隨著老齡化社會的到來，養老產業勢必成為一個眾人矚目的行業。和地產相關的是出現了養老地產這么一個新分支，也許因為純粹的養老社區總是覺得有點講不通，于是出現了與養老養生、度假養老、醫療養老等結合的方式。即便這樣，大多數人對養老地產怎么玩還是在云里霧里，不敢真的去做，因為投入的可是自己的真金白銀，怎么也要落個踏實吧。

　　從房地產角度看養老地產幾乎是個偽命題。如果是純粹的養老社區，居住的100%都是老人，這樣暮氣沉沉的社區，老年人不會愿意去住，難道去哪兒等死嗎？如果不是真做，就是“掛羊頭賣狗肉”，目的不過是找政府要便宜土地，不過這樣的土地要么太偏，要么在產權上有限制（比如不允許散賣），政府不是傻子，不會讓你撿明顯的便宜（當然，不排除有特殊原因）。開發商也不傻，會把養老的內容盡量精簡，“濃縮”到一般的配套之中，養老就成了概念，只是這概念能帶來多少溢價就不好說了。

　　在現實情況中，做養老地產有幾個問題比較突出：

　　1、缺乏有經驗的養老運營機構，國外請來的大多水土不服，國內還沒有特別成熟的團隊；

　　2、醫療護理被認為不可或缺，但醫的比重占多大，相關設施投入需要多少沒概念，容易做成重資產；

　　3、定位低端，容易與普通養老院混同，因此普遍定位高端養老，但入住率不高是普遍現象；

　　4、盈利模式沒有解決，找不到好的退出方式，大多數處于虧損狀態。

　　那么，養老地產到底能不能做，是不是一個好的投資方向呢？在我的觀察，有三種商業模式是符合投資邏輯的：

　　第一種商業模式叫醫養結合。大致的概念是將社區養老與社區醫院進行組合，選址一般在成熟的居民小區附近，即可解決周邊老齡居民就近看病拿藥問題，也可提供基本的養老服務。

　　這種投資模式有幾個明顯的贏利點：

　　1、客戶群穩定，消費比較剛性，而且因為可以與社保結合，可促進老年人的消費；

　　2、醫和養可以共享床位，不僅在投入上可以節省，使用率也能大幅提高；

　　3、客戶群不僅包括來住的老人，還能覆蓋周邊居家養老的老人，收入具有很好的成長性。這種模式的操作難點在于，首先需要有經營醫院的經驗；其次，找到合適的選址不容易，畢竟有個規模經濟需要，面積太小或周邊居民數量不夠，都難以支持運營。

　　第二種商業模式叫分時養老，其適用于度假養老項目。對于一些位于風景區適合做休閑療養的項目，確實匹配了一部分活力老人的度假需求，但是以買房的形式來消費顯然不合適。這就產生了一種賣消費卡的形式，來銷售養老產品，買卡的老人可以在連鎖經營的地方，任意選擇地方進行消費。如果有保險機構介入，還可以和養老保險結合。年輕的時候是投資，老了可以消費（所以險資對養老是非常關注的）。因為投資可以通過這種方式形成現金回流，不需要分割產權銷售，因此在項目選擇上，可以是劃撥土地，也就節省了投資成本。當然，這種模式必須形成一定的規模，而且對選址比較考研，否則就不容易促進銷售。

　　第三種商業模式稱之為養老主體商業綜合體。做的雖然是社區養老，但將醫的成份降到只剩下對老年人的健康管理。這種模式重點在于針對中老年人的需求，開展一系列的養生養老服務，讓他們安享快樂健康的晚年生活。

　　具體做法和一個生活體驗式的商業綜合體沒什么區別。普通居民也可以來消費，只是更加適老。因為具有普適性，因此消費群擴寬。而因為沒有特別的硬件需求（很多是軟性的服務），不需要增加太多投資。有個做智慧社會的朋友說，做社區服務的終極目標就是做養老，如果有一種社區服務中心可以關注居民的從小到老，那它的商業價值該有多高！我更加看好第三種商業模式在中國的發展前景。

　　在這三種模式中，養老地產都不是一個合適的提法，傳統意義的地產在這里已經被完全淡化到只有建筑的建設。真正的贏利點還是在養老，在于對老年人需求的挖掘，在于能否通過用心的服務來爭取客戶。

　　養老市場是一座值得深挖的金礦，只是需要找準入口。以上是目前能看到希望的三條出路，也許有別的選擇，歡迎你來告訴我。（作者為佰仕信基金董事長）