“樓市庫存只能炸掉�！比A遠集團原董事長任志強的這一說法像是給市場投了一顆炸彈。樓市高庫存已經(jīng)成為當前中國經(jīng)濟的痛點，但庫存量究竟有多大卻一直如同迷霧難見分曉。

如果按照國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關，達到7.18億平方米，以同時公布的2015年商品房銷售面積約12.8億平米來計算，目前的庫存量看起來僅夠銷售半年。這就是樓市庫存的深淺嗎？

“國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)低估了待售庫存的規(guī)模，實際庫存規(guī)模遠遠大于披露的數(shù)據(jù)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，一旦計入潛在庫存數(shù)據(jù)，中國樓市的庫存數(shù)量可能倍增。

7億還是80億？

實際上，國家統(tǒng)計局給出的庫存數(shù)據(jù)只包括竣工卻未售出的現(xiàn)房，大量已建設未竣工以及還未開工的潛在庫存并未計算在內(nèi)。

中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院此前發(fā)布的報告認為，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過�？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個月至24個月。

“我們現(xiàn)在所說的待售商品住房庫存主要包括兩部分：一是國家統(tǒng)計局給出的已竣工且可供銷售卻尚未銷售的商品住房面積；二是在建且已批準預售但尚未銷售出去的商品房建筑面積。”中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院一負責人指出。

但這樣的數(shù)字仍是冰山一角。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則公開指出，如果將商品房在建面積、保障房面積以及公建和單位自建面積等，全國樓市的庫存面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售面積就超過50億平米。

“現(xiàn)在全國樓市的問題并非庫存總量龐大到無法消化，而是區(qū)域分化嚴重，從目前來看，一線城市及二線熱點城市幾乎不存在去化困難，難點仍在三四線城市�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

截至2015年年底，北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，全市在售商品住宅合計有8.1萬套左右，其中包含了兩限房、經(jīng)濟適用房和自住房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，剔除掉所有的保障房類房源，實際的庫存只有不足7萬套。

但在三四線城市，實際的庫存量卻逐月上升，而去化水平卻連續(xù)下滑。相關機構數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，三四線城市去化周期已超過30個月，遠超合理區(qū)間，存在較大的降價壓力。

“以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，現(xiàn)在的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，這些庫存只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉�！比沃緩娫�公開表示。

“除了絕大多數(shù)三四線城市，目前部分二線城市也存在高庫存、去化難的問題。這導致了這些城市房價的繼續(xù)下滑�！睆埓髠ケ硎�。

“目前多地樓市去化困難，體現(xiàn)了不少三四線城市甚至部分二線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢，加之樓市供應規(guī)模過大、市場供過于求，房價頹勢顯現(xiàn)。”郭毅分析指出。

同策咨詢機構發(fā)布的報告指出，預計2016年各地庫存情況會進一步分化。當前庫存去化周期在12個月左右的城市，比如重慶、武漢、福州等，庫存去化周期將回落，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在12個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市,則仍然要堅持“以價換量”去庫存。