廣州城市更新局成立以來，首個最重要的法規(guī)———《廣州市城市更新辦法》及三個配套辦法（舊村、舊廠、舊城）（下文簡稱《辦法》）終于面世，并開始征求公眾意見。南都記者采訪數(shù)名業(yè)內(nèi)人士，他們幾乎一致認(rèn)為，《辦法》在政府和改造方的經(jīng)濟(jì)利益分成比例，是否合理值得深思，目前的設(shè)置估計會打擊改造主體尤其是企業(yè)的積極性，能多大程度實質(zhì)性推進(jìn)城市更新改造工作值得商榷。

　　《辦法》前身的主要內(nèi)容，其實是廣州原“三舊辦”實施的56號文（《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》）和后來的20號文（《關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補充意見》）。從2009年至今，廣州的“三舊改造”有快有慢，最近幾年不少工作難以推進(jìn)，如恩寧路舊城改造半路擱置，楊箕村改造村民釘子戶和開發(fā)商糾纏3年才最終推動，這些都為廣州新的城市更新法留下寶貴經(jīng)驗和深刻教訓(xùn)。

　　對于《辦法》目前的《意見征求稿》版本，業(yè)內(nèi)人士贊彈有之。

　　贊的方面，比如明確了舊村改造的補償標(biāo)準(zhǔn)；比如提出“微改造”，更加強調(diào)歷史文化的保護(hù)體現(xiàn)公共利益；強調(diào)融合，將原來分散多頭的“三舊改造、棚戶區(qū)改造、危房改造”政策統(tǒng)一一個口子出；強調(diào)連片改造的概念，并提出了具體的實施方式。

　　彈的方面，有人質(zhì)疑關(guān)于“舊廠房用地按規(guī)劃用途市場評估價的40%繳納土地出讓金”的提法，或舊村改造“競爭節(jié)余的融資建筑面積由區(qū)政府和村按照5：5進(jìn)行分配”等一些利益分成比例，認(rèn)為這是“政府與民爭利，不利于更新改造工作推進(jìn)”；有長期從事舊城改造一線工作的業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，《辦法》宏觀性偏強，可操作性不足。

　　一名曾長期參與區(qū)一級土地管理工作的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)代的土地管理應(yīng)該更多強調(diào)規(guī)劃管理，并通過稅收調(diào)節(jié)土地使用的合理性，而這次的《辦法》偏重權(quán)屬管理和出讓金收取，其實不利于資產(chǎn)配置和流轉(zhuǎn)。與此同時，他認(rèn)為，目前《辦法》的審批流程過于復(fù)雜冗長也會對城市更新改造造成阻力。“這個辦法，對政府來說，程序嚴(yán)格清楚，可操作性很大，但對于改造主體和企業(yè)來說，政府算得太‘精’，經(jīng)濟(jì)利益上的吸引力不大，加上審批程序復(fù)雜，社會改造的主體很難真正動得起來”。

　　廣州這個擁有2200年歷史的“老城”，是全國唯一一個成立了以“城市更新局”為名稱的職能部門的大城市，如何通過建章立制，讓老城真正散發(fā)活力，著實考驗政策制定者。

　　《辦法》從即日起開始征求公眾意見，市民可在9月18日之前致電致函廣州城市更新局提出見解。

　　焦點關(guān)注

　　舊城改造不再是

　　“拆一補一”這么簡單

　　舊辦法：規(guī)定“拆一補一”，但到底是按建筑面積還是按套內(nèi)面積算沒說明

　　在《廣州市舊村莊更新實施辦法（意見征求稿）》（下文簡稱《舊村辦法》）中，明確了對舊村住宅復(fù)建安置房的算法。據(jù)一名參與過廣州城中村改造的開發(fā)商對南都記者說，這點非常重要，建立統(tǒng)一的賠償標(biāo)準(zhǔn)和尺度，對于促進(jìn)拆遷安置乃至整個村改工作很有益。

　　根據(jù)《舊村辦法》，舊村住宅復(fù)建安置量按“棟”核算，集體物業(yè)復(fù)建量區(qū)分“合法”和“違法”的性質(zhì)，按現(xiàn)狀一定比例核算。設(shè)定了比較清晰明確的復(fù)建計算標(biāo)準(zhǔn)，即：

　　住宅復(fù)建總量按合法棟數(shù)×280㎡或合法棟基地總面積×3.5倍算，并按不超過10%上浮，集體物業(yè)復(fù)建總量按合法1：1計算。2007年6月30日之前的違法建設(shè)按2：1（即50%）的標(biāo)準(zhǔn)來核定，這體現(xiàn)了官方堅持堅決遏制違法建設(shè)的態(tài)度。

　　該開發(fā)商稱，此前廣州的舊村改造雖然補償標(biāo)準(zhǔn)是規(guī)定“拆一補一”，但這也面臨尺度不一的問題——到底是按建筑面積算還是按套內(nèi)面積算？在現(xiàn)實中，一些村就因此糾紛不斷，對村改及回遷工作造成阻力，明確標(biāo)準(zhǔn)也許讓開發(fā)商多掏一點錢，但有助“公平”，從而對舊村改造也形成助力。

　　投標(biāo)企業(yè)未參與前期策劃等工作

　　舊辦法：20號文提出“以公開招標(biāo)方式引入”但無細(xì)則

　　目前“三舊”政策對舊村改造引入合作企業(yè)規(guī)定中，只有20號文提出“以公開招標(biāo)方式引入”。這次的辦法則從避免“私相授受”產(chǎn)生腐敗的角度，在舊村改造程序方面提出細(xì)致的規(guī)定：

　　明確在改造方案批復(fù)前，村集體不得自行選取合作企業(yè)；引入合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)在公共資源交易平臺上公開招投標(biāo)，并進(jìn)行充分的信息披露，禁止設(shè)置傾向性、不合理條件，預(yù)留合理時間，參與投標(biāo)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)未參與與改造相關(guān)的策劃、摸查、顧問工作，保障有意向的企業(yè)充分參與競爭。

　　這個規(guī)定在實操中能多大程度實現(xiàn)“程序正義”？業(yè)內(nèi)人士也提出他們的疑惑。

　　前述開發(fā)商說，這些嚴(yán)格規(guī)定未必能規(guī)避腐敗，在他看來，目前部分區(qū)級或市區(qū)的招標(biāo)，看似公開，其實招來的還是“熟人”，況且農(nóng)村其實就是一個熟人社會，通過招標(biāo)招來的“陌生”開發(fā)者是否能與村達(dá)成共識，也有漫長的熟悉過程。

　　他說，類似“村集體不得自行選取合作企業(yè)”的提法，會否反而成為村開發(fā)的阻力也值得深思，因為一個村要改造，前期的測算工作等都要有人力物力財力來做。在他看來，如何通過“法”的力量，讓代表村民的村集體組織盡可能做到公平公正為村民代言，可能效果會更好。

　　也有業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)該在信息方面允許開發(fā)商早期介入，通過招投標(biāo)的方式來獲得村改的最優(yōu)策劃方案，這樣也可博取所長，最終受益的是接受改造的村莊，而未必像現(xiàn)在這樣規(guī)定得這么剛性。

　　土地純收益政府分羹不少

　　“三舊改造”政策之前廣為官方贊揚，其中一個很重要的核心是政府讓利，將更多的利益分成返還給改造主體。

　　辦法規(guī)定：舊村莊改造選擇合作企業(yè)過程中，經(jīng)競爭節(jié)余的融資建筑面積由區(qū)政府和村按照5：5進(jìn)行分配，節(jié)余的融資地塊土地純收益扣除按規(guī)定計提和上繳的部分后，由區(qū)政府和村按照5：5的比例分成。對于規(guī)劃節(jié)余建設(shè)量或用地處理，則規(guī)定，按照4：3：3的比例，由市政府、區(qū)政府、村集體進(jìn)行分配，市、區(qū)政府用于增加公建配套或統(tǒng)籌建設(shè)城市更新改造安置房；村集體用于改造項目的統(tǒng)籌安排。

　　業(yè)內(nèi)觀察人士分析，這些村廠的改造中，政府獲得比例不少的利益分成，極有可能打消企業(yè)或改造主體的改造積極性，“要不就高風(fēng)險高收益，要不就交出干凈的地塊獲得相對小的收益，高風(fēng)險低收益的事情誰干？”

　　在舊城更新的現(xiàn)實工作中，拆遷問題是一個風(fēng)險大且難控的復(fù)雜問題。上述開發(fā)商甚至認(rèn)為，政府不能只想著收益而由開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險，“千萬別向市場殺雞取卵”。