隨著自貿(mào)區(qū)的正式掛牌，規(guī)劃面積僅有15平方公里的深圳前海，一夜之間再次被加以珠三角“曼哈頓”的皇冠。根據(jù)前海目前已公開出讓的18宗土地測算，第一太平戴維斯的分析師認為未來三年前海將供應(yīng)約285萬平的甲級寫字樓，而其整體規(guī)劃的甲級寫字樓總體規(guī)模將超過900萬平方米。收益方面，第一太平戴維斯整體測算前海未來寫字樓的租金回報大概在3.8%左右，而周邊住宅保守估計有10%的漲幅，甚至升值30%-50%也不無可能。

前海已出讓土地一覽

　　300萬平寫字樓供應(yīng) 壓力與機會并存

　　截止到目前，前海已經(jīng)公開出讓18宗土地，主要集中在被定位為“商務(wù)中心區(qū)”的前海北部桂灣片區(qū)。其實，從2014年開始，前海合作區(qū)的各項基礎(chǔ)設(shè)施進入快速建設(shè)階段，目前已有兩處甲級寫字樓即將完成建設(shè)。

　　昨日（4月8日），在第一太平戴維斯的季度發(fā)布會上，該機構(gòu)分析師展示的測算數(shù)據(jù)顯示，未來三年前海將供應(yīng)約285萬平方米的甲級寫字樓。“這主要是因為前海多數(shù)土地合同要求，36個月內(nèi)50%以上的項目建筑面積應(yīng)竣工并投入使用。”

　　第一太平戴維斯市場研究部高級經(jīng)理何凌分析認為，6平方公里的廣州珠江新城在10年內(nèi)逐步銷售了200萬平方米的寫字樓供應(yīng)，成為新的廣州CBD，“那么前海地區(qū)如果發(fā)展順利，在未來幾年消化300萬平方米寫字樓也不無可能。”

　　何 凌分析，前海目前注冊了2.3萬家企業(yè)，如果85%的企業(yè)需要200平方米的辦公面積，那么前海目前的寫字樓需求為391萬平方米。但是考慮到前海企業(yè)平 均注冊員工只有8人，以及未來可能存在的虛擬注冊情況，“未來的真實需求會有折扣，300萬平方米的供應(yīng)也將帶來消化壓力。”

　　投資回報只有3.8% 周邊住宅卻要漲50%

　　盡管前海未來的多數(shù)寫字樓將為企業(yè)自持自用，但是投資收益仍然值得關(guān)注。根據(jù)第一太平戴維斯的測算，目前前海周邊的寶安中心區(qū)名義寫字樓租金回報率介于3.8%-4.3%之間，而南山CBD的回報率則在4%-4.5%之間，“未來前海的回報率預(yù)計為3.8%左右。”

　　如果說前海未來寫字樓的供求狀況仍然不明朗，那么前海周邊住宅市場已經(jīng)成為最大“贏家”。根據(jù)此前中原地產(chǎn)的一份研究報告顯示，從2010年國務(wù)院正式批復(fù)前海新區(qū)至今，前海區(qū)域的房價已經(jīng)有高達108%的漲幅，周邊蛇口區(qū)域的房價也上漲超過67%。

　　“上海自貿(mào)區(qū)試點初始，周邊住宅價格曾經(jīng)被炒高50%以上，去年下半年才回歸理性。”王凌分析表示，從總體上看，上海自貿(mào)區(qū)時隔一年周邊住宅價格仍然有20% 的上漲。但是考慮到前海所屬的南山區(qū)域仍有大量住宅供應(yīng)，“保守估計未來前海周邊房價會有10%以上的漲幅，如果未來發(fā)展成熟，住宅升值30%-50%也 不無可能。”

　　不過，也有投資機構(gòu)建議，在投資自貿(mào)區(qū)的物業(yè)時，可以參考上海自貿(mào)區(qū)的物業(yè)價格走勢，在經(jīng)濟下滑、銀根緊縮以及行業(yè)風(fēng)險涌現(xiàn)的時候及時規(guī)避。