2015年上半年，政策面的寬松已成常態(tài)。中央政府和地方政府頻頻出手調(diào)整，目前已初見成效，整體樓市企穩(wěn)回升勢(shì)頭明顯。預(yù)計(jì)下半年在樓市政策面，寬松仍是主基調(diào)。而在資金方面，降準(zhǔn)、降息的可能性仍存在，但整體經(jīng)濟(jì)已有企穩(wěn)回升之勢(shì)，降息、降準(zhǔn)的節(jié)奏和力度或?qū)⒎啪彙?/p>

　　總結(jié)

　　一、中央：供應(yīng)需求兩端同時(shí)調(diào)整，助樓市平穩(wěn)發(fā)展

　　2015年上半年，我國政策面延續(xù)了2014年的寬松基調(diào)。為了解決我國房地產(chǎn)行業(yè)供大于求的基本格局，中央以及地方政府分別從供應(yīng)端和需求端入手進(jìn)行調(diào)整。供應(yīng)方面實(shí)施“有供有限”的原則，從根源解決供應(yīng)過剩的問題。需求方面不僅給予購房者購房成本和購房門檻上的優(yōu)惠，更在資金面給予了一定的支持，全面支持房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　1、優(yōu)化供地及用地結(jié)構(gòu)，從土地根源控制庫存過高

　　庫存高企，去化壓力居高不下是房地產(chǎn)行業(yè)的噩夢(mèng)，為了從根本上解決這一問題，國土部3月份出臺(tái)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)房地產(chǎn)市場的各個(gè)供應(yīng)階段進(jìn)行調(diào)整，可謂煞費(fèi)苦心。各個(gè)地方政府也積極響應(yīng)國土部“有供有限”的指導(dǎo)方針。比如遼寧省發(fā)布文件要求全省根據(jù)自身土地市場和房地產(chǎn)市場的供求態(tài)勢(shì)采取不同的政策。福建省下發(fā)通知要求各地摸清商品住房庫存，進(jìn)行分類調(diào)控，去化期限超24個(gè)月的，要明顯減少供應(yīng)商品住房用地，允許開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

　　此外，針對(duì)已經(jīng)出讓的土地，國土部也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。比如在建的商品住宅項(xiàng)目可以根據(jù)市場需求調(diào)整住房戶型，以及已經(jīng)建成的商品住宅可以轉(zhuǎn)化為棚改安置房和公共租賃住房等。目前已有部分地方政府出臺(tái)文件，有計(jì)劃收購商品房作為保障性住房，即保障了民生工程，又緩解了去化壓力，一舉兩得。

　　2、降息、降準(zhǔn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)受益匪淺

　　今年上半年，央行針對(duì)我國商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金進(jìn)行了6次調(diào)整，其中3次降息，3次降準(zhǔn)，并且交替進(jìn)行。從目前市場表現(xiàn)來看，降息、降準(zhǔn)為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升起到了莫大的作用。經(jīng)過3次降息，目前5年以上商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率僅有5.40%，與2014年年底相比下降了0.75個(gè)百分點(diǎn)。如果貸款100萬元、20年還清，本輪降息后，總成本減少33924元，月供減少141元經(jīng)過3次降準(zhǔn)，銀行資金量充足，“惜貸”的現(xiàn)象不僅消失，而且房貸利率出現(xiàn)了不同程度的優(yōu)惠。配合“3?30新政”，各城市的首付比例也出現(xiàn)了不同程度的降低。可見降準(zhǔn)、降息不僅僅拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也提振了房地產(chǎn)市場。

　　3、降低二套房首付、營業(yè)稅“5改2”等措施支持改善自住需求

　　國土部從供應(yīng)端調(diào)整，而央行和財(cái)政部則從需求端入手,通過降低購房門檻、減輕還款壓力、縮減交易稅負(fù)等手段刺激需求釋放，這也契合當(dāng)前住房需求從首次剛需置業(yè)向首次改善和中端改善轉(zhuǎn)變的實(shí)際情況，起到了事半功倍的效果。

　　“3?30新政”的調(diào)整力度大大超出市場預(yù)期，無論是剛需置業(yè)者，還是改善購房者，首付比例均有下調(diào)。對(duì)于使用公積金購置首套房屋者首付比例僅需2成，這對(duì)于房屋總價(jià)相對(duì)較低的三四線城市可行性很高，有效緩解三四線城市的庫存壓力。對(duì)于購置第二套房屋者，即使貸款未結(jié)清的情況下房首付比例僅需4成，而結(jié)清貸款僅需3成首付，這對(duì)于改善型購房者來說可謂雪中送炭。配合營業(yè)稅免征年限由5年下調(diào)至2年，一來，二手房市場供應(yīng)量大增，購房者的選擇范圍擴(kuò)大，極大程度上促進(jìn)二手房成交。二來，二手房交易稅費(fèi)大幅降低，購房成本直接下降，置換型改善自主需求平穩(wěn)釋放。