隨著上半年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的出爐，當(dāng)前樓市整體企穩(wěn)并不斷升溫的走向已初現(xiàn)端倪。同時(shí)，近期一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，成交溢價(jià)率屢創(chuàng)新高。

　　專(zhuān)家提示，宏觀政策已逐漸從“調(diào)控”、“抑制”轉(zhuǎn)向以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”為核心導(dǎo)向的“新常態(tài)”，當(dāng)前樓市開(kāi)始步入上升通道。

　　成交上漲

　　“樓市成交上漲已成不爭(zhēng)的事實(shí)。”一家樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，以北京為例，近來(lái)無(wú)論是自住房、還是普通商品房，甚至豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)量都有明顯增長(zhǎng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月第二周，北京住宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交3650套，相比之前一周增長(zhǎng)2%，打破上周紀(jì)錄再創(chuàng)年內(nèi)周度成交新高。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，北京7月第二周成交繼續(xù)上漲，其中自住房貢獻(xiàn)較大，3650套成交中自住房占比為36%。為完成半年業(yè)績(jī)，大量房企在6月以各種途徑“促簽約”，透支了部分客戶儲(chǔ)備。進(jìn)入7月，純商住宅成交難以繼續(xù)維持較快速度增長(zhǎng)，但成交依舊呈現(xiàn)出階段性企穩(wěn)。

　　本周內(nèi)，北京成交均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元的公寓豪宅項(xiàng)目有16個(gè)實(shí)現(xiàn)成交。業(yè)內(nèi)人士分析，近期股市反彈企穩(wěn)，進(jìn)入“慢牛”狀態(tài)下，利于獲利資金的套現(xiàn)出逃，也有利于高端市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)。

　　實(shí)際上，除了北京，全國(guó)樓市也開(kāi)始出現(xiàn)整體上升的跡象。

　　統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額34259億元，增長(zhǎng)10%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12.9%。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年一線城市累計(jì)簽約21萬(wàn)套，同比2014年上漲42.9%，二線城市也上漲16.9%。

　　“北京、上海、深圳等城市，都再次出現(xiàn)久違的日光盤(pán)。”一位行業(yè)觀察家說(shuō)，與一線城市量?jī)r(jià)齊升相比，二線城市中，大多數(shù)城市新房市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)跌量穩(wěn)的趨勢(shì)。三四線城市的成交量基本平穩(wěn)，整體市場(chǎng)回升明顯。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行與貨幣環(huán)境的變化息息相關(guān)。繼去年末開(kāi)啟降息周期之后，2015年上半年又經(jīng)歷了三次降息、兩次降準(zhǔn)，調(diào)整力度堪比2008年。隨著6月末“雙降”齊現(xiàn)，流動(dòng)性進(jìn)一步釋放將助推下半年樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。

　　土地溢價(jià)率走高

　　與成交量相伴的還有土地價(jià)格持續(xù)攀升。

　　7月以來(lái)，一線城市土地成交溢價(jià)明顯上漲。截止到7月12日，成交的14宗土地平均溢價(jià)率高達(dá)38.14%，其中的住宅類(lèi)土地溢價(jià)率高達(dá)54.81%，均處于年內(nèi)最高紀(jì)錄。二線城市成交的328宗土地平均溢價(jià)率也達(dá)到了23.69%，整體看，土地市場(chǎng)趨勢(shì)明顯向好。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，供應(yīng)減少是溢價(jià)率上漲的主因。包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開(kāi)發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。

　　“一二線土地市場(chǎng)出現(xiàn)地塊上市即遭房企爭(zhēng)搶的現(xiàn)象體現(xiàn)了房企對(duì)一二線市場(chǎng)的看多情緒。”一家公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一線城市土地市場(chǎng)的“新常態(tài)”。另外，房企規(guī)避三四線城市的策略也令一二線城市土地價(jià)格看漲。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，降息后一二線城市的樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)全面上漲。三四線城市因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也遠(yuǎn)低于一二線城市。

　　各地新一輪新政利好

　　實(shí)際上，樓市及土地市場(chǎng)的升溫表現(xiàn)與各地新政出臺(tái)以及新政帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期變化關(guān)系密切。

　　7月13日，浙江發(fā)布穩(wěn)定房地產(chǎn)政策的《通知》提出，要落實(shí)2015年度商品房銷(xiāo)售目標(biāo)任務(wù)，特別是商品房庫(kù)存壓力較大，銷(xiāo)售企穩(wěn)回升不明顯的城市，要研究出臺(tái)有針對(duì)性的政策措施。

　　實(shí)際上，近來(lái)推出新一輪新政的不只有浙江。

　　7月5日，上海發(fā)布新政，對(duì)達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值且繳納個(gè)人所得稅達(dá)到一定數(shù)額或職工社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購(gòu)政策；7月3日，國(guó)家稅務(wù)總局公布了“關(guān)于簡(jiǎn)化個(gè)人無(wú)償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)的公告”，為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，決定不再要求相關(guān)人員提交贈(zèng)予公證材料；6月28日，同時(shí)降息、降準(zhǔn)；6月24日，北京發(fā)布了簡(jiǎn)化規(guī)范外籍購(gòu)房的通知。

　　張大偉分析，房地產(chǎn)投資下滑影響當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是一些地區(qū)推出新一輪政策的主因。隨著各地相關(guān)政策有所微調(diào)，對(duì)市場(chǎng)會(huì)再次釋放新一波利好。

　　當(dāng)前政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上正在摒棄“調(diào)控”、“抑制”的姿態(tài)，代之以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”為導(dǎo)向。隨著財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的局面有可能出現(xiàn)。