2月2日，央行、銀監會出臺房貸新政，在不實施限購措施的城市，居民首次購房首付比例最低可降至兩成。業內人士表示，在房地產市場去庫存、促銷售的基調下，今年樓市政策環境將保持寬松，成交有望穩中有升，區域分化的趨勢依然存在。

　　政策效果漸顯現

　　從央行六次降息到二三線城市取消限購，從“330新政”再到連續下調房貸首付比例，房地產寬松政策進一步加碼。目前，房貸利率已經降至10年來最低水平，首套房最低首付比例降至20%。在一系列持續利好推動下，樓市有望出現積極變化。

　　國家統計局數據顯示，2015年12月70個大中城市房價16個月以來首次出現同比正增長，2015年全國商品房銷售面積為128495萬平方米，比上年增長6.5%。另據中國指數研究院公布的報告顯示，2016年1月百城價格指數環比、同比連續第6個月雙漲，其中環比漲幅有所收窄，同比漲幅則繼續擴大，分別為上漲0.42%和4.37%。從漲跌城市個數看，60個城市環比上漲。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，盡管2016年1月國家統計局對70個大中城市的統計數據尚未公布，但根據易居研究院監測的30個典型城市的數據來看，1月30個城市新建商品住宅的成交環比2015年12月減少24.2%，但2016年1月同比2015年1月，30城商品住宅成交面積同比增長19.4%，說明當前樓市形勢明顯強于一年之前。相比另一個樓市繁榮期的2013年1月，這一數據也高出11.5%。本輪房地產市場上行，最早始于2014年10月，市場信號是當月住宅成交量環比9月大增，而政策信號是“930”新政，市場信號證實了政策信號的有效性。之后，30城商品住宅成交量持續保持高位。其中，2015年12月成交量創歷史最高月度成交紀錄。2016年1月，成交量雖環比下滑，但仍保持在2014年10月之后形成的高位平臺上。基于此，房地產市場整體狀況應無憂。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，通過下調首套房首付比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活以自住需求為主的樓市成交量，緩解大部分三四線城市、半數以上二線城市高庫存的市場壓力，同時使房價保持相對穩定。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策再松綁有利于刺激房地產市場在2016年上半年繼續復蘇，但從根本上并未解決需求端問題。對于購房者來說，貸款利率并未降低，降低首付比例也使得貸款壓力有所增加。這部分實際刺激入市的購房者數量預計有限。對于多數購房者來說，新政策影響有限，但從心理層面看，會刺激一波需求入市。

　　多地積極去庫存

　　數據顯示，2015年末商品房待售面積達71853萬平方米，創下歷史新高。在房地產去庫存這場“殲滅戰”中，地方政府正在積極出臺相關措施。從相繼召開的地方兩會來看，房地產去庫存問題已成為熱議話題之一，繼續降低購房成本、加快棚戶區改造、貨幣化補貼以及戶籍制度改革成為去庫存的發力重點。

　　江西省提出，對首次購買城鎮住房、符合條件的農民給予財政補貼，探索將農民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍。河南省提出，支持繳存職工用公積金貸款改善住房條件，將有穩定勞動關系的常住人口納入公積金覆蓋范圍，鼓勵農民進城購房。同時，河南還有序推進農業轉移人口市民化。

　　內蒙古提出，在扎實有序消化房地產庫存方面，內蒙古將研究住房公積金支持農牧民進城購房政策，鼓勵金融機構向轉移進城農牧民發放購房貸款。此外，還將探索共有產權等措施，逐步消化大平米住宅庫存，取消限制性政策，釋放剛性和改善性住房需求。河北省表示，要化解房地產庫存，推進以滿足新市民需求為出發點的住房制度改革，穩定房地產市場，到2020年戶籍人口、常住人口城鎮化率分別達48%和67%左右。吉林省提出，鼓勵和支持房地產開發企業適當降低商品住房價格，幫助解決融資難問題，同時根據“去庫存”的進度調節土地供應。

　　湖南省提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，原則上2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對安置比例高的地區和項目將給予資金傾斜。青海省提出，進一步放寬西寧市落戶限制，建立農牧民進城購房和租房財政補貼政策。

　　從一線城市來看，地方兩會相關議題則更多圍繞著支持合理住房需求、促進市場健康發展展開。北京表示，今年將開始研究職住平衡前提下的換房零稅費政策，鼓勵市民將住房換到離辦公地點更近的地方。上海表示，限購政策今年仍將繼續實施，但會增加中小戶型的供應量，讓房屋總價在青年人經過努力后可以承受。在廣東省兩會期間，廣東省住房和城鄉建設廳廳長王芃稱，廣東將取消限購限貸等調控政策，但并非強制性的，尤其對于廣州、深圳這樣的大城市，具體政策仍由各地政府根據市場作出判斷。

　　張大偉表示，預計后續各省針對房地產庫存問題會出臺不同力度的對策。整體看，一季度有望集中發布一批寬松的政策措施，但實施力度將有所不同。

　　上半年樓市向好

　　對于今年樓市走勢，中國指數研究院認為，春節將至，樓市進入傳統淡季，房企推盤動力不足，市場表現將較平穩。預計春節假期過后，房企將加大供應，市場需求也將逐步釋放。價格方面，百城價格整體將保持穩中有漲，部分熱點城市仍可能出現較大漲幅。

　　楊紅旭認為，2016年全國房地產行業在政策面仍保持寬松基本已成定局。在中央化解房地產庫存的方針指導下，房貸新政只是配套政策之一，未來一段時間，其他部委和地方政府或陸續出臺配套政策。在這樣的政策背景下，二、三線城市的市場很可能出現弱復蘇。而一線城市和部分二線城市，受寬松的貨幣政策驅動和市場本身的“正反饋效應”影響，樓市總體仍保持較強態勢。

　　張大偉認為，預計2016年上半年市場依然延續上行趨勢，但二線城市的政策效果可能較明顯。當前，從統計局數據看，房價已經全面上漲，二線城市將是新政策主要影響區域，后續各省都將針對房地產庫存問題出臺不同力度的政策。而三四線城市由于庫存絕對值過高，今年市場分化的趨勢仍將延續。整體來看，房地產市場有望在一季度迎來一輪密集的政策寬松。

　　中銀國際認為，今年房地產市場去庫存、促銷售、托投資的主基調清晰，未來可能的地產政策包括放松落戶、交易稅收減免、財政補貼擴大以及公積金支持力度加大，部分房地產金融工具在今年也有望取得突破。