【縱深解讀】

　　經(jīng)濟(jì)：央行二度“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

　　政策：樓市加劇分化，高庫(kù)存城市新招迭出

　　樓市：供求延續(xù)下滑走勢(shì)，9月或迎供求高峰

　　房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)指數(shù)連漲4個(gè)月，一線城市漲勢(shì)尤甚

　　土地：供應(yīng)不足致成交暴跌，優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減

　　【圖說(shuō)樓市】

　　◆供應(yīng)：整體繼續(xù)下降，二、三線城市分化明顯

　　◆成交：延續(xù)7月下滑態(tài)勢(shì)，一線城市環(huán)比全線下跌

　　◆庫(kù)存：供求比小幅上升，多數(shù)城市庫(kù)存繼續(xù)下滑，個(gè)別呈供不應(yīng)求

　　◆成交結(jié)構(gòu)：各面積段產(chǎn)品占比穩(wěn)定，北京、深圳中低檔占比大幅下滑

　　【研究視點(diǎn)】

　　8月市場(chǎng)降溫蟄伏,“金九”或迎供求小高峰

　　8月市場(chǎng)繼續(xù)降溫，重點(diǎn)城市中，供應(yīng)、成交環(huán)比下滑的城市面進(jìn)一步擴(kuò)大。企業(yè)方多憋足勁備戰(zhàn)“金九”，本月推盤(pán)速度有所放緩；而購(gòu)房者方面，一方面前期政策效應(yīng)減弱，另一方面，金九銀十期間往往項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)較多，購(gòu)房者也抱有更多期待。月底央行雙降，住建部對(duì)外籍人士購(gòu)房解限，疊加金九營(yíng)銷旺盛，金九成色可期。

　　月底，央行不負(fù)眾望，再度降息降準(zhǔn)，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率已降至歷史最低水平，購(gòu)房成本大為降低；但另一方面，存款利率也有所下滑，銀行利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮，將影響銀行發(fā)放房貸的意愿，不過(guò)好在9月6日開(kāi)始實(shí)施降準(zhǔn)，市場(chǎng)流動(dòng)性增加，一定程度將抵消負(fù)面影響。而對(duì)于商務(wù)部和住建部解除限外，由于一線城市仍執(zhí)行限購(gòu)，外籍人士購(gòu)房仍然受限，而二線城市對(duì)外籍人士吸引力較弱，因而，總體上，限外解除對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分有限。地方政策層面，北京通州限購(gòu)加碼，對(duì)快速攀升的房?jī)r(jià)會(huì)有較大的抑制作用；而浙江、沈陽(yáng)、山東、湖南、云南、南寧、青島、貴陽(yáng)、西安等庫(kù)存壓力較大的省市繼續(xù)從土地供應(yīng)、加強(qiáng)貨幣化安置、公積金政策、稅費(fèi)減免、購(gòu)房落戶等方面緩解供求矛盾，總體上多以落實(shí)政策為主。

　　市場(chǎng)表現(xiàn)方面，本月市場(chǎng)供求均延續(xù)7月的降溫態(tài)勢(shì)，供應(yīng)和成交環(huán)比下滑的城市面均有所擴(kuò)大。其中，供應(yīng)下滑主因?yàn)椤敖鹁拧痹诩矗�多�?shù)企業(yè)推盤(pán)節(jié)奏放緩所致，9月供應(yīng)或?qū)⒂兴�爆發(fā)，如蘇州、青島等城市，9月推新項(xiàng)目激增，供應(yīng)將會(huì)有所爆發(fā)。然而，銷售旺季成交量雖有繼續(xù)攀升的可能，但對(duì)于庫(kù)存壓力較大的城市，需求本身不濟(jì)，企業(yè)和地方政府還應(yīng)更多注意市場(chǎng)庫(kù)存量與需求狀況，防范供應(yīng)激增而導(dǎo)致的庫(kù)存再度攀升的風(fēng)險(xiǎn)。而成交方面，一方面是前期政策效應(yīng)已逐漸被市場(chǎng)消化；另一方面，企業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)、備戰(zhàn)金九，并有諸多項(xiàng)目?jī)?yōu)惠活動(dòng)宣傳已提前進(jìn)行，一定程度上加重購(gòu)房者觀望情緒，部分購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃。

　　而土地方面，本月呈現(xiàn)“剃頭挑子一頭熱”的局面，不少城市土地供應(yīng)所有放量，但普遍成為當(dāng)?shù)卣�府的�?dú)角戲，各地流拍連連，土地成交量并未因供應(yīng)放量而大幅增長(zhǎng)，且?guī)齑鎵毫�較大的城市成交的地塊也多以底價(jià)成交為主，部分城市中心區(qū)域地塊也難有溢價(jià)。企業(yè)拿地雖然相對(duì)謹(jǐn)慎，但對(duì)于部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊，仍然競(jìng)爭(zhēng)激烈、出手爽快，本月鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)即以74%的高溢價(jià)出手一幅住宅用地，成為區(qū)域新地王。

　　本月降息對(duì)市場(chǎng)或有較大的刺激作用，“金九銀十”在央行“雙降”和企業(yè)營(yíng)銷加強(qiáng)的催化下，或許成色可期。但是我們也應(yīng)該看到，二季度市場(chǎng)火熱，已提前消耗了部分需求，特別是需求相對(duì)疲軟二、三、四線城市，成交難有爆發(fā)性的增長(zhǎng)。因此對(duì)于整體三季度市場(chǎng)，我們應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

　　【01經(jīng)濟(jì)】

　　央行二度“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

　　8月，在宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，最令人印象深刻的莫過(guò)于：人民幣匯率跳水性貶值；央行公布的7月外匯占款大幅猛跌；災(zāi)后股市持續(xù)低位盤(pán)整，中間發(fā)生幾次跳水性事件，滬指一度跌破3000點(diǎn)；央行頻頻進(jìn)行大額逆回購(gòu)公開(kāi)市場(chǎng)操作，并于8月25日宣布雙降。

　　這一連串的事件，反映了宏觀經(jīng)濟(jì)正處于怎樣的狀態(tài)，其對(duì)樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？

　　1、內(nèi)外需不振，宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的基石仍不牢固

　　7月，受市場(chǎng)需求不足影響，工業(yè)生產(chǎn)和銷售增長(zhǎng)雙雙放緩：規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(zhǎng)6%，增速比6月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)0.3%，增速比6月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管上半年國(guó)內(nèi)消費(fèi)和投資都出現(xiàn)止跌回升，但7月工業(yè)制造數(shù)據(jù)顯示，前兩者的回升后勁有所不足。外需方面，7月，中國(guó)出口和進(jìn)口同比分別下降8.9%、8.6%，表現(xiàn)不佳。進(jìn)口下降顯示出國(guó)內(nèi)需求疲軟，出口下降說(shuō)明外需對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)繼續(xù)為負(fù)效應(yīng)。

　　內(nèi)外需不振，不利于提高就業(yè)和工資增長(zhǎng)，對(duì)樓市而言是一種利空。但在更大的“保增長(zhǎng)”壓力下，國(guó)家肯定會(huì)大力支持房地產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)中央和地方會(huì)繼續(xù)加碼樓救市政策。

　　2、外匯占款猛跌、股市低迷，央行頻頻出手防止流動(dòng)性趨勢(shì)萎縮

　　7月份，央行口徑外匯占款環(huán)比下降3080億元至26.4萬(wàn)億元人民幣，連續(xù)第6個(gè)月下滑，金融機(jī)構(gòu)口徑外匯占款下降2491億元至28.9萬(wàn)億元人民幣，單月降幅均創(chuàng)歷史紀(jì)錄，是外匯占款有記錄以來(lái)負(fù)增長(zhǎng)規(guī)模最多的一個(gè)月。

　　外匯占款連續(xù)下滑，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性開(kāi)始趨緊：1)國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣投放顯著回落。二季度末，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣余額環(huán)比一季度末大幅下降7000億元。如按二季度4.62的貨幣乘數(shù)，二季度國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣余額的減少，將減少3.23萬(wàn)億元國(guó)內(nèi)流動(dòng)性。2)銀行體系的流行趨向緊張。8月中旬，SHIBOR相較2月前漲幅超過(guò)60%，說(shuō)明國(guó)內(nèi)流動(dòng)萎縮已經(jīng)開(kāi)始向銀行體現(xiàn)傳遞。3)災(zāi)后股市繼續(xù)不振。整個(gè)8月，股市一直在中低位盤(pán)整，下旬開(kāi)始幾度發(fā)生跳水性事件。股市低迷一定程度上反映了國(guó)內(nèi)流動(dòng)性不足。

　　國(guó)內(nèi)流動(dòng)性萎縮，對(duì)樓市而言是一種利空。但出于為實(shí)體經(jīng)濟(jì)輸血考慮，它也會(huì)促使央行采取更加寬松的貨幣政策和更加積極的財(cái)政政策。

　　3、央行年內(nèi)第二次“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

　　8月25日，央行如約而至，宣布“雙降”：下調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。在流動(dòng)性趨勢(shì)性萎縮、實(shí)體經(jīng)濟(jì)渴求“及時(shí)雨”的大背景下，央行應(yīng)時(shí)下了一場(chǎng)“雷陣雨”，符合市場(chǎng)預(yù)期。

　　降息后，房貸基準(zhǔn)利率將從5.4%降至5.15%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。以30年期100萬(wàn)房貸估算，購(gòu)房者月按揭支出將相較上次降息節(jié)省155.05元，比2012年5月利率高點(diǎn)節(jié)省1226.38元。按揭成本大大下降，會(huì)很好地刺激購(gòu)房者入市。我們看到，廣州等城市即將推行商業(yè)貸和公積金利差貼息，兩項(xiàng)政策疊加，會(huì)大大降低購(gòu)房成本，進(jìn)而刺激購(gòu)房者積極入市。

　　這次降準(zhǔn)是今年以來(lái)第4次降準(zhǔn)。降準(zhǔn)后，銀行存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)處于16-18%的歷史高位，市場(chǎng)普遍預(yù)期近期央行還會(huì)再度降準(zhǔn)。

　　在極低的利率下，央行如果持續(xù)釋放流動(dòng)性，對(duì)樓市而言會(huì)形成直接和間接三重利好：1)銀行發(fā)放意愿?jìng)�(gè)人按揭貸的意愿上升，執(zhí)行地方政府救市政策的力度會(huì)顯著加強(qiáng)，首套首付2-3成和二套首付4-5成的執(zhí)行力度上升，利率優(yōu)惠力度也會(huì)增強(qiáng)，不會(huì)再“空轉(zhuǎn)”。2)股市受到強(qiáng)有力的流動(dòng)性支撐，有望結(jié)束中位盤(pán)整局面，開(kāi)始振蕩上行。隨著股市解套和獲利資金增多，樓市中高端需求會(huì)共振上行；3)實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，居民的消費(fèi)和投資意愿上升，其中包括購(gòu)房需求。