痛點(diǎn)之一：下半場住宅市場空間有限，倒逼房企顛覆自己轉(zhuǎn)型；痛點(diǎn)之二：“輕資產(chǎn)”模式規(guī)避風(fēng)險，提升利潤率；痛點(diǎn)之三：降低拿地成本和融資成本；痛點(diǎn)之四：“兩萬”合作1+1>2，強(qiáng)化品牌價值，抓住C端消費(fèi)者客戶。

　　5月13日，一則重磅消息震驚業(yè)內(nèi)：萬科與萬達(dá)要一起合作了！

　　5月14日上午，萬科與萬達(dá)合作發(fā)布會在京舉行。據(jù)報道，此次合作將是一場長期性合作，萬達(dá)、萬科未來將在國內(nèi)和海外市場，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)。由萬達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分。

　　那么，為什么這樣的兩個“巨無霸”相遇？萬科與萬達(dá)“兩萬”會激起怎樣的市場火花？它們正在關(guān)注哪些行業(yè)趨勢或熱點(diǎn)？正在著力解決哪些企業(yè)或行業(yè)面臨的痛點(diǎn)問題？

　　“兩萬”合作直擊行業(yè)痛點(diǎn)之一：下半場住宅市場空間有限，倒逼房企顛覆自己轉(zhuǎn)型

　　同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場。此時，樓市規(guī)模化時代已經(jīng)過去，市場環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來買方市場的特征會越來越明顯。對于樓市“下半場”的樓市來講，由于購房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場需求增速沒有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。

　　從上述分析來看，在樓市“下半場”，傳統(tǒng)住宅市場規(guī)模化發(fā)展空間受限，這已經(jīng)成為當(dāng)前房企發(fā)展過程遭遇的痛點(diǎn)。從房企戰(zhàn)略發(fā)展的角度來看，雖然一些房企規(guī)模足夠大，但是也隨時面臨被行業(yè)顛覆的風(fēng)險，此時，房企自己也不得不顛覆自己進(jìn)行轉(zhuǎn)型。從大多數(shù)房企轉(zhuǎn)型方向來看，大部分房企開始轉(zhuǎn)向運(yùn)營方向，而商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)是房企轉(zhuǎn)型運(yùn)營的三大方向。

　　事實(shí)上，無論是萬達(dá)還是萬科，在行業(yè)發(fā)展中都面臨一定問題，都在進(jìn)行企業(yè)的轉(zhuǎn)型。萬科的問題是從住宅開發(fā)商到城市配套服務(wù)上的轉(zhuǎn)變過程中，商業(yè)能力欠缺，阻礙轉(zhuǎn)型速度，于是萬科在去年拉開轉(zhuǎn)型元年的大幕，明確了以“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”作為未來發(fā)展方向；而萬達(dá)的問題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化等問題有待提升，于是，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林最近就表示，萬達(dá)要在五年之內(nèi)去地產(chǎn)化，走“輕資產(chǎn)”的路線，成為一家商業(yè)投資服務(wù)公司，力爭在2025年開業(yè)1000座萬達(dá)廣場。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從萬科與萬科合作的角度來看，毫無疑問，在樓市下半場，在房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢的市場背景下，房企還是要提前打好這一個轉(zhuǎn)型的馬拉松之戰(zhàn)。此時，萬科與萬達(dá)作為行業(yè)領(lǐng)軍房企，它們之間的合縱連橫變?yōu)椤皬?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。盡管萬科與萬科企業(yè)之間是自取所需（萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達(dá)的綜合體，而萬達(dá)的商業(yè)管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)也將傳導(dǎo)給萬科。萬科學(xué)萬達(dá)的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、萬達(dá)商業(yè)瞄上萬科全國住戶的消費(fèi)者入口，試圖擺脫“重資產(chǎn)”），但這也算是房企開始倒逼自己進(jìn)行轉(zhuǎn)型應(yīng)對樓市下半場的行動，對于其他房企來講也有借鑒意義。

　　“兩萬”合作直擊行業(yè)痛點(diǎn)之二：“輕資產(chǎn)”模式規(guī)避風(fēng)險，提升利潤率

　　從樓市下半場的行業(yè)特征來看，行業(yè)利潤率出現(xiàn)持續(xù)下滑成為“新常態(tài)”，這是大多數(shù)房企必須面對的問題。而從短期內(nèi)來看，市場基本面尚未完全復(fù)蘇好在，對房企來講，今年“降成本，提利潤”是主旋律，從提利潤來看，2014年上市房企凈利潤率為10%，并且還會降，當(dāng)前房企還很難通過漲價提高利潤率。此時，對于房企來講，除了調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)等措施降低成本之外，也開始探索“輕資產(chǎn)”模式。

　　“輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益（重資產(chǎn)模式）走向賺取增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益。

　　目前，商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式有兩種，一種是以新鴻基為代表的“雙輪驅(qū)動模式”，一個輪子做住宅產(chǎn)生現(xiàn)金流，一個輪子做經(jīng)營性物業(yè)，產(chǎn)生收入，但是經(jīng)營性物業(yè)沉淀的資金多少，要跟整個企業(yè)的負(fù)債率掛鉤，也就是說，在商業(yè)物業(yè)和住宅現(xiàn)金流之間構(gòu)建出合理的比例。這種模式更像此前及當(dāng)下萬達(dá)大多數(shù)項(xiàng)目的操作模式。

　　而新加坡凱德的模式是，將投資開發(fā)或收購的項(xiàng)目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險基金等海外機(jī)構(gòu)投資者持有。待項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，從而進(jìn)行循環(huán)投資。這種模式更像去年下半年以來萬達(dá)、萬科和基金公司合作的“輕資產(chǎn)”方面的操作。從未來發(fā)展趨勢來看，品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益將成為房企賺取利率的主要方向。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從此次萬科萬達(dá)兩家房企合作的聚焦點(diǎn)來看，也是將合作聚焦在“輕資產(chǎn)”上，從合作的目的來看，萬科與萬達(dá)合作后將聯(lián)合在國內(nèi)外拿地開發(fā)，萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達(dá)的綜合體，而萬達(dá)的商業(yè)管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)也將傳導(dǎo)給萬科，而商業(yè)地產(chǎn)部分則“輕資產(chǎn)”操作。很明顯，以后無論萬達(dá)與萬科，在項(xiàng)目操作層面不再“重資產(chǎn)”，旨在通過“輕資產(chǎn)”模式強(qiáng)化投資的杠桿效應(yīng)，規(guī)避自身風(fēng)險，賺取增值收益，提升利潤率。

　　從萬達(dá)未來的利潤來源目標(biāo)來看，2020年萬達(dá)集團(tuán)收入的三分之二、利潤的超過三分之二要來自于服務(wù)業(yè)企業(yè)，也就是說，要來自于不動產(chǎn)銷售以外的收入和利潤。從另外一個角度理解，也就是說，當(dāng)前由于房產(chǎn)銷售主導(dǎo)萬達(dá)還沒有達(dá)到這個目標(biāo)。至此，我們也就不難理解為何萬達(dá)啟動第四次企業(yè)轉(zhuǎn)型，拼命做“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的原因了。