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深圳樓市呈寬松信貸繁榮 2016房價上漲空間收窄
2016/1/18 8:36:20 來源:中國產業發展研究網 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關閉】
核心提示: 深圳中原將之稱為寬松信貸下的“另類繁榮”。進入2016年之后,不少購房者還停留在房價高增長的慣性里,在房產投資路上越走越遠。但深圳業內對于深圳樓市的過快上漲已深圳中原將之稱為寬松信貸下的“另類繁榮”。進入2016年之后,不少購房者還停留在房價高增長的慣性里,在房產投資路上越走越遠。
但深圳業內對于深圳樓市的過快上漲已經開始警惕。接受采訪的多數人士認為,今年上半年樓市還可能慣性向上,但下半年若整體經濟狀況還處于低迷狀態,就很可能高位盤整,甚至部分區域會出現降價。
寬信貸下的繁榮
根據深圳中原研究中心數據,2015年深圳新房成交量價齊升。全年成交面積超過660萬平方米,同比增長65%,全年均價增長近四成。
同時,深圳市規劃國土委數據顯示,2015年深圳二手房成交13.99萬套,是2010年限購后的歷史新高,較2014年增長109.7%。
深圳中原董事總經理鄭叔倫表示,以極端比例測算,2014年11月份深圳新房均價2.6萬,2015年11月份已經超過4.4萬,房價增幅69%。
而2015年深圳全市二手住宅共成交約1064萬平方米,是2009年之后首次突破1000萬平方米,與2014年相比增長118%。二手房全年成交均價提升了59%,達到48239元每平方米。
深圳的地價與房價相比有過之而無不及。2015年年末,泰禾以高達7.99萬元每平方米的折合樓面地價,一舉成為深圳乃至全國的單價地王。
鄭叔倫分析,2015深圳樓市的狂歡與其獨特的經濟、人口和供求關系等多方面條件不無關系。
深圳外來人口比例超過80%,其中大多數是年輕人。截至2015年末,深圳25-35歲人口比例為36.85%,而上海的這部分人群占比僅22.35%。
近年,金融業和互聯網業的發展也使得人口結構在不斷“換血”,含金量提升。新增人口當中,有資源及能力的人比例不斷提高,同時高房價也讓部分競爭能力較弱的人口被篩出。
“現在來深圳的都是高新產業的一些高管,或者是資本家,他們的購買力是超出想像的!敝性瘓F主席施永青說。
人口不斷流入也帶來了大量新增需求,且人口增長速度遠遠超過建房體量。這與深圳有限的房屋供應產生矛盾,“深圳的供應其實不多,去年算下來7萬多套房,深圳是一個約有2000萬人口的城市,每年新房只有6萬多套,肯定不夠!编嵤鍌愓f。
但一個疑問是,上述因素在2013-2014年同樣存在,為何沒有帶動如此規模的上漲?
多位深圳業內及開發商人士指出,引燃這樣的樓市,寬松調控政策功不可沒。2014年“930新政”和2015年“330新政”都催生了一大批購房需求。
“930新政是去年深圳房價上漲最重要的原因!鄙钲阪溂沂袌鲅芯恐行目偙O肖小平說,該新政刺激了換房需求。實際上,在去年的購房群體中,只有1/3是新入市的購房者,其余2/3為換房族,而這個群體在整個2015年中處于非;钴S的狀態,一邊買一邊賣。肖小平表示,正是這種換房游戲以及高杠桿,導致了深圳樓市如今狀況。
貨幣和信貸政策是另一大助力。央行自2014年11月以來連續四次下調存款準備金率,六次下調基準利率,大量資金涌入樓市。深圳銀行界人士預計,2015年深圳住房貸款余額預計會超過6000億。
2015年是深圳樓市熱烈的一年,量價齊升,置業者集中入市,不少需求提前釋放。在寬松信貸政策下,購房者動用住房貸款的高杠桿行為增加,深圳鏈家的統計數據顯示,2015年,深圳91.2%的置業者選擇貸款買房,達到了近年來最高值,比2014年增加3.9%,其中平均貸款成數達64.6%。
此外,由于房價的不斷上漲,深圳投資風氣盛行,投資型置業比例也在增加,且有部分置業者充分利用金融“杠桿”購房。綜合中原、鏈家等機構數據,分析購房人群可發現,2015年深圳投資置業占比高達26.7%,比2014年增加3.0%,更是2011年的3倍,其中個別月份投資超過30%,同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益。
但伴隨而來的,是房價抬升給購房者帶來更大的月供壓力。在2015年,深圳樓市出現了用現金供房的現象。這類人群認為自己未來的收入足以支撐月供,當下則留出一年甚至是三年的現金用于月供。
肖小平指出,用現金來供房是不安全的;這部分現金不一定會存在銀行,大部分人用這筆資金進行再投資,分分鐘可能會被蒸發掉。
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