3月14日，戴德梁行最新發(fā)布的《中國高端物流市場2015年回顧》報(bào)告顯示：以普洛斯（GLP）為標(biāo)桿的國際性物流地產(chǎn)商在市場中依然占據(jù)了大部分市場份額，但他們的位置正在被追趕；以平安不動產(chǎn)為代表的本土物流品牌正在迅速地發(fā)展壯大。中國本土背景的公司正在大舉進(jìn)入高端物流地產(chǎn)市場，其中不乏萬科、平安等等房地產(chǎn)的“跨界”企業(yè)；宇培、寶灣這樣的國內(nèi)背景的物流地產(chǎn)公司，近兩年發(fā)展勢頭正盛，目前已經(jīng)擠入物流領(lǐng)域的前十名。

　　戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達(dá)表示：“一線城市短期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)土地價(jià)格增長速度高于租金增長速度的現(xiàn)象，新的物流地產(chǎn)投資機(jī)會基本都聚集在全國的二至三線城市。物流地產(chǎn)目前的需求集中在珠三角、長三角、環(huán)渤海和內(nèi)陸大型城市，同時(shí)中西部地區(qū)增速迅猛，未來部分二、三線城市還有較大的發(fā)展空間。”

　　戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部中國區(qū)負(fù)責(zé)人蘇智淵認(rèn)為：“對于在中國做物流地產(chǎn)的人來講，2015年是個(gè)出現(xiàn)“變局”的一年，這不僅因?yàn)橹袊�的GDP破“7”之后，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，制造業(yè)的一片看空導(dǎo)致了對物流營收的懷疑；也是因?yàn)殡S著電商的迅猛崛起，特別是淘寶在2015年的雙11節(jié)912億的銷售額，又一次刷新了往年的記錄，物流地產(chǎn)好似又搭上了一班新型號的快車。”

　　物流地產(chǎn)面臨越來越大的“拿地瓶頸”

　　相信幾乎所有的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商在2015年都會有同樣的感慨，“比起前幾年，今年即使在一些二三線城市，拿地都是這么不容易。”這已經(jīng)是一個(gè)普遍被大家認(rèn)知的事實(shí)。只要以稅收貢獻(xiàn)為綱的政府方向不變，類似的物流地產(chǎn)商的“拿地瓶頸”就會延續(xù)，所以這是傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商目前遇到的最大困局。

　　物流地產(chǎn)商加快了資本化的腳步

　　在2014-2015年，如何把重資產(chǎn)進(jìn)行資本化成為了一個(gè)很重要的市場聲音。這里面有用傳統(tǒng)物流資產(chǎn)進(jìn)行IPO準(zhǔn)備的，有嫁接一些海外資本尋求未來資本化擴(kuò)展的，也有積極尋求國內(nèi)融資渠道的。這里面比較大的事件包括：RRJ和新加坡淡馬錫集團(tuán)繼凱雷之后對宇培集團(tuán)進(jìn)行了新一輪注資；Brookfield集團(tuán)在全球整合蓋世里和IDI，并將其進(jìn)行中國的統(tǒng)一品牌運(yùn)營；加拿大養(yǎng)老基金與嘉民集團(tuán)在中國的新一輪注資計(jì)劃；GawCapital與維龍?jiān)谥袊�的�?zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系確立；黑石成為萬科物流地產(chǎn)公司的股東；當(dāng)然也包括最近剛剛發(fā)生的易商收購了紅木的亞太業(yè)務(wù)，其背后的金主則是著名的華平投資基金。所有這些事件所折射出的一個(gè)事實(shí)是，目前所有的物流地產(chǎn)商都在尋求國際資本的支持，迅速在打開資本化的路徑。

　　蘇智淵表示：“引入國際資本的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)就是人民幣的貶值預(yù)期，國際資本在前十年對中國市場的青睞有很大程度是受到了人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動；一旦人民幣在一定時(shí)期內(nèi)開始進(jìn)入貶值通道，資本流出會加快，所以在做資本化管道的設(shè)計(jì)上一定要考慮資本的平衡性。”

　　物流地產(chǎn)市場的重新洗牌

　　2015年在物流地產(chǎn)市場上出現(xiàn)和很多前十年沒有想到過的品牌。最經(jīng)典的三個(gè)案例分別是萬科，平安和菜鳥。萬科是傳統(tǒng)的住宅地塊開發(fā)商，其介入物流地產(chǎn)事發(fā)突然，但確貌似堅(jiān)決。在15年年中，萬科正式成立了物流地產(chǎn)發(fā)展公司，將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來運(yùn)作；同樣堅(jiān)決還有平安，作為一家金融保險(xiǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，在15年的年初就旗幟鮮明地在平安不動產(chǎn)旗下成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部開始大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，并在整個(gè)2015年取得驚人的發(fā)展，且很快平安就會把這個(gè)事業(yè)部獨(dú)立為一家物流地產(chǎn)投資公司；菜鳥網(wǎng)絡(luò)背靠阿里巴巴，走的是快遞+貨棧的網(wǎng)絡(luò)化布局路線，做的雖然不是傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)，但其物流土地儲備對未來市場格局將起到舉足輕重的作用。

　　蘇智淵認(rèn)為：“普洛斯在圖中份額雖然仍然占據(jù)超過半成，但其地位正在受到后來者的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)，這里面宇培、易商和平安的迅猛發(fā)展都將在未來三年對市場份額形成實(shí)質(zhì)性的影響，所以三年后的市場可能有一個(gè)較大的洗牌過程，而這一過程的起始點(diǎn)就發(fā)生在2015年。”

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”對物流地產(chǎn)的隱形挑戰(zhàn)

　　今天的中國大地，隨著“雙創(chuàng)”概念在每個(gè)地方的落地生根，“互聯(lián)網(wǎng)”對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的影響正在逐漸蔓延。而對于房地產(chǎn)行業(yè)，也產(chǎn)生了很多不同的聲音，特別是有些專家認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)太“重”，互聯(lián)網(wǎng)很難滲透入這種“重”的行業(yè)。物流地產(chǎn)行業(yè)相較于大家熟知的住宅，辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)而言，就更加是一個(gè)交易低頻，而不“性感”的行業(yè)。但是在2015年卻有一些信號好像在預(yù)示著“互聯(lián)網(wǎng)”對物流地產(chǎn)行業(yè)未來的顛覆。

　　這里面就包括了像“天地匯”這樣的標(biāo)準(zhǔn)的互聯(lián)網(wǎng)公司。天地匯是一家僅僅成立不到兩年的企業(yè)，主要做的是以“公路港”為中心的第四方物流的概念。其實(shí)質(zhì)是通過其建立的“天網(wǎng)”為中國的中小物流公司或者單個(gè)的卡車司機(jī)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上配貨訂單；從而真正消除大量的空單運(yùn)輸，提高物流效率。但是其賺取的大部分利潤卻來自于房租以外，比如車輛及汽配的銷售，人員的保險(xiǎn)，甚至是司機(jī)的餐飲消費(fèi)等等。于是一個(gè)預(yù)期就出現(xiàn)了，如果這樣的業(yè)務(wù)有一天被市場認(rèn)可并占據(jù)了主導(dǎo)地位，我們熟知的物流地產(chǎn)的出租模式是不是會因?yàn)榉孔馐找孢^低而被這樣的運(yùn)營商放棄了呢？如果這樣還會有物流地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)存在嗎？因?yàn)檎l也不知道這樣的挑戰(zhàn)會不會真的發(fā)生，所以暫時(shí)把它稱為“隱形”的挑戰(zhàn)；但是互聯(lián)網(wǎng)這把高懸的達(dá)摩克里斯之劍總會有落下的一天，誰還能輕松地說“互聯(lián)網(wǎng)+”跟物流地產(chǎn)沒有關(guān)系？