來(lái)源：前海傳媒

　　作者：林嶺東

　　三個(gè)月房?jī)r(jià)暴漲40-50%，深圳瘋了嗎？

　　2007年之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出一波扶搖之上的行情，短短的三五年時(shí)間，大部分城市的房?jī)r(jià)上漲了1-2倍。導(dǎo)致的直接后果是：民怨沸騰。房?jī)r(jià)列入了新時(shí)期壓在中國(guó)人民頭上的“新三座大山”。朝廷體察民情，2010年之后刻意打壓房?jī)r(jià)(2010年4月，北京市首先出臺(tái)限購(gòu)令，9月底，北上廣深四大一線城市均出臺(tái)了限購(gòu)限貸措施；到2011年1月，已有24個(gè)大中城市出臺(tái)了限購(gòu)政策。)，十二道金牌迭出，終于“遏止住了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。

　　然而樓市萎靡不振很快就令嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)收入的地方政府叫苦連天。到去年下半年，同樣體察下情的中央政府又逐漸放松二線以下城市的管制措施。2014年6月，呼和浩特市在全國(guó)首個(gè)取消“限購(gòu)令”，到2015年第一季度，全國(guó)就只剩北上廣深等5個(gè)城市未取消限購(gòu)令，而國(guó)家有關(guān)部門也只要求北上廣深四個(gè)一線城市主城區(qū)不可取消限購(gòu)措施。

　　然而可也怪，之前各種行政手段控制不住的各大中城市房?jī)r(jià)，現(xiàn)在放松“調(diào)控”之后，卻再也起不來(lái)了，尤其是那些二線以下城市，“白不起”。許多專家斷言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期已經(jīng)到來(lái)。

　　具體到深圳，2010年9月30日晚上，深圳緊急出臺(tái)“限購(gòu)令”，規(guī)定從2010年10月1日起，在深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策：其中深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭)，限購(gòu)兩套住房；能夠提供在深圳市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非深圳市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套住房。

　　限購(gòu)這幾年，深圳房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺，部分特定概念片區(qū)、學(xué)位房則一直在以不低的幅度上漲。但到了2015年3月底之后，深圳房?jī)r(jià)卻突然呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲。

　　據(jù)報(bào)道，從3月底到6月底，深圳的前海、蛇口、寶中、龍華等片區(qū)，房?jī)r(jià)普遍上漲超過(guò)40%，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)也普遍上漲，一些學(xué)位房漲幅超過(guò)50%，蛇口的新房?jī)r(jià)格上半年甚至翻了一番。由于這些片區(qū)是深圳新房集中的地區(qū)，所以這基本上意味著深圳新房?jī)r(jià)格的普漲行情。

　　前海、蛇口片區(qū)的房?jī)r(jià)迅速的超過(guò)6萬(wàn)，直逼7萬(wàn)；寶中則輕松地達(dá)到5萬(wàn)的水平。各種傳說(shuō)到處在傳揚(yáng)：蛇口出現(xiàn)了20萬(wàn)元/平米的樓王，前海某樓盤超10倍認(rèn)購(gòu)，開(kāi)盤即遭瘋搶，久已消失的“茶水費(fèi)”又重現(xiàn)江湖，據(jù)說(shuō)前海該樓盤和科技園某樓盤僅茶水費(fèi)就要20萬(wàn)元；有人交了訂金的房子賣主情愿多賠他30萬(wàn)元也要爽約不賣了……各種消息紛紛揚(yáng)揚(yáng)，給人一種瘋狂的感覺(jué)。

　　問(wèn)題是，與此同時(shí)，全國(guó)樓市幾乎是紋絲不動(dòng)，或者最多可以說(shuō)，在第二季度有所回溫。深圳樓市的瘋狂與全國(guó)形成了劇烈的反差，引起全國(guó)的驚嘆。

　　深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)為何有如此不同尋常的表現(xiàn)？比較流行的解釋有二：一是“3。30房地產(chǎn)新政”，2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%；同時(shí)財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布，從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年下調(diào)為超過(guò)2年。雖然此政策對(duì)樓市有較強(qiáng)的刺激作用，但是不足以解釋深圳此波暴漲；二是由于3月26日馬興瑞出任深圳市委書記的消息證實(shí)，關(guān)于“深圳直轄”的傳言刺激，這一解釋雖然貌似合理，其實(shí)沒(méi)有幾個(gè)人會(huì)真的相信由于馬書記到任就會(huì)有深圳直轄，地產(chǎn)商放料雖猛，但是此傳言極端不靠譜，沒(méi)有人會(huì)依據(jù)此類消息進(jìn)行重大的投資行為。

　　第三個(gè)原因，是從股市退出的資金選擇進(jìn)入樓市。在3月份股市達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)之后，許多老股民選擇清倉(cāng)退出，出于對(duì)未來(lái)樓市的樂(lè)觀預(yù)期，大舉進(jìn)入樓市。應(yīng)該說(shuō)，深圳本地居民的私人財(cái)富頗具規(guī)模，相當(dāng)比例進(jìn)入房地產(chǎn)后，對(duì)房?jī)r(jià)有相當(dāng)?shù)睦�抬作用�?/p>

　　其實(shí)需要進(jìn)一步指出的是，進(jìn)入深圳樓市的資金絕非僅僅是深圳居民的私人財(cái)富，還包括了周邊地區(qū)的私人財(cái)富，甚至是全國(guó)各地的私人財(cái)富。需要解釋的僅僅是：它們?yōu)槭裁醇娂娺x擇了深圳？

　　有人說(shuō)，因?yàn)楣墒谢鸨�，所以許多熱錢來(lái)了深圳。這只是表面現(xiàn)象，而且只是現(xiàn)象的一部分。

　　眾所周知，改革開(kāi)放30多年，中國(guó)居民積累了巨大的私人財(cái)富。據(jù)美國(guó)波士頓咨詢公司(BGG)估算，中國(guó)私人財(cái)富規(guī)模達(dá)到22萬(wàn)億美元，預(yù)計(jì)到2018年將增長(zhǎng)到40萬(wàn)億美元；其中家庭資產(chǎn)超過(guò)100萬(wàn)美元的家庭約有240萬(wàn)個(gè)。雖然有相當(dāng)規(guī)模的財(cái)富轉(zhuǎn)移到了境外，但留在國(guó)內(nèi)的仍占較大比例。

　　由于中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)育的遲緩，這些私人財(cái)富的投資管道相當(dāng)狹窄，大部分只能投資于房地產(chǎn)、股市或者存放在銀行。相比較于中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去35年的高速成長(zhǎng)，中國(guó)的金融市場(chǎng)為何一直發(fā)育遲緩？本人揣測(cè)，主要的原因是執(zhí)政者對(duì)金融投機(jī)有恐懼癥。從1998年朱镕基主掌中國(guó)經(jīng)濟(jì)決策開(kāi)始，亞洲金融危機(jī)的陰影就一直揮之不去，決策層就患上了“泡沫恐懼癥”。2008年全球金融危機(jī)之后，中國(guó)“4萬(wàn)億”投資計(jì)劃迅速而不計(jì)后果地出籠，本身就是恐慌心理的表現(xiàn)。

　　由于內(nèi)心深處的“投機(jī)厭惡”，過(guò)去17年里，中國(guó)一直奉行的其實(shí)是“金融抑制政策”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的金融深度和金融密度一直比較偏低，市場(chǎng)化程度則更低，金融創(chuàng)新謹(jǐn)小慎微，金融資源配置效率極差，事實(shí)上極大地影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量與效益。

　　但是從十八大之后，中央決策層事實(shí)上已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，并且由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)乏力，需要發(fā)展服務(wù)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，而金融業(yè)是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的核心，所以決策層顯然已下定決心籍由推動(dòng)金融自由化進(jìn)程，提升金融深度，并借互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新，改變中國(guó)在全球的落后局面。因而有人稱2015年一系列金融改革措施為中國(guó)的“金融大爆炸”

　　“金融大爆炸”將會(huì)帶來(lái)什么結(jié)果？有人認(rèn)為，這將會(huì)導(dǎo)致中國(guó)從工業(yè)資本主義轉(zhuǎn)向金融資本主義。我認(rèn)為這個(gè)說(shuō)法有道理。中國(guó)將會(huì)因此形成2-3個(gè)全國(guó)性金融中心和若干個(gè)區(qū)域金融中心，財(cái)富向這些金融中心進(jìn)一步集中，這些城市也將因此而加強(qiáng)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的控制。我認(rèn)為，北京、上海和深圳比較有可能成為三個(gè)全國(guó)性的金融中心，而其中深圳的特點(diǎn)將會(huì)是私人財(cái)富的管理中心。成因我將會(huì)在另一篇文章中詳細(xì)分析。

　　事實(shí)上，過(guò)去十多年里，中國(guó)的中西部地區(qū)的私人財(cái)富已經(jīng)開(kāi)始逐步向深圳集中。最近一年則有加快的趨勢(shì)。各省許多民營(yíng)老板甚至長(zhǎng)期居住在深圳。這些老板形成了深圳高端房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的購(gòu)買力來(lái)源。

　　與此同時(shí)，深圳過(guò)去20年里已逐步成為中國(guó)主要的高科技產(chǎn)業(yè)基地和科技創(chuàng)新中心，這吸引了許多創(chuàng)業(yè)者來(lái)深圳，也增加了中低端住宅的需求。

　　這兩大原因共同拉動(dòng)了深圳寫字樓市場(chǎng)的經(jīng)久暢旺。