一、本輪降息效果一般 樓市傳統(tǒng)淡季暫不利于新政策出臺(tái)

　　央行自2015年6月28日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由5.65%降至5.4%，公積金貸款利率降至3.5%。這對(duì)于購(gòu)房人群來說無疑是重大利好。但綜合各銀行市場(chǎng)利率走勢(shì)和樓市成交情況來看，本輪降息的效果一般。

　　首先，本次降息的時(shí)機(jī)比較特殊，6月下旬股市出現(xiàn)“崩盤”危機(jī)，市場(chǎng)反響巨大，股民信心受損，政府為了救市而做出降息和定向降準(zhǔn)的急救決策。這一決策跟上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況無關(guān)，跟樓市也無關(guān)，作為一次臨時(shí)性決策，對(duì)市場(chǎng)能夠起到的作用必定有限。

　　融360跟蹤降息后四個(gè)一線城市的反應(yīng)也可以看出，對(duì)于本次降息，銀行在房貸方面的調(diào)整動(dòng)作都很小，除了深圳因?yàn)闃鞘猩习肽甑幕鸨�進(jìn)一步收緊以外，北京、上海和廣州表現(xiàn)較為平淡。甚至全國(guó)首套房平均利率從上月的5.43%降至本月的5.18%，與降息的基點(diǎn)完全吻合�？傊�一句話，央行的此次降息，對(duì)于房貸市場(chǎng)而言，就是你降你的，我貸我的。

　　其次，由于7-8月是樓市的傳統(tǒng)淡季，除一線城市、部分二線城市如南京、杭州、重慶、武漢等基本企穩(wěn)，其他城市去庫(kù)存的壓力仍然較大，超過3年去化周期的城市還大量存在。雖然7月的具體成交數(shù)據(jù)還未出，但可以想見，必不會(huì)太好。上半年各種利好政策的迭加，購(gòu)房需求在今年2季度的集中釋放，導(dǎo)致樓市部分剛需已被提前透支，加之7月股市并未出現(xiàn)強(qiáng)�；仡^，購(gòu)房資金仍有壓力。

　　融360綜合分析認(rèn)為，7-8月樓市必將承受一定的壓力，而短期內(nèi)也不是一個(gè)出臺(tái)新的樓市刺激政策的好時(shí)機(jī)。

　　二、首套房政策調(diào)整基本到位 二套房利率還有下行空間

　　從近12個(gè)月全國(guó)首套房和二套房平均利率走勢(shì)來看，不管是首套房和二套房，都呈現(xiàn)連續(xù)下行的趨勢(shì)，特別是4個(gè)降息的節(jié)點(diǎn)，下行趨勢(shì)更加明顯。但從降幅來看，二套房貸款利率的幅度低于首套房利率降幅，兩者之間的利率差距從去年同期的0.44%，升至本月的1.02%�？梢�，當(dāng)前樓市對(duì)于剛需的首套房購(gòu)房者，目前的利率調(diào)整已基本到位，再下調(diào)的空間有限，而且對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用也不會(huì)太明顯。

　　而二套房則不同，雖然3.30新政對(duì)二套房做出了首付最低4成的規(guī)定，目前各地降低二套房首付成數(shù)的銀行也已經(jīng)達(dá)到86%，但是在利率的優(yōu)惠方面，還鮮有銀行打破陳規(guī)，敢于提供基準(zhǔn)利率及以下的銀行很少，且“試水”心態(tài)明顯，一旦發(fā)現(xiàn)沒有更多的銀行跟進(jìn)，又悄悄地將利率調(diào)回基準(zhǔn)上浮的狀態(tài)。

　　融360認(rèn)為，二套房政策將迎來整體寬松期，利率下行空間較大。伴隨著樓市回暖的契機(jī)，未來可提供二套房基準(zhǔn)利率甚至優(yōu)惠利率的銀行會(huì)越來越多。