通州“加強版”限購或許只是通州樓市管控的一個開始。

　　8月14日推出的通州加強版限購政策“打擊”的目標只是商品住宅，商住房看似幸免于難。但實際上，北京市住建委對商住房的管控早已開始。“早在7月份，我們就針對價格的問題與北京市住建委協商過多次，本來預計7月中旬開盤，但至今住建委也沒有發放預售許可證。”通州一遲遲未開盤的純新項目銷售總監周禮對記者表示。

　　除了放緩發放預售證，土地供應層面的控制也是北京對通州進行“控漲”的后手，據業內知情人士透露，關于通州限制土地供應的相關文件將在近日公布。

　　預售證管控

　　“從我們近期與住建委溝通的消息來看，預計到8月底也難發證，現在正是管控最嚴的時候。”周禮無奈地說。

　　周禮告訴記者，這一項目早在7月初就已完成了蓄客，約定的開盤時間已經延期兩次，但由于預售證始終不能下發，因此現在仍在等消息。

　　而據記者在北京市住建委網站上查詢到的消息顯示，從今年6月份通州“副中心”概念傳出后，通州區域只有通州富力運河十號項目獲得了預售許可證，其余多個包括綠地、保利等大型房企的商住項目都未拿到預售證。

　　另外，根據搜房網8月開盤項目數據顯示，截至目前，通州新入市樓盤寥寥無幾，僅有的幾個新樓盤以別墅為主，純剛需樓盤項目幾乎為零。

　　“放緩商住房的預售證只是北京市住建委的一項臨時政策，預計后期對商住房還會有購買門檻方面的限制。”北京一位品牌房企負責人告訴記者。

　　在通州“加強版”限購政策出臺后，市場就傳出消息稱，“9月1日起通州限購政策恐再次升級：對50年產權產品實行全新的限購政策！”

　　業內人士分析，對商住房的全面限購可能性較小，但對于公寓或LOFT等產品的購買人群或將設定較高的購房門檻。

　　亞豪機構統計數據顯示，截至8月16日，通州區共實現商品住宅成交962套，其中商住類產品占比高達近50%。

　　“由于通州區近年來宅地供應稀缺，使得區域內商住項目近乎占據主導。”亞豪機構市場總監郭毅表示，限購之后，通州區商住類產品表現將更加活躍，商住成交所占市場比重將進一步上升。

　　“近幾年通州價格上漲最明顯的是商住公寓市場，2015年成交均價達22902元/平米，而庫存則維持在8000套左右。”中原地產首席分析師張大偉表示，從未來供應量看，商住房的潛在供應量相對較大，如果按計劃供應，通州樓市還會迎來放量成交。

　　“據初步估算，近期受到預售證管控影響的項目至少有6-10個。”北京一房地產代理機構負責人告訴記者，“僅從我們代理的幾個處在前期銷售階段的項目看，就有2個項目受到了影響。這些項目不是無房可賣，而是想賣的不能賣，想買的也買不到。”

　　實際上，通州限購啟動后，8月15日，以富力運河十號、朝北8080為代表的商住項目都迎來了銷售高峰。據悉，富力運河十號的售價已經從今年3月份的2.8萬元/平米上漲到目前的4.2萬元/平米起。

　　控制供地？

　　除了在住宅銷售方面做文章，在土地供應層面，北京市預計也將對通州的土地供應出手“干預”。

　　“現在北京市正在研究對土地供應的協調控制，按照北京市的規劃，北京四環以內將不再增加住宅土地供應，同時，通州區域也將納入到土地管制的范圍內，預計在較長的時間內，通州也將難有住宅土地供應。”一位接近北京市政府的知情人士對記者表示。

　　實際上，最近幾年通州區域土地供應一直較為稀缺，這也加劇了供求關系。據中原地產的統計數據顯示，最近3年通州供應的住宅土地只有8宗，供應集中在臺湖等新區，而且其中大部分還是自住房等屬性。

　　根據北京市2015年度國有建設用地《供應計劃部分指標分解》，通州是繼朝陽區、大興區、昌平區之后的第四大供應區，計劃供應住宅用地83公頃。但截至目前，北京已成交地塊和正在掛牌的地塊主要集中在大興區和朝陽區，通州只掛牌出售了一塊臺湖的地塊。按照供地計劃，通州下半年還應有大約68公頃入市。

　　“全年供地計劃并不等于實際供地計劃，下半年市土儲中心仍會根據市場情況推出土地。”北京市土地儲備管理中心一位負責人對記者表示。

　　而從整個北京市的土地供應來看，北京市已經整體縮減了土地供應量。自今年3月以后，北京土地市場進入半休眠期。其中3月僅推出1宗住宅用地，4月2宗，5月無住宅用地推出。住宅用地進一步稀缺。據北京市國土資源局官網公布的數據顯示，2015年上半年，北京土地出讓金大幅降至約656億元，創3年來最低紀錄。

　　“從城市戰略定位和產業調整方向以及京津冀協同發展、疏解非首都功能要求看，上半年供地瘦身減量也是適度的，供地節奏也比較合理。”上述接近北京市政府的知情人士表示，京津冀一體化過程中需要考量如何引導房地產開發商將目標轉向天津、河北，減少北京供地壓力。

　　“不過，從長期來看，通州仍然是我們比較看重的區域，如果有土地供應，我們也會全力以赴。”榮盛發展負責人在其阿爾卡迪亞品牌發布會上告訴記者，近年來榮盛在北京周邊的廊坊、香河等地頻頻拿地，準備適時進京發展。

　　根據北京全年土地市場的入市計劃，下半年北京土地供應市場將加推地塊。朝陽、房山將會是供地的主力區域。

　　業內一位分析人士表示，上半年經營性用地供應量明顯減少，是符合“瘦身減量”的年度供應計劃編制原則。“根據今年4月本市下發的全年供地計劃，今年本市國有建設用地供應總體思路為減量發展、結構調整、保障民生和集約節約。”