南沙自貿(mào)區(qū)掛牌在即,同時(shí)也即將迎來(lái)設(shè)區(qū)十周年。十年間,南沙從廣州的一個(gè)行政區(qū)變身國(guó)家級(jí)新區(qū),又跳躍到自貿(mào)區(qū)。十年間,南沙從廣州樓市一個(gè)可以忽略不計(jì)之地晉升為重要的供應(yīng)和投資區(qū)域,一手樓成交量增長(zhǎng)了近十倍,而樓價(jià)也從“2”字頭邁上萬(wàn)元臺(tái)階,漲幅高達(dá)258%,遠(yuǎn)高于同期廣州樓價(jià)的漲幅。

　　樓價(jià)成交量幾何上漲

　　南沙這十年,可謂風(fēng)起云涌。2005年4月28日,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)廣州市行政區(qū)劃調(diào)整,新設(shè)立南沙區(qū),番禺區(qū)的南沙街、萬(wàn)頃沙鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)、黃閣鎮(zhèn)、靈山鎮(zhèn)廟南村、七一村和廟青村的部分區(qū)域,東涌鎮(zhèn)慶盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分區(qū)域劃入南沙區(qū)。南沙設(shè)區(qū)后,市場(chǎng)的目光開(kāi)始聚集到這塊土地,南沙以及南沙樓市才進(jìn)入了較為快速的發(fā)展階段。隨著2006年元旦南沙碧桂園開(kāi)盤(pán),奧園、龍光、萬(wàn)科、時(shí)代、富力、珠江、香江、保利等大型發(fā)展商先后進(jìn)駐南沙,一個(gè)個(gè)大型小區(qū)如雨后春筍般冒出市場(chǎng)。

　　2006年開(kāi)始廣州樓價(jià)快速上漲,南沙的樓價(jià)也水漲船高。2007年南沙一手樓均價(jià)從2006年的2932元/平方米連上三級(jí)臺(tái)階躥升到5545元/平方米。2008-2009年,由于受到全球金融危機(jī)影響,南沙樓價(jià)下調(diào)至“4”字頭,最低谷時(shí)多個(gè)項(xiàng)目的洋房均價(jià)只有3500元/平方米。而后隨著大市回暖,南沙樓價(jià)也開(kāi)始回升,到了2010年,南沙一手樓均價(jià)躍上“7”字頭,當(dāng)時(shí)最貴的洋房售價(jià)達(dá)到9000多元/平方米。2012年南沙正式獲批國(guó)家級(jí)新區(qū),多個(gè)樓盤(pán)售價(jià)超過(guò)萬(wàn)元,全區(qū)一手樓均價(jià)上到了“8”字頭,全年成交量首次突破100萬(wàn)平方米,而2006年南沙初初設(shè)區(qū)時(shí),成交量不到9萬(wàn)平方米。2013年,廣州樓市又迎來(lái)一輪上漲,南沙一手樓均價(jià)也幾近破萬(wàn)。到2014年,南沙迎來(lái)自貿(mào)區(qū)利好,雖然面臨樓市調(diào)整,全區(qū)均價(jià)終于邁過(guò)萬(wàn)元大關(guān),不到十年,南沙樓價(jià)已上漲了258%。

　　再對(duì)比2006-2014年廣州全市的樓價(jià),2006年廣州一手樓均價(jià)為6373元/平方米,2014年上漲至17490元/平方米,漲幅為174%。可見(jiàn),南沙樓價(jià)的漲幅遠(yuǎn)超廣州全市的整體漲幅。

　　南沙地價(jià)兩年內(nèi)翻了一番

　　近日,《廣州市南沙區(qū)土地利用總體規(guī)劃》獲得原則通過(guò),進(jìn)一步修改完善后,將報(bào)省政府或市委審議。根據(jù)廣州市房管局官網(wǎng)公布的廣州2015年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃顯示,廣州今年計(jì)劃推出1621.45萬(wàn)平方米地塊,其中,南沙以224萬(wàn)平方米一躍為供地亞軍,比去年多推4.5萬(wàn)平方米。南沙的住宅用地供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到71.5萬(wàn)平方米,商服用地將達(dá)到53萬(wàn)平方米,工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地更是高達(dá)100萬(wàn)平方米。

　　記者翻查資料發(fā)現(xiàn),過(guò)去十年,南沙供地量在全市居后,樓面地價(jià)也處于全市較低水平。不過(guò),樓面地價(jià)卻一路上升。2006年時(shí),南沙成交土地樓面地價(jià)僅為686元/平方米,2008突破千元到1111元/平方米,2011年突破“2”字頭,來(lái)到2011元/平方米,在2013年直接從“2”字頭,翻一番跳到4251元/平方米。從誕生的地王來(lái)看,2013年9月,保利地產(chǎn)以6434元/平方米刷新南沙地王紀(jì)錄,而南沙2012年在國(guó)家級(jí)新區(qū)批復(fù)后首次拍地,由富力地產(chǎn)拿下的地王,折合樓面均價(jià)3286.8元/平方米。

　　未來(lái)南沙最有前景的地塊在哪里?從公布的南沙自貿(mào)區(qū)60平方公里的七個(gè)區(qū)塊看,最大15平方公里,最小3平方公里,其中明珠灣起步區(qū)、南沙樞紐區(qū)塊、南沙灣區(qū)塊、蕉門(mén)河中心區(qū)區(qū)塊內(nèi)規(guī)劃有大量居住用地。蕉門(mén)河中心區(qū)塊將重點(diǎn)打造功能完善的城市綜合服務(wù)中心,為明珠灣區(qū)建設(shè)提供支撐和保障,明珠灣的9平方公里要帶動(dòng)整個(gè)明珠灣起步區(qū)的發(fā)展,南沙灣區(qū)塊則凸顯東部新城綜合居住優(yōu)勢(shì)。目前海港區(qū)的龍穴島、沙仔島尚無(wú)樓盤(pán)、萬(wàn)頃沙保稅區(qū)只有萬(wàn)地雅濤閣一個(gè)樓盤(pán),明珠灣起步區(qū)區(qū)塊有方興金茂灣、富力天海灣、南沙珠江灣等樓盤(pán);南沙灣區(qū)塊則有富力唐寧花園、星河山海灣、南沙奧園等,蕉門(mén)河中心板塊有南沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、香江國(guó)際金融中心、中惠璧瓏灣、保利綠地大都匯等樓盤(pán)。

　　區(qū)塊詳解

　　明珠灣起步區(qū)區(qū)塊

　　面積:9平方公里

　　范圍:東至環(huán)市大道,南至下橫瀝水道,西至靈山島靈新大道及橫瀝島鳳凰大道,北至京珠高速,不包括蕉門(mén)河水道和上橫瀝水道水域。

　　功能定位:金融商務(wù)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。

　　土地利用規(guī)劃與現(xiàn)狀:可建設(shè)功能用地面積總計(jì)513公頃,其中商業(yè)商務(wù)用地333公頃,居住用地155公頃。按規(guī)劃容積率計(jì)算總建筑面積1094萬(wàn)㎡,其中商業(yè)285萬(wàn)㎡,商務(wù)辦公499萬(wàn)㎡,居住271萬(wàn)㎡。目前未建設(shè)用地472公頃。

　　南沙樞紐區(qū)塊

　　面積:10平方公里

　　四至范圍:東至龍穴南水道,南至深茂通道,西至靈新大道,北至三鎮(zhèn)大道。

　　功能定位:粵港澳融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。

　　土地利用規(guī)劃與現(xiàn)狀:可建設(shè)功能用地面積總計(jì)492.8公頃,其中商業(yè)用地54公頃,商務(wù)辦公用地81公頃,居住用地201.8公頃。按規(guī)劃容積率計(jì)算總建筑面積904.6萬(wàn)㎡,其中商業(yè)135萬(wàn)㎡,商務(wù)辦公243萬(wàn)㎡,居住299萬(wàn)㎡。目前該片區(qū)尚無(wú)建設(shè)。

　　南沙灣區(qū)塊

　　面積:5平方公里

　　范圍:東至虎門(mén)水道,南至蕉門(mén)水道,西至黃山魯山界,北至虎門(mén)大橋,不包括大角山山體。

　　功能定位:粵港澳科技創(chuàng)新合作區(qū)。

　　土地利用規(guī)劃與現(xiàn)狀:可建設(shè)功能用地面積總計(jì)321.9公頃,其中商業(yè)商務(wù)用地98.38公頃、居住用地124.37公頃。按規(guī)劃容積率計(jì)算總建筑面積為473.3萬(wàn)㎡,其中商業(yè)65.89萬(wàn)㎡,商務(wù)辦公132.73萬(wàn)㎡,居住192.74萬(wàn)㎡。目前未建設(shè)用地200.79公頃。

　　蕉門(mén)河中心區(qū)區(qū)塊

　　面積:3平方公里

　　四至范圍:東至金隆路,南至雙山大道,西至鳳凰大道,北至私言滘。

　　功能定位:境外投資綜合服務(wù)區(qū)。

　　土地利用規(guī)劃與現(xiàn)狀:可建設(shè)功能用地面積總計(jì)139.53公頃,其中商業(yè)商務(wù)用地88.93公頃,居住用地24.63公頃。

　　2006-2014年南沙一手樓成交情況

　　時(shí)間 均價(jià)（元/平方米） 面積（萬(wàn)平方米）

　　2006年 2932元 8.47

　　2007年 5545元 8.6

　　2008年 4632元 29.39

　　2009年 4337元 48.9

　　2010年 7371元 35.6177

　　2011年 8606元 77.1767

　　2012年 8536元 103.5457

　　2013年 9984元 97.3816

　　2014年 10493元 74.0351