價較難再現(xiàn),同時由于一線及重點二線城市拿地成本高昂,房企聯(lián)合體會愈加普遍。
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