高緯環球7月30日發布了2015年第二季度上海投資行情市場報告。報告表明，上海市2015年上半年全市生產總值比2014年同期增長7.0%。2015年1~6月，上海寫字樓與零售項目的開發投資總量同比分別增長37.4%和21.5%，遠高于增長率僅為7.8%的住宅投資。海外投資者主導上海商業地產市場，其中，兒童業態頗受市場追捧。

　　海外投資者主導

　　在上半年的上海整售市場中，海外投資者表現活躍，占上半年交易總額近60%。2014年，上海整售市場內資約占總額的70%，而2015年上半年，海外投資者明顯增多。其中，主要海外投資者包括，美國黑石集團、新加坡豐樹大中華商業信托等。

　　高緯環球華東區資本市場部董事蘇金茂指出，上海寫字樓市場出現租金回暖的趨勢引起了投資者關注，是驅動這一現象的主要原因。同時，海外資金普遍成本較低，相對競爭能力更強，也使得海外投資者能夠承擔較高的價格。

　　與2014年同期相比，在2015年上半年，針對成熟物業的投資總額相對于在建項目明顯增多。譬如，在第二季度，美國的私募股權投資公司黑石集團收購了位于虹橋中心商務區的尚嘉中心，及豐樹大中華商業信托收購張江的地標性項目展想廣場。鑒于近期中心商務區市場租金逐步回暖，以及產業園區市場中租金持續強勁增長的趨勢，地理位置優良的項目在這些市場中將尤其受到投資者的青睞

　　“下半年投資市場，將仍為外資主導，內資收購則以自用為主。房地產投資信托基金（REITs）在中國的出現將會為國內企業在減輕資產負擔和緩解現金流壓力中提供新的渠道。”高緯環球研究咨詢部大中華區執行董事林榮杰表示，隨著越來越多的海外知名投資方開始看好上海商業地產市場，以及其與國內投資者相比更低的融資成本，預計外資投資增長的趨勢在上海穩定的商業地產大環境下將繼續保持。此外，2015年6月，萬科得到政府授權在深圳證券交易所發行了內地首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”。投資者對其的熱情也超出了預期。然而，國內對REITs的稅收政策依然不如發達國家寬松，預計，國內REITs產品的逐步發展將最終為中國開發商提供的一個全新的融資渠道。

　　《第一財經日報》記者注意到，隨著大虹橋板塊日益成為上海城市發展的風向標，該區域的住宅產品，特別是別墅更是成為境內外買家爭相購買的熱點。據DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務部7月份數據統計，上海主要的別墅板塊成交排名中，徐涇板塊以月成交38套居首位，成交均價人民幣44817元/平方米居前三位。

　　戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏認為，大虹橋規劃廣闊的前景是引發徐涇別墅區成交踴躍和價格攀升的主要原因之一。以英庭名墅項目為例，其月成交10套成交單價62399元/平方米，而之前虹橋板塊的均價在4萬/平方米左右。“著眼于大虹橋的潛力優勢，該區域早已吸引了境外企業競相入駐，特別是境外發展商。”她表示。

　　兒童業態處活躍期

　　另據上海統計局公報2015年1~5月份，上海社消零售總額為4006億元，反超北京，同比增長8.0%；第一季度，上海專業店和專賣店實現零售額 251.18億元和444.23億元，同比增長3.9%和9.4%；然而，大型超市、百貨實現零售額134.17億元和166.44億元，同比下降7.5%和2.7%。

　　高緯環球指出，二季度眾多品牌紛紛選擇在滬開設旗艦店。如位于西段的東方商廈上季度停業調整后，二季度新簽約MUJI并將在此開設全球最大旗艦店；另外，UNDER ARMOUR旗艦店、單向空間書店等品牌也將落戶其中。Links of London新店面選定于淮海中路158號，與位于東段的Hermès、Dunhill等奢侈品單體精品店形成串聯效應，進一步鞏固淮海中路的品牌形象展示定位。

　　5月在上海陸家嘴開業的迪士尼旗艦店吸引了大批家長和孩子的眼球，同時也標志著兒童中心業態迎來活躍高潮期。除了迪士尼，未來將還有元祖夢世界和新明KID MALL兩個大型全兒童集中型體驗購物中心開業，分別位于青浦趙港商圈和嘉定南翔商圈。與迪士尼樂園一樣，這兩個兒童商業中心均毗鄰大型奧特萊斯。

　　“鑒于本季度奧特萊斯銷售表現強勁， 非核心商圈‘兒童+奧特萊斯’兩大集中型商業形態的布局呼之欲出，趨向形成互補的商業鏈。”高緯環球亞太區零售商租戶代表部董事寧孝言表示。

　　繼東京銀座的Gucci Cafe, 和臺北文華東方的Dior Café Un Deux Trois，第二季度Vivienne Westwood于K11購物中心開設了全球首家Vivienne Westwood Café。時尚奢侈品牌相繼試水跨界營銷。在近來奢侈品銷售普降的背景下，奢侈品跨界進入餐飲業成為各大品牌多元化營銷的策略之一。

　　“堅實的購買力和成熟的零售物業環境使得上海成為奢侈品跨界營銷的主要陣地之一。”林榮杰認為。

　　此外，政府計劃整體升級徐家匯商圈。近日公示的徐家匯空中連廊建造規劃文件中展示了未來將港匯、美羅、上海六百、太平洋數碼等10余幢商業體連成一片的空中連廊。連廊將完善徐家匯商圈外部步行系統，并進一步優化地面及地下外部動線，使城市公共空間的商業效應最大化激發。除了已公布的基礎設施升級，徐家匯商圈將全面升級WiFi系統，成為上海免費WiFi覆蓋面積最大商圈。值得注意的是，徐家匯商圈的數碼業態比例將大幅縮減，未來將添加更多休閑娛樂元素。