一提房子，大家最關心房價。中央經濟工作會議提出，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。那么在去庫存的過程中，房價能否下降，能下降多少？

　　一問

　　農民工買房對去庫存有何效果

　　理論上10%的農民工市民化就能消化庫存，關鍵要看政府的支持力度

　　記者：進城農民工大概有多少潛在購房需求？

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉：國家統計局的數據顯示，2014年底農民工的總量為2.74億人。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，折合約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。從這些數據中可以看出，理論上10%的農民工實現市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

　　然而，農民工就業地和其可以買得起的住房所在的地方，往往是分開的。比如90個重點城市的住房，往往都是農民工難以支付得起的住房，而他們支付得起的住房往往分布在縣級市、縣城或建制鎮，這就大大增加了靠農民工去庫存的難度。

　　海南省房地產中介行業協會會長、海南錄德房地產股份有限公司董事長邱廷錄：從長期來看，農民工群體有購房需求，這部分流動人口是未來購房的主力人群。至于有多少能轉化成有效需求，還要看政府出臺什么樣的政策，支持力度有多大。

　　記者：以目前的房價水平看，如何支持才能讓農民工付得起首付款？

　　劉洪玉：讓農民工進入商品住宅市場買房，支付有困難。做個測算：當前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。

　　據國務院農民工工作領導小組辦公室2月發布的數據，外出農民工月平均收入2864元。如果平均一個農民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔也挺大。

　　從這個意義上來說，要讓農民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補貼。比如讓農民工可以購買和租住保障性住房、對購房家庭給予金融支持和稅收優惠，還可以采用租買混合的共有產權模式。要能夠做到這些，必須要對現有的城鎮住房制度進行改革，為政府給新落戶農民工進行各種形式的補貼提供政策依據。

　　邱廷錄：近幾年我國農民工收入大幅度提升。就拿打零工來說吧，在二、三線城市打一天工都能賺200元以上，一線城市會更高。而本科畢業生在二、三線城市工作兩三年后，月工資也僅達到3000元左右。所以，只要農民工肯吃苦，收入并不是大問題。以一線城市的收入去三、四線城市買房，大部分農民工支付首付款問題不大，但也不可能所有人均能買得起房，總會有一部分人群是選擇租房的。

　　記者：讓農民工形成真正的購房能力，還應配套哪些措施？

　　劉洪玉：促進農民工市民化，更多的是從促進城鎮化發展、提高城鎮化質量的角度看的。一個農民工家庭，如果有了穩定的就業和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服務，就具備了成為真正的市民的條件，就產生了比較可靠的住房需求。

　　如果能夠在政策支持下實現購買或租住住房，就會對消化庫存、帶動住房建設和投資有幫助。但如果僅僅是為了消化房地產庫存來實現市民化，即在政策性住房金融支持下買房的同時，實現市民化，則會存在潛在金融風險。

　　國家信息中心經濟預測部宏觀經濟研究室主任牛犁：現在去庫存的關鍵是要把農民工培育成新市民，讓他們成為購房主力，這就要把他們納入到很多政策體系當中，比如公租房、保障房等。同時，應該把房地產去庫存同城鎮化戶籍改革結合起來。此外，還得讓開發商降價，讓房價合理回歸。這樣，面積小的、地段遠一些的，新市民就能負擔得起了。