經(jīng)歷了降準(zhǔn)、降息等多重政策利好之后，多地住宅成交量持續(xù)上漲，房價(jià)終于在5月止跌回升。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的5月百城價(jià)格指數(shù)顯示，全國100個(gè)城市的新建住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.45%，結(jié)束了此前的下跌趨勢，盡管較去年同期價(jià)格仍下跌3.73%，但跌幅已經(jīng)收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)，深圳、上海住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過2%，居前兩位。

　　民生證券宏觀研究員朱振鑫認(rèn)為，連續(xù)的降準(zhǔn)、降息對房價(jià)的回升會(huì)有短期影響，貨幣政策讓房地產(chǎn)市場的下滑周期變得平穩(wěn)。但目前主要是一線城市的房價(jià)有所回升，大多數(shù)二三線城市仍然不樂觀，未來房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。

　　回暖虛實(shí)

　　剛剛過去的5月被業(yè)內(nèi)人士稱為樓市的“紅五月”。

　　5月11日央行再次降息，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%，降息直接減少了購房者的房貸利息支出。此外，地方政策也頻現(xiàn)利好消息，主要在住房限購政策方面進(jìn)行調(diào)整，近期多地又對住房公積金貸款利率做出調(diào)整。

　　6月2日，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等12個(gè)部門聯(lián)合出臺文件，停止住房限購政策，居民購買住房無需提供購房所在地納稅或社保繳納證明，商品房銷售備案價(jià)格將由開發(fā)企業(yè)自行決定。三個(gè)月前，安徽省已經(jīng)下調(diào)過個(gè)人住房公積金存貸款利率。

　　申萬宏源首席分析師范為認(rèn)為，自從去年房價(jià)回調(diào)之后，全國房價(jià)處于觸底狀態(tài)，從市場的周期規(guī)律來看，回落之后必然會(huì)有反彈。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士對此輪回暖并不看好。克爾瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄說，“宏觀經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，房價(jià)上漲的趨勢不會(huì)持續(xù)太久，最短持續(xù)三個(gè)月，這一輪交易量的回升是短暫的。”

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院研究報(bào)告，5月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，48個(gè)城市環(huán)比上漲，52個(gè)城市環(huán)比下跌，與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個(gè)。

　　“很多開發(fā)商捂盤延遲銷售，直到今年出現(xiàn)好消息才集中釋放，造成了銷售量攀高，使一線城市房價(jià)出現(xiàn)回升，但二三線城市仍然處于比較低的狀態(tài)。”北京麥田房產(chǎn)市場分析師張葉松對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“這樣的房價(jià)格局會(huì)在九十月到達(dá)高峰，今年不會(huì)出現(xiàn)以往房價(jià)跳躍的情況，今年的政策在相對比較穩(wěn)定的狀態(tài)下，會(huì)回歸傳統(tǒng)的趨勢。”

　　中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心研究總監(jiān)白彥軍對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，一線城市對刺激政策反應(yīng)更為敏感。2015年1-5月，一線城市成交同比增幅超過35%，在各類城市中最高，政策放松促進(jìn)其成交快速回升。同時(shí)，今年以來二線城市同比增長7.9%，增幅最小。

　　“開發(fā)商還是集中在一線城市拿地，一線城市還是有相當(dāng)購買力的，而二三線城市庫存非常高。”張葉松說，“而且，二線市場仍然表現(xiàn)不均，總體上是平穩(wěn)下滑的，也會(huì)出現(xiàn)廈門這樣異軍突起的城市，開發(fā)商也會(huì)選擇這樣的地方進(jìn)行突破，這是一個(gè)階段性時(shí)期的個(gè)別現(xiàn)象。”

　　繼續(xù)分化

　　5月27日，恒大地產(chǎn)首進(jìn)廈門即刷新當(dāng)?shù)啬陜?nèi)宅地總價(jià)地王，以30.94億元成交價(jià)溢價(jià)拿下集美區(qū)一宗商住用地。

　　“二線城市也分熱點(diǎn)和一般的二線城市，要看具體的供求關(guān)系。”全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌說，“5月交易量出現(xiàn)了全國同比上漲，隨著交易量上升，房價(jià)也出現(xiàn)了穩(wěn)中有升，不同城市有不同表現(xiàn)，總體來說這種態(tài)勢可能會(huì)延續(xù)下去。”

　　今年以來房價(jià)領(lǐng)漲全國的深圳，在5月新建住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)居全國之首，上漲2.68%，同比漲幅高達(dá)4.69%。這是自去年“930”新政以來，深圳房價(jià)的第八個(gè)月上漲。不僅在新建住宅價(jià)格方面領(lǐng)漲全國，在二手房市場的成交量也成為漲幅之最。

　　白彥軍認(rèn)為，深圳人口超過1000萬，但由于自建房、小產(chǎn)權(quán)房等大量存在，商品住宅市場規(guī)模較小，住房自有率低，人均居住面積遠(yuǎn)低于全國平均水平，在四個(gè)一線城市中也居末位，同時(shí)剛需購房人口數(shù)量占比較高，住宅市場需求較為可觀。從土地市場看，近幾年深圳住宅用地供應(yīng)逐年減少，土地溢價(jià)率逐年飆升。近期在利好政策推動(dòng)下，需求釋放加快，推動(dòng)了房價(jià)上漲；同時(shí)，深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度較快，近期互聯(lián)網(wǎng)熱潮盛行促進(jìn)了深圳的IT行業(yè)迅猛發(fā)展，財(cái)富人群數(shù)量明顯遞增，這也助推了房價(jià)上漲。

　　和其他內(nèi)地城市不同，深圳的商品住宅去庫存壓力并不大。世聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日，深圳全市一手房可售套數(shù)3.43萬套，若按近8周深圳全市新房平均每周997套的銷售速度計(jì)算，8個(gè)月就能消化掉這些庫存。“中長期來看，一線城市房地產(chǎn)市場起步較早，供土地日益萎縮，近年土地供應(yīng)量逐年下滑，未來這一趨勢還將延續(xù)，供不應(yīng)求的態(tài)勢將逐步顯現(xiàn)。從需求上看，一線城市需求仍然旺盛，在利好政策刺激下市場改善最為明顯，未來仍有較大空間。總體來看，一線城市房價(jià)仍面臨一定上漲壓力，但供地減少只是部分原因。”白彥軍認(rèn)為，去年以來，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，主要城市庫存量達(dá)到歷史高位，因此，此輪調(diào)整主要目的在于從供應(yīng)層面穩(wěn)定市場，控制土地供應(yīng)規(guī)模、調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，盤活存量、加快庫存去化，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)定市場價(jià)格。

　　國土資源部5月17日印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國土地利用計(jì)劃〉的通知》，要求各地區(qū)別對待、有保有壓，合理安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。通知要求“嚴(yán)格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計(jì)劃指標(biāo)”。

　　據(jù)了解，北京、上海、廣州三地的供地計(jì)劃較前一年均減少兩成以上。其中北京2015年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，同比減少27.27%。

　　白彥軍表示，全年來看，2015年市場仍以去庫存為主，預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌。“2015年全年住宅價(jià)格將溫和回升，6月百城價(jià)格指數(shù)將保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢，大幅上漲的可能性不大。從需求端來看，由于過去幾年中國住宅銷售量大幅增長、銷售價(jià)格快速上漲，多數(shù)購房需求已經(jīng)得到滿足，部分城市需求已經(jīng)透支，未來購房需求不再像前幾年那樣旺盛。從供應(yīng)端來看，多數(shù)城市庫存壓力依然很大，去庫存仍是今年的主要工作。從供求關(guān)系來看，在政策利好、房企促銷的推動(dòng)下房地產(chǎn)市場逐漸回暖，房價(jià)平穩(wěn)回升。”白彥軍說。