春節臨近，央媽給買房族派了一個“大紅包”。2月2日，央行與銀監會聯合發布調整個人住房貸款政策。此次房貸新政的最大亮點在于，在不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮至20%;二套房首付款比例可從40%降至30%。對房貸新政，已有建設銀行、民生銀行、浙商銀行等多家銀行快速作出反應。

　　業內人士預計，按照央行“分類指導，因地施策”原則，未來銀行在住房按揭貸款市場將呈現差異化的信貸政策。在“去庫存”的背景下，以住房按揭和消費金融為代表的零售金融也將成為銀行避險尋求安全資產投放的重要戰場。

　　差異化競爭格局

　　“昨天下午央行開完會后，我們就對分支行做出相關通知，2月3日房貸新政已經在我們銀行正式執行。”一位股份制銀行零售銀行部總經理對《第一財經日報》記者表示。

　　央行表示，個人住房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

　　對此，浙商銀行經濟分析師楊躍在接受《第一財經日報》記者采訪時稱，這說明本次政策在金融機構這一執行層面也進行了“分類指導”，同樣體現了政策的靈活性和差異化管理策略。

　　一位股份制銀行個人金融部負責人對《第一財經日報》記者稱，差異化是這次央行調整住房信貸政策的明顯信號，有助于形成長期常態的市場化政策機制。按照行業整體的判斷，遵從銀行利率定價及市場化機制，銀行發揮自主政策，重新考量信貸投放。根據央行通知，不排除有銀行為了搶占按揭客戶將首付款比例降至20%。

　　央行還強調，人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　對此，上述股份制銀行個人金融部負責人表示，除了對首付比例實施差異化外，遵循“分類指導，因地制宜”原則，銀行根據各地情況和各地產業發展政策等，各地分行將綜合考量房貸投放;同時，住房按揭貸款體現了市場化因素，考量不同客戶群體的信用評估、風險承受能力等，首付比例不是絕對指標。對于全國性銀行而言，很難出臺統一的信貸政策，預計各家分行針對不同區域的房貸政策差異很大。

　　“有兩種可能，一種是總行指定總體框架和信貸規模，一種是不同銀行根據不同地區進行業務區分，在確保風險判斷的前提下，省級分行進一步將定價傳導到下級機構也是有可能的，具體還要看各家銀行。”楊躍說。

　　在定價方面，楊躍進一步表示，各省級市場利率定價自律機制將起到重要區域政策落地作用，能夠充分考慮當地經濟金融形勢和房地產市場狀況，有的放矢。利率市場化改革接近尾聲，市場利率定價自律機制將會在更多的金融領域發揮越來越重要的作用。

　　“貸款額度不是主要問題，主要是市場需求。”上述股份制銀行個人金融部負責人表示，2015年銀行取消存貸比以及利率市場化改革進程提速之后，貸款額度并非銀行住房信貸投放的桎梏，而主要是市場供需情況制約，包括業務收益、綜合定價的考慮，個人房貸是質量比較穩定的好的基礎資產，銀行資源配置不是主要問題，關鍵是市場的供需狀況。因此，不能單純靠銀行貸款投放作為提振市場的主要力量，需要人口、戶籍、就業配套組合拳，亟需綜合配套的相關政策出臺。

　　零售金融新戰場

　　當前經濟下行，實體經濟不景氣傳導至順周期的銀行業，資產質量承壓已成困擾銀行的“煩惱”。在去杠桿、去產能、去庫存的調控思路下，銀行依賴做大資產規模已經難以為繼，昔日鋼鐵、制造業淪為過剩產能行業，壞賬高企，倒逼銀行調整信貸結構。在此背景下，供給側改革被提至中央層面，促進消費升級成為銀行信貸投放的新藍海。

　　事實上，過去一年，個人住房貸款和消費性貸款快速增長。央行2015年金融機構貸款投向數據顯示，2015年末，人民幣房地產貸款余額21.01萬億元，同比增長21%;全年增加3.59萬億元，同比多增8434億元，增量占全年各項貸款增量的30.6%。

　　在此背景下，央行房貸新政旨在消化房地產庫存，那么，銀行執行政策的效果會如何?對此，楊躍表示，從國際趨勢看，零售業務在各家銀行資產結構中占比較大，我國銀行業零售業務未來還有很大的擴展空間，個人按揭貸款是重要的部分，對于業務規模將如何進行配置，不同銀行對按揭貸款資源的配置是不一樣的，其他業務結構也需要相應調整。

　　從此前商業銀行按揭貸款的需求看，一線城市住房貸款需求旺盛，而三、四線城市相對貸款需求較溫和，與幾年前房地產市場火爆之時降溫不少。不過，《第一財經日報》記者也了解到，一家排名前列的股份制銀行將按揭貸款業務作為2016年的重點業務。上述股份制銀行零售部總經理介紹說，該行按揭貸款業務在2006年基本就停掉了，直到2014年開始預熱房地產貸款，該行在房貸按揭業務上開展并不多，對商業銀行來說，做按揭貸款人力投入非常大，定價相對其他貸款品種偏低，很多商業銀行做的較少。該行今年之所以將按揭貸款作為重點業務，主要出于對銀行穩健經營資產配置的考慮。“今年會將更多的信貸資源給到按揭貸款。”他說。

　　按揭貸款利潤空間收窄

　　2014年，人民銀行、銀監會曾下發通知，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。如今，貸款首付比例最低已降至20%，而貸款利率最低7折的政策依舊執行。在利差持續收窄的情況下，銀行還有利潤可賺嗎?銀行房貸投放的動力如何?

　　“從金融機構角度來看，目前的利率水平加首套房其他一些政策，例如最低可打7折的利率，如果再往下調整利率，銀行幾乎就不賺錢了。雖然目前房貸新政出臺，市場上總體反應正面，但具體有多大的拉動作用還有待觀察。此外，如果單筆按揭貸款不賺錢，總量再大也無法賺錢。”上述股份制銀行零售部總經理說。

　　未來，住房按揭貸款是否是銀行的重要盈利來源?楊躍分析稱，盡管按揭貸款業務占比較低，資產權重比較低，資本使用效率比較高，尤其是當前資產證券化在盤活存量資產上已經扮演著越來越重要的角色，但在息差收窄的大趨勢下，住房按揭貸款直接帶來的息差收入將有所下降。不過，個人按揭貸款的間接效益在于，有助于銀行培養長期穩定優質的個人客戶，通過改善業務模式增加客戶粘性，有助于銀行為客戶提供綜合金融服務，扮演個人的金融管家角色。

　　上述股份制銀行零售部總經理也指出，做按揭貸款是為了發展更多穩定的個人客戶，現在零售業務要做長期客戶關系。按揭貸款對于商業銀行而言，已經不太適合作為主流產品進行推廣，更多的是從長期客戶關系和客戶需求方面來考慮，對后期的客戶價值管理比較有益。

　　面對按揭住房金融這一龐大的市場，楊躍稱，在供給方合作方面，通過與開發商合作拓展客戶群體更加多元，尋找優質貸款客戶，做到產業鏈上下游的延伸;在技術上，運用互聯網和大數據提高風險預警的能力，在業務模式上有更新的創新，比如加大資產證券化盤活住房按揭資產，促進與其他金融資產對接;從金融服務上，利用大類資產配置看待某類客戶，為客戶更豐富的衍生金融服務等，是未來銀行可以拓展的方向。