房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，對(duì)全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)進(jìn)行分析，主要從三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行研究：房價(jià)指數(shù)環(huán)比增幅曲線、同比增幅曲線和定基增幅曲線。

　　房價(jià)同比增幅曲線走勢(shì)受環(huán)比增幅曲線的影響比較明顯。不過從2013年1月份開始，該曲線的上升態(tài)勢(shì)就比較明顯。在2014年4月份達(dá)到了歷史高位，即15.4%的水平。隨后受市場降溫的影響，該曲線略有下降，到了2014年12月份則為9.1%，其含義是2014年年末的房價(jià)相比2010年全年上漲了9.1%。

　　2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%，而銷量將持平供應(yīng)有限將推升銷售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷量受限;

　　貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價(jià)和銷量;

　　土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價(jià)。

　　一線和二線城市的庫存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個(gè)月和13個(gè)月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來庫存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短，考慮到1)2014年土地購置面積下降27%，今年前9個(gè)月繼續(xù)下滑5%。我們認(rèn)為，庫存水平的下降將支撐銷售均價(jià)向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

　　貨幣政策的影響，銷售均價(jià)、銷量上漲

　　預(yù)計(jì)未來貨幣政策還將進(jìn)一步放松(預(yù)計(jì)2016年降息25個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個(gè)基點(diǎn))，從而支持一二線城市的銷售均價(jià)持續(xù)上漲。因此，我們認(rèn)為一二線城市銷量的下降空間有限。

　　土地成本增高，將推高銷售均價(jià)

　　2013年以來，一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。我們預(yù)計(jì)，新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

　　三四線城市的房地產(chǎn)市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，我們預(yù)計(jì)2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價(jià)將下跌5%。