2015年北上廣深的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，特別是深圳以47.5%的同比漲幅排在首位，這得益于深圳放開(kāi)信貸，在2015年的住房貸款突破6000億元。深圳以全國(guó)百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實(shí)的“杠桿樓市”。但業(yè)內(nèi)人士則指出，深圳樓市去年以來(lái)的暴漲，透支了未來(lái)幾年的漲幅，也讓深圳想買(mǎi)房的年輕人徹底遠(yuǎn)離市場(chǎng)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2015年北上廣深的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%、9.2%的同比漲幅排在前幾位，深圳更是以47.5%的同比漲幅排在首位，大大出乎市場(chǎng)的意料。今年年初，北京青年報(bào)記者特地前往深圳，試圖揭開(kāi)深圳樓市暴漲之謎。

　　現(xiàn)狀

　　深圳樓市還停在高增長(zhǎng)的慣性里

　　2015年深圳的樓市，走出了有異于北上廣三個(gè)一線城市的另類曲線，在全國(guó)普遍低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)的情況下依然一枝獨(dú)秀，領(lǐng)漲全國(guó)。2015年深圳新建商品住宅與二手住宅價(jià)格漲幅均超四成，這意味著如果有投資者在2014年年末花100萬(wàn)在深圳買(mǎi)了一套房子，一年之后，已經(jīng)賺了40多萬(wàn)。

　　北青報(bào)記者1月初在深圳了解到，當(dāng)?shù)氐脑S多購(gòu)房者目前仍停留在高增長(zhǎng)的慣性里，對(duì)2016年的深圳樓市仍然抱著必漲的信心。但也有不少樓市觀察者指出，2015年深圳的行情已經(jīng)過(guò)度透支了未來(lái)的潛力。2016年的深圳樓市將難現(xiàn)2015年的火爆行情，從目前的走勢(shì)和漲幅來(lái)看，高杠桿下的高漲幅已經(jīng)難以持續(xù)。

　　萬(wàn)科副總裁譚華杰也曾對(duì)媒體表示，深圳樓市去年以來(lái)的暴漲，透支了未來(lái)幾年的漲幅，接下來(lái)兩三年估計(jì)漲不動(dòng)了。

　　僅一河之隔的深圳和香港，2015年樓市的表現(xiàn)可謂是“冰火兩重天”。由于住宅供應(yīng)增加、經(jīng)濟(jì)狀況走弱、資本市場(chǎng)遇冷等原因，去年香港的房?jī)r(jià)就開(kāi)始有了松動(dòng)的跡象。里昂證券的報(bào)告顯示，香港房?jī)r(jià)在2015年最后一個(gè)季度下跌了7.5%。香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)指出，香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)在經(jīng)歷了兩個(gè)月下跌后，去年11月降至293.4的低位，創(chuàng)去年3月以來(lái)新低。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，香港二手住宅價(jià)格第四季度下跌6.9%，創(chuàng)下七年來(lái)的最大季度跌幅。

　　北青報(bào)記者了解到，在深圳地產(chǎn)圈有這么一個(gè)觀點(diǎn)在流傳，就是隨著美元走強(qiáng)，香港樓市將下滑，而深圳經(jīng)濟(jì)維持高增速，深圳房?jī)r(jià)不久后將趕上香港。如今有不少香港人到深圳買(mǎi)房，他們認(rèn)為，盡管深圳房?jī)r(jià)漲得快，但仍然只有香港房?jī)r(jià)的一半，投資空間較大。

　　深港之間樓市悄然發(fā)生的變化，正在被越來(lái)越多的市場(chǎng)人士所覺(jué)察。春江水暖鴨先知，一名在香港上班的深圳籍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，在每天往返于深圳河的路上，他突然產(chǎn)生了一個(gè)想法，今年要把深圳的房子賣了，回香港買(mǎi)房。

　　分析

　　去年的深圳樓市是杠上加杠

　　在四個(gè)一線城市中，去年深圳房?jī)r(jià)的漲幅獨(dú)占鰲頭，市場(chǎng)各方聲稱，房?jī)r(jià)不斷高漲代表著城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，為此找出了多種支撐高房?jī)r(jià)的理由，如經(jīng)濟(jì)增速最高、高科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭猛、環(huán)境最宜居等方面。不過(guò)，深圳市規(guī)劃國(guó)土委內(nèi)部人士告訴北青報(bào)記者，上述這些因素這幾年一直存在，并非去年才出現(xiàn)。那么，到底是什么風(fēng)把深圳這波樓市給吹起來(lái)了？

　　在過(guò)去4年里，深圳每年的成交面積都在400多萬(wàn)平方米，2012年甚至低至366.74萬(wàn)平方米。但在2015年，深圳的成交面積從2014年的403.06萬(wàn)平方米陡漲至665.89萬(wàn)平方米，漲幅高達(dá)65.2%。這一切得益于深圳在2014年底-2015年放開(kāi)信貸，使得深圳在2015年的住房貸款突破6000億元。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，深圳樓市可謂“杠桿樓市”。

　　6000億元的住房貸款余額已經(jīng)超過(guò)了北京。根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年底全國(guó)住房貸款余額是11.5萬(wàn)億元，深圳以全國(guó)百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。深圳資深樓市觀察者悅濤告訴北青報(bào)記者，深圳的住宅成交量和金額歷來(lái)都低于京滬，但是，深圳的住房貸款余額卻超出北京一截，在全國(guó)僅次于上海。而深圳的經(jīng)濟(jì)總量、貨幣量、人口數(shù)，都是遠(yuǎn)低于京滬的。即便剝離央企等機(jī)構(gòu)存款，居民儲(chǔ)蓄存款仍不及京滬的一半。由此可以得出一個(gè)結(jié)論，深圳樓市是基于高杠桿的樓市，去年的深圳樓市是杠上加杠。