如果要問哪個(gè)行業(yè)愈來愈得到國(guó)家的重視以及資本的追逐，物流行業(yè)肯定是其中一個(gè)。

　　2014年，商務(wù)部出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見》，明確規(guī)定通過倉儲(chǔ)用地稅收減半等辦法，支持物流行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在此之前，普洛斯、阿里、萬科、平安等大型公司均已布局這一領(lǐng)域。

　　曾被認(rèn)為是一片紅海的物流行業(yè)，似乎迎來了另一個(gè)“黃金時(shí)代”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年5月，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，倉儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一，一線城市倉儲(chǔ)物業(yè)租金在未來15個(gè)季度還將繼續(xù)上漲。基于個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、電商崛起等所帶來旺盛的物流倉儲(chǔ)的需求，以及該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的收益、廣闊的發(fā)展空間，越來越多的房企如萬科、綠地、復(fù)星、華夏幸福，也基于自身專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，趁物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛時(shí)期，積極進(jìn)入、加快轉(zhuǎn)型、拓寬盈利渠道，但效果尚需觀察。

　　資本爭(zhēng)投物流領(lǐng)域

　　實(shí)際上，早在2002年左右，美國(guó)物流地產(chǎn)巨頭普洛斯便進(jìn)軍中國(guó)，而以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在2005年左右加強(qiáng)在該領(lǐng)域市場(chǎng)的投資、布局力度。

　　DTZ戴德梁行的報(bào)告顯示，除了積極在不同區(qū)域拿地，他們也瞄準(zhǔn)了高端倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，在借鑒普洛斯等外資企業(yè)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，紛紛利用新物業(yè)形態(tài)撬動(dòng)市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)，中國(guó)物流地產(chǎn)漸具“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)格局。

　　由于國(guó)內(nèi)電商業(yè)的發(fā)展，更多資本開始進(jìn)入物流行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)就早于地產(chǎn)商開始在物流領(lǐng)域布局。

　　2011年開始，京東、蘇寧先后通過重資產(chǎn)布局物流倉儲(chǔ)，2013年，阿里巴巴聯(lián)合銀泰、復(fù)星、順豐等共同組建“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”，希望通過大數(shù)據(jù)來實(shí)現(xiàn)倉配管理和物流智能化，從而為電子商務(wù)企業(yè)、物流公司、倉儲(chǔ)企業(yè)、第三方物流服務(wù)商等各類企業(yè)提供平臺(tái)服務(wù)。

　　據(jù)菜鳥網(wǎng)絡(luò)稱，這將是一張能支撐日均300億，即年約10萬億網(wǎng)絡(luò)零售額的智能骨干網(wǎng)絡(luò)。目標(biāo)是“讓全中國(guó)任何一個(gè)地區(qū)做到24小時(shí)內(nèi)送貨必達(dá)”。

　　為了實(shí)現(xiàn)這一愿景，菜鳥網(wǎng)絡(luò)在物流地產(chǎn)中加快了探索及布局的速度。菜鳥網(wǎng)絡(luò)董事長(zhǎng)馬云于2014年前后，與海南省委書記就三亞國(guó)際旅游島試驗(yàn)區(qū)接洽，推進(jìn)物流倉儲(chǔ)基地項(xiàng)目；此后又連續(xù)拜訪吉林、河北省。菜鳥投資方之一、前任銀泰投資董事長(zhǎng)沈國(guó)軍也曾在公開場(chǎng)合透露，菜鳥早先已經(jīng)在杭州、金華、海寧、廣州、天津等地市成功拿下地塊。

　　作為地產(chǎn)界老大，萬科進(jìn)軍物流領(lǐng)域并不算早。2014年5月16日，萬科借簽約河北廊坊項(xiàng)目宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)。萬科方面表示，希望借助新一屆政府著力城市群規(guī)劃下帶來的產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移、城市購物中心快速發(fā)展、電子商務(wù)的崛起，以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)的推動(dòng)，迅速建立全國(guó)性物流網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

　　2015年，萬科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為獨(dú)立事業(yè)部在集團(tuán)內(nèi)獨(dú)立，5月，山東濟(jì)南空港現(xiàn)代物流服務(wù)基地項(xiàng)目已正式簽約；6月初，中鐵物流集團(tuán)與萬科在北京達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議；此外，萬科貴陽龍里物流項(xiàng)目和武漢陽邏物流項(xiàng)目的建筑面積分別為10.1萬平方米、7.6萬平方米。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前地產(chǎn)界除了萬科、綠地、復(fù)星這樣的大公司，一些園區(qū)類的開發(fā)企業(yè)也在轉(zhuǎn)型做物流，如華夏幸福、東湖高新等。

　　物流也能輕資產(chǎn)？

　　在傳統(tǒng)行業(yè)劃分中，物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇，主要面向制造商、電商、零售商、物流公司等客戶，以租金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、土地升值等作為收入來源。

　　物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。通常一個(gè)物流項(xiàng)目的培育期在3-5年，如果按照行業(yè)10%的回報(bào)率，等到物流項(xiàng)目收回投資，需10年之久。參與物流地產(chǎn)將占用企業(yè)較大的資金及精力。即使像萬科這樣資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個(gè)物流項(xiàng)目的。

　　但在美國(guó)普洛斯模式下，通過與金融的對(duì)接，做到了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。據(jù)中信證券研究，普洛斯的收益主要來自三大業(yè)務(wù)部門：地產(chǎn)開發(fā)部門、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門和地產(chǎn)基金管理部門。

　　其中，地產(chǎn)基金管理部門負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理，管理基金及基金旗下的地產(chǎn)，從而獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)。

　　值得注意的是，基金管理部門的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中占了6%左右，但是貢獻(xiàn)了14%左右的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，是普洛斯盈利性最強(qiáng)的業(yè)務(wù)。

　　據(jù)悉，萬科物流將引入美國(guó)黑石集團(tuán)作為股東，正是看中對(duì)方在全球房地產(chǎn)領(lǐng)域的物業(yè)收購、資產(chǎn)管理能力。在引入黑石基金戰(zhàn)略投資者之后，萬科有望實(shí)現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式：即萬科開發(fā)物流項(xiàng)目，由黑石收購，進(jìn)行基金化運(yùn)作，萬科保留項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)權(quán)，收取部分管理費(fèi)用，并坐享基金分紅，也即萬科的“小股操盤”模式。

　　DTZ戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，對(duì)于物流市場(chǎng)的新來者，考驗(yàn)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力最為重要的兩個(gè)問題，是客戶資源以及拿地能力，尤其是拿地能力。

　　他認(rèn)為，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在和地方政府商談拿地之時(shí)，應(yīng)該和其他企業(yè)組成一個(gè)聯(lián)合體，以其他企業(yè)項(xiàng)目的物流服務(wù)配套商的身份出現(xiàn)。這些聯(lián)合企業(yè)可以在當(dāng)?shù)赝顿Y一些重要項(xiàng)目，投資的項(xiàng)目既能夠?yàn)榈胤秸�府�?chuàng)造符合期望的稅收收入，也可以有效使用物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商所提供的服務(wù)。

　　CRIC研究中心人士則指出，大型地產(chǎn)商在這方面有很大優(yōu)勢(shì)。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的一類，土地來源于協(xié)議出讓。企業(yè)能否取得優(yōu)質(zhì)的物流地塊，很大程度上取決于政府對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度。以萬科為例，萬科較一般的中小房企明顯具有優(yōu)勢(shì)，更受地方政府青睞。

　　其認(rèn)為，在發(fā)展物流業(yè)務(wù)時(shí)，萬科可加快建設(shè)服務(wù)于自身的分撥中心、集配中心和配送公司，反哺原來的主營(yíng)業(yè)務(wù)住宅建造、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)。在擁有全國(guó)化的物流基地網(wǎng)絡(luò)后，萬科再去用“互聯(lián)網(wǎng)+”手段打造新興商業(yè)模式，結(jié)合點(diǎn)更多，也更容易成功。